BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa (yapı) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir. Görüldüğü gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girmektedir....

- K A R A R - Asıl davada davacı vekili, yüklenici davalı kooperatif ile müvekkili arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını sözleşmenin üzerinden uzun zaman geçmesine rağmen inşaata başlanmadığını, buna rağmen davalı kooperatif tarafından sözleşmeye konu taşınmazın diğer davalı adına tescil edildiğini, sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını ileri sürerek sözleşmenin feshini ve davalı ... adına kayıtlı taşınmazın davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı kooperatif, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre sözlemeye konu edilen arsa payının bir kısmının davacıdan satın alındığını, bedelinin çek ile ödendiğini daha sonra genel kurul kararı ile de diğer davalı ... adına tescil edilerek hak ediş borçlarına mahsup edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir....

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 20.12.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalının maliki olduğu 166 ada 7 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği ve çekişmeli bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı görülmektedir....

Binaların bitirilmiş olması halinde getirmesi beklenen kira geliri kaybı, geciken ifa nedeniyle ifaya bağlı ceza (BK.m.158/II.), seçimlik ceza (BK.m.158/I), eksik işler bedeli, kâr kaybı müspet zarar kapsamındaki alacak kalemlerindendir. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Burada iki sözleşme iç içedir. Biri, hiçbir şekle bağlı olmayan “inşaat sözleşmesi”; diğeri ise, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 634, 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 213, Tapu Kanunu’nun .... ve Noterlik Kanunu’nun 60.maddeleri uyarınca, resmi biçimde yapılması gereken “mülkiyeti nakil borcu doğuran sözleşme”dir. Bu nedenle, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri”nin noterde ‘düzenleme’ biçiminde yapılması gerekmektedir....

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununun 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin, 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Somut olayda; davacılar vekili, dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... Mah. ... Sk. 119 pafta ve 6188 ada, parsel no:5'de kayıtlı 314 m2 arsada inşa edilmiş olan binada davalı müteahhit tarafında müvekkilleri adına tescili gerekirken diğer davalı....'...

Mahkemece, yapıdaki ayıp ve eksiklikler tutarından davacıların arsa payına karşılık gelen 2.346.00 YTL.nin davalı arsa sahibine ödenmesi koşuluyla dava konusu bağımsız bölümlerin davacılar adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılardan arsa sahibi temyiz etmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir. Bina inşasından maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir....

Arsa ve Konut Yapı Kooperatifi arasındaki davadan dolayı...Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 06.11.2013 gün ve 2012/430-2013/285 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-k.davacı vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasındaki uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan geç teslim nedeniyle kira tazminatı istemine ilişkindir. Davacılar, dava dışı arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan aynı zamanda hakları temlik alan arsa sahibi halefleridir. Bu nedenlerle kararın temyizen incelenmesi görevi Yargıtay Yüksek 23. Hukuk Dairesi'ne aittir. Ancak anılan Daire tarafından da gönderme kararı verildiğinden, temyiz incelemesini yapmakla görevli Dairenin belirlenmesi için dosyanın Yargıtay Yüksek Başkanlar Kurulu’na gönderilmesi gerekmiştir....

Noterliğinin 27/04/2012 tarih ve 05844 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi'nin 1. maddesine göre davalı/yapımcı şirket tarafından yapılacak inşaatta müvekkiline arsa sahibine verilecek dairelerin teslim süresi inşaat ruhsat tarihinden itibaren 36 ay olup arsa sahibine verilecek daireler zamanında bitirilmezse her daire için aylık 400,00 TL kira bedeli ödeneceği belirlendiğinden ve ekteki Amasya Belediyesinin 2017/312 ruhsat numaralı ve 20.12.2017 ruhsat onay tarihli işlemle bu zamana değin daireler müvekkiline teslim edilmeyerek müvekkilinin mağdur edilmiş olduğunu, bu sebeple sözleşmeye konu bina inşa edilmesi ve sözleşmede müvekkiline teslimi gereken dairelerin müvekkiline sözleşmede belirtilen sürede teslimi gerekirken teslim edilmeyen ve müvekkiline ait olduğu belirtilen bağımsız bölümlerin müvekkiline teslim edilmemesi halinde teslim tarihine kadar günün sözleşmede ve güncel kira bedeli uyarınca kira bedeli (cezai şart) ödeyeceği kararlaştırılmasına...

Kararı, davalı-karşı davacı arsa maliki vekili temyiz etmiştir. Temyize konu karşı dava, davalı-karşı davacı arsa malikince açılan gecikme tazminatı ile eksik ve kusurlu ... bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Taraflarca ....05.1995 tarihinde noterlikte düzenleme şeklinde bağıtlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesinde " İnşaat süresinde bitmediği takdirde her bağımsız bölüm için kooperatif arsa sahiplerine günün şartlarına göre her ay kira bedeli ödeyecektir. Bu durum en çok ... ay sürebilir. Bu süredede bitmesze arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir " hükmü bulunmaktadır. Sözleşmede belirlenen ... aylık bu süre, yüklenicinin, arsa malikine ait daireleri teslimi gereken süre olup, hiç bir şekilde arsa malikinin gecikme tazminatı talep ederek ifayı bekleme hakkını ortadan kaldırıcı nitelikte değildir....

Taraflar arasındaki uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart ve kira alacağının tahsili ile tespit talebine ilişkindir. Dava tarihinde yürürlükte olan 6100 sayılı...'nın 114/1-c maddesine göre, mahkemenin görevli olması dava şartlarındandır. Aynı Kanun'un 115/2. maddesi uyarınca mahkeme dava şartı noksanlığını tespit ederse davanın usulden reddine karar verir. Bu durumda mahkemece mahkemenin görevine ilişkin dava şartı noksanlığı nedeni ile davanın usulden reddine karar verilmesi gerekirken, gerekçe kısmında görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu hüküm kısmında ise “Mahkemenin görevsizliğine” ibarelerine yer verilmesi doğru görülmemiş ise de, sonucu itibariyle doğru olan kararın...'nın 438/son maddesi uyarınca değişik gerekçeyle ve hüküm fıkrasında yapılan değişikliğin giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediği için ...'nın 438/VII. maddesi uyarınca hükmün düzeltilerek onanması gerekmiştir....