Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri karşılıklı taahhütleri ihtiva eden, iki tarafa da borç yükleyen eser yapımı ile satış vaadinden oluşan karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi finansmanı kendisi tarafından sağlanarak arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, ruhsatı ve imara uygun olmak üzere inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu da bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm-bölümler ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde gecikme tazminatının istenmesi mümkündür....

"İçtihat Metni"Mahkemesi Ticaret Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca eksik ve ayıplı imalât bedeliyle gecikme tazminatının tahsiline karar verilmesi istemiyle açılmıştır. Davalı, gecikmede kusurları bulunmadığını, davacıların kusuru nedeniyle ruhsatın sürede alınamadığını ve depremin de gecikmede etkisi bulunduğunu, bu nedenle ruhsatları yenilemek zorunda kaldıklarını belirterek davanın reddini savunmuştur....

T4 DAVALI : 2-T5 DAVA KONUSU : Gecikme Tazminatı (Arsa Payı Karşılığı İnşaat SözleşmesindenKaynaklanan) KARAR TARİHİ : 10.05.2023 Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda verilen nihai karara karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla, HMK'nın 353. maddesi uyarınca dosya incelendi....

ancak görüşmenin anlaşmazlık ile sonuçlandığı, tüm bu nedenlerle Eceabat Noterliğinin 02/04/2018 tarih ve 00446 yevmiye nolu satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile sözleşme gereği toplam 22 aylık 06/06/2017- 06/04/2019 arası gecikme sebebiyle 22.000 Dolar (1Dolar=5,00- TL) karşılığı 22.000x5,00- TL=110.000,00TL tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalı şirketten tahsili ile davacıya ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Kararı, davalı-karşı davacı arsa maliki vekili temyiz etmiştir. Temyize konu karşı dava, davalı-karşı davacı arsa malikince açılan gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Taraflarca 18.05.1995 tarihinde noterlikte düzenleme şeklinde bağıtlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesinde " İnşaat süresinde bitmediği takdirde her bağımsız bölüm için kooperatif arsa sahiplerine günün şartlarına göre her ay kira bedeli ödeyecektir. Bu durum en çok 6 ay sürebilir. Bu sürede de bitmezse arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir " hükmü bulunmaktadır. Sözleşmede belirlenen 6 aylık bu süre, yüklenicinin, arsa malikine ait daireleri teslimi gereken süre olup, hiç bir şekilde arsa malikinin gecikme tazminatı talep ederek ifayı bekleme hakkını ortadan kaldırıcı nitelikte değildir....

"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca eksik ve kusurlu işler bedeli, gecikme tazminatı alacağı ve kaçak inşaat nedeniyle ödenen cezanın yükleniciden tahsili istemine ilişkindir....

Davacının davayı değiştirmesi üzerine, davalı iddianın değiştirilmesine muvafakat etmediğini bildirmek suretiyle hemen buna itiraz etmezse ve özellikle iddianın esasına cevap verirse davayı değiştirmeye zımnen muvafakat etmiş olur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır. (BK'nın m.106/II) Gecikme tazminatına, işin sözleşmesine göre teslimi gereken tarihten, bağımsız bölümün teslim edildiği tarihe kadarki süre için ihtirazı kayıt aranmaksızın hükmolunur. Gecikme tazminatı, sözleşmede kararlaştırılmamış olsa bile, zararın kanıtlanması koşuluyla, zamanaşımı süresi içerisinde, her zaman, râyiç üzerinden istenebilir; sözleşmede kararlaştırılmışsa, ayrıca zararın kanıtlanmasına gerek yoktur; çünkü, taraflar gecikme zararını baştan kabul ettikleri için, bu kabul hükmü tarafları bağlar....

-K A R A R- Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve geç teslim nedeniyle gecikme tazminatı alacağının tahsili; karşı dava ise sözleşmenin haksız feshi nedeniyle uğranılan zararın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davada sözleşmenin davacı arsa sahibi tarafından feshedildiğinin ve inşaatın bulunduğu seviyenin tespitine, gecikme tazminatı talebinin ve karşı davanın reddine dair verilen karar davalı - karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. ...-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı karşı davacı vekilinin yerinde görülmeyen aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmüştür. ...-Taraflar arasında düzenlenen ....05.2006 tarihli ve arsa payı devrini öngören inşaat sözleşmesi adi yazılı olarak düzenlenmiştir....

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....

Sözleşmenin direngen olmayan tarafı, her zaman edimin ifasını ve gecikme nedeniyle oluşan zararının giderilmesini veya sözleşmenin yerine getirilmesinden ve gecikme nedeniyle tazminat isteminden vazgeçtiğini hemen bildirerek, edimin ifa olunmaması ve bu kapsamda borcun ödenmemesinden doğan zararı için tazminat isteyebilir ya da sözleşmeyi feshedebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikmeden doğan tazminatı talep hakkı Kanundan doğan bir haktır. (BK'nın m.106/II) Gecikme tazminatına, işin sözleşmesine göre teslimi gereken tarihten, bağımsız bölümün teslim edildiği tarihe kadarki süre için ihtirazı kayıt aranmaksızın hükmolunur....