Mahkemece, davalı kooperatifin arsa sahipleri ile yaptığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, tapu talep etme koşullarının bulunup bulunmadığı hususunda herhangi bir araştırma ve inceleme yapılmamıştır. Öte yandan, dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6098 sayılı TBK'nın 97., (818 sayılı BK'nın 81.) maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, kural olarak kendi borcunu ifa etmedikçe karşı taraftan edimin ifasını isteyemez. İmar mevzuatına uygun imalat, inşaatın iskân alınabilecek duruma getirilerek fiili ve hukuki yönden eksiksiz olarak arsa sahibine teslim edilmesi anlamını taşır ve sözleşmeye göre iskân alması gereken yüklenici iskânı alınca kendisine düşen bağımsız bölümlerin arsa payının devrini isteyebilir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, ücret, devri kararlaştırılan arsa payıdır (TBK. m. 479)....
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 02.07.2003 tarihli sözleşmeye dayalı olarak açılmış olup, gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Arsa sahipleri ...ve ... ile davalı kooperatif arasında ... Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 22.12.2000 tarihli 7561 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmıştır....
Belediyesi'nin 16.03.2010 tarihli yazısında inşaat ile ilgili yapı kullanım izin belgesinin bahçede yapılacak sığınağın tamamlanması halinde değerlendirileceğinin bildirdiği, buna göre davalının sözleşme ve ek protokole uygun davranmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile 36.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir. 2) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Davalı yüklenici ile davacının da aralarında bulunduğu arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve buna bağlı ek protokol düzenlenmiştir....
Hukuk Dairesi'nin 07.03.2018 gün ve 2016/704-2018/2079 sayılı ilamı aleyhinde taraf vekillerince karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve birleşen davalar, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl dava eksik ve kusurlu işlerin gederim bedeli, gecikme tazminatı ve tespit masraflarının tahsili, birleşen ... 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2011/91 Esas sayılı dosyasındaki dava gecikme tazminatı ile yükleniciye ait olup ödenmeyen emlak vergisi, elektrik tüketim bedeli ve malzeme ile trafo bedellerinin tahsili, birleşen ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2009/165 Esas sayılı dosyasındaki dava ise yüklenici tarafından açılmış olup, sözleşme dışı fazla imalât bedelinin tahsili istemine ilişkindir....
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı talebi müspet zarar niteliğindedir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede gecikme tazminatı kararlaştırılmasa bile arsa sahibi geç teslim nedeniyle kira tazminatı talep edebilir. Ancak arsa sahibinin kendisine düşen bağımsız bölümleri teslim alması, satması veya kiraya vermesi durumunda bu işlemlerin gerçekleşmiş olduğu tarihten sonraki dönemler için gecikme tazminatı talep edilemez. Davacılar vekili dava dilekçesinde, arsa sahiplerine bağımsız bölümlerin ... ay gecikmeli teslim edildiğine dair açıklaması ve davalı vekilinin arsa sahiplerine ...-... ay gecikmeli teslim edildiğine dair açıklaması birlikte düşünüldüğünde, davacılar ile davalı arasında teslim tarihi konusunda mutabakat oluştuğu görülmüştür. Bu nedenle bu mutabakat dikkate alınarak belirlenecek teslim tarihinden sonraki dönemler için gecikme tazminatı talep edilemez....
Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile davacının 13/10/2000 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan aylık 250 USD gecikme tazminatı talebi bakımından 2.300,87 TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalılardan birlikte ve dayanışmalı olarak tahsiline, 22/10/2001 tarihli sözleşmeden kaynaklanan 5.000 TL maktu gecikme tazminatı ile aylık 200 TL üzerinden hesaplanan 1.322,67 TL gecikme tazminatının ve konutu tamamlamak için yapılan zaruri giderler karşılığı 21.282,40 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalı ...’dan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, eldeki dava ile davalılar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalılardan arsa sahibi ...'...
Söz konusu dosyada arsa sahipleri lehine gecikme tazminatı ile birlikte eksik iş bedeline, yüklenici lehine de sözleşme uyarınca verilmesi kararlaştırılan tapu kaydının iptâli ve tesciline karar verilerek temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir. Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmemiş olup halen geçerlidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaatın sözleşme ve eklerine, tasdikli projesi ve ruhsatı ile imara uygun yapılıp teslim edilmesi halinde geçerli bir ifadan söz edilebilir. İnşaatın belirtilen şekilde yapılmamış yani imara aykırı ve kaçak olması durumunda eksik iş bedeline ilişkin karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiş olsa dahi hukuken geçerli bir teslimin varlığı kabul edilemez. Dosya içerisine alınan az yukarıda belirtilen Bakırköy 1. Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasında alınan bilirkişi raporunda inşaatın bodrum katları ve diğer katların büyük yapıldığı, bazı balkonların kapalı alan haline getirildiği belirtilmiştir....
S.2 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında, 6502 Sayılı Kanun'da, kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
DAVANIN KONUSU : Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden ve Vekilin Özen Yükümlüğünden Kaynaklanan Gecikme Tazminatı İSTİNAF KARAR TARİHİ : 28/12/2022 G. KARAR YAZIM TARİHİ : 29/12/2022 İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik taraf vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş ve dosya istinaf incelemesi yapılmak üzere dairemize gönderilmiş olmakla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi....
Buna göre borçlunun edimini süresinde yerine getirmemesi halinde gecikmede kusuru bulunmadığını kanıtlamadıkça ve alacaklının seçimlik hakkını 818 Sayılı BK’nın 106/II. maddesinde belirtildiği gibi ifayı beklemek ve gecikmeden doğan zararlarını istemek şeklinde kullanması durumunda sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatından sorumludur ve aksine düzenleme yoksa bu miktarın değiştirilmeksizin uygulanması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır (818 Sayılı BK. madde 106/II). İstenebilecek gecikme tazminatı ise gecikme sebebiyle arsa sahibinin uğradığı tüm zararlar olup uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira geliri karşılığı bir miktar para olarak kabul edilmektedir....
