T5 DAVA KONUSU : Tazminat, Tapu İptali ve Tescil (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ : 25.01.2023 KARAR YAZIM TARİHİ : 25.01.2023 Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda verilen nihai karara karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla, HMK'nın 353. maddesi uyarınca dosya incelendi....
Noterliği'nin 27/08/2010 tarih ve ... yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahiplerine ait taşınmaz üzerinde bina yapılması kararlaştırıldığı, bilahare yüklenici ... Tic.AŞ, yeni yüklenici ... Tur.AŞ ve arsa sahipleri arasında düzenlenen Bakırköy ... Noterliği'nin 20/03/2014 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Devir, Temlik ve Muvafakat Sözleşmesi ile, ...AŞ 27/08/2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki her türlü hak ve yükümlülüklerinin tamamını 6.949.153,00 TL bedel ile devir alan ...AŞ'ye devir ve temlik etmiş, arsa sahipleri de bu devir ve temlike muvafakat ettiği, daha sonra arsa sahiplerinden ... düzenlediği adi yazılı ve 28/04/2015 tarihli temlikname ile, İstanbul ... Noterliği'nin 27.08.2010 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği yapılan inşaata payına düşen tüm bağımsız bölümleri ...'...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Yargıtay'ın kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
İstinaf sebepleri ile sınırlı dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda; Dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı istemidir. İnşaat teslim süresinin hesabı, taşınmazın tapu kaydında ki vakıf şerhinin gecikme süresine etkisi, gecikme tazminat miktarı ve ortaklıktan ayrılan yüklenici ortağın gecikme tazminatından sorumlu tutulup tutulamayacağı davanın ihtilaf noktalarını oluşturmaktadır. Mahkemece gecikme tazminat miktarında 13.06.2019 tarihli bilirkişi raporu hükme esas alınmış ise de gecikme tazminat miktarında daha önce alınan raporlar arasındaki önemli farklar bulunduğu, çelişkilerin giderilmediği, aynı yıl ve benzer özellikteki dairelere ait gecikme tazminat miktarının mislini aşar şekilde farklı yansıdığı görülmüştür....
KARAR Davacılar vekili, müvekkili ile davalı arsa sahipleri arasında ....05.2005 tarihinde düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmenin imzalandığı tarihteki imar planının, sözleşmeyle kararlaştırılan binanın yapımına uygun olmadığından yeni imar planı yapılıncaya kadar inşaata başlanamayacağının taraflarca bilindiğini, davalılarca açılan sözleşmenin feshi davasının takipsiz bırakılması nedeniyle açılmamış sayılmasına karar verildiğini, belediyece, ....02.2010 tarihinde taşınmazın imar durumunun yeniden düzenlendiğini, ancak davalıların başka yükleniciyle 06.01.2010 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparak müvekkilinin sözleşmeyi ifa etmesinin engellendiğini ileri sürerek, taşınmazın sözleşmeyle belirlenen % 60 payının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş, sözleşmenin ifa edilememesi nedeniyle müvekkilinin yoksun kaldığı 677.966,00 TL 'nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Noterliği'nde imzalanan 20.07.2005 gün 23515 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi ile davalı-karşı davacı yüklenici davacı-karşı davalı arsa sahibine ait arsa üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmenin 2-a maddesinde dava konusu işyeri de dahil olmak üzere toplam 6 bağımsız bölümün arsa sahibine, diğer bağımsız bölümlerin yükleniciye kalacağı, 13. maddede toplu iskânı alma yükümlülüğünün yüklenici şirkete ait olduğu kararlaştırılmıştır....
Noterliği'nde imzalanan 20.07.2005 gün 23515 yevmiye nolu düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat yapım ve satış vaadi sözleşmesi ile davalı-karşı davacı yüklenici davacı-karşı davalı arsa sahibine ait arsa üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımını üstlenmiştir. Sözleşmenin 2-a maddesinde dava konusu işyeri de dahil olmak üzere toplam 6 bağımsız bölümün arsa sahibine, diğer bağımsız bölümlerin yükleniciye kalacağı, 13. maddede toplu iskânı alma yükümlülüğünün yüklenici şirkete ait olduğu kararlaştırılmıştır....
- K A R A R - Davacı vekili, arsa sahibi müvekkili ile davalı yüklenici arasındaki 21.04.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapılacak binanın zemin katta 2 no'lu daire, 1. normal katta 3 no'lu daire, 2. normal katta 6 no'lu dairelerin müvekkiline ait olacağı ve müvekkiline teslim edileceğini, inşaatın yapı ruhsatının 22.11.2006 tarihinde alındığından temel üstü ruhsatının alınması için makul sürenin en fazla üç ay olduğunu, bu nedenle taraflar arasındaki sözleşmeye konu inşaatın teslim süresinin başlangıcının 22.02.2007 tarihi olduğunu, davalının müvekkiline ait olan üç adet daireyi en geç 22.08.2008 tarihinde teslim etmesi gerekirken 28.06.2010 tarihinde, 22 aylık bir gecikme ile teslim ettiğini, 22 aylık gecikme nedeni ile davalının müvekkiline ödemesi gereken gecikme tazminat tutarının 500,00 TLx3 daire=1.500,00 TLx22 ay =33.000,00 TL olduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 3.000,00 TL ayıp ve noksanlıklar bedeli, 12.000,00...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi KARAR Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacak isteğine ilişkindir. 9.2.2011 gün ve 6110 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik yapılmasına Dair Kanunun 8.maddesi ile 2797 sayılı ... Yasasının 14.maddesinde yapılan değişiklik uyarınca; ... Büyük Genel Kurulunun 9.2.2012 günlü ve 2012/1 sayılı kararı ile arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararların temyizen incelenmesi görevi 1.3.2012 tarihinden itibaren ... 23.Hukuk Dairesine verilmiştir. SONUÇ:Dosyanın görevli ... Yüksek 23.Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 19.4.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
