Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir....

Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz arsa payı satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatının tahsili amacıyla başlatılan ilamsız icra takibine vaki itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemine ilişkindir. Dairemizin görev alanı HSK'nın 01/09/2022 tarihinden itibaren uygulanacak kararında belirtilen işlerle sınırlıdır. 01/09/2022 tarihli İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri ve Ceza Daireleri arasındaki iş bölümü kararı gereğince "Arsa, arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar." İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15.-53. Hukuk Dairesinin görev alanındadır. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri arasındaki iş bölümünü düzenleyen 01/09/2022 tarihli kararı ve davanın açıklanan niteliği gereğince istinaf başvurusunu inceleme görevi İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15.-53....

MAHKEMENİN İLK KARARI VE DAİREMİZİN İLK KARARI : Mahkemece ilk karar ile; "arsa sahibi arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi gereği kendisine bırakılıp adına tescil edilen bağımsız bölümü 3. kişiye satarak tapuda pay devri yapmış olsa dahi, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını yazılı temlik sözleşmesiyle devretmedikçe tapuda pay devri alacağın temliki sonucunu doğurmaz. Davamızda da, davalı arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını yazılı olarak davacıya devrettiğine dair bir belge sunulmamıştır....

Talep, arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasında talep edilen ihtiyati haczin reddine dair karara yapılan itiraza ilişkindir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 355. maddesi gereğince, istinaf sebepleri ve kamu düzenine ilişkin hususlarla sınırlı olarak yapılan inceleme sonunda; Somut olayda davacılar, davalı yüklenici ile aralarında yaptıkları arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi gereğince yüklenicinin üzerine düşen eseri eksiksiz teslim etme yükümlülüğünü ihlal ettiğini, sözleşmede kararlaştırılan 25 ana kalemin yerine getirilmediğini, inşaatın zamanında bitirilmemesinden kaynaklanan kira alacaklarının doğduğundan bahisle alacak davası açmışlar ve ihtiyati haciz talep etmişlerdir....

Dayanak icra takibi arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan kira alacağının tahsili için yapılmış ise de; itiraz üzerine dava itirazın kaldırılması davası olarak icra hukuk mahkemesinde açılıp sonuçlandırılmıştır. Dairemizin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalarla ilgili görevi mahkemelerce itirazın iptâli ya da açılan alacak ya da sözleşmeye aykırılıkla ilgili diğer kararların temyizen incelenmesini yapmakla ilgili olup, icra hukuk mahkemelerince verilen, itirazın kaldırılması ile ilgili verilen kararların temyizen incelenmesi görevi Dairemize ait olmayıp, Yargıtay Yüksek 12. Hukuk Dairesi'nin görev alanında kalmaktadır. Ancak dosyanın Yargıtay Hukuk İşbölümü İnceleme Kurulu kararı üzerine gönderildiği Yargıtay 23. Hukuk Dairesince görevsizlik kararı verilerek dosya Dairemize gönderildiği, dosyanın Yargıtay 23....

ve protokol imzaladıklarını, davalı tarafın sözleşme gereği arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan 1 ve 2 numaralı dairelerin devrini yapmadığını, sürekli olarak devri sürüncemede bıraktığını, davalının, vakit kazanmak için, olumlu imar değişikliğinden kaynaklı, müvekkilline adi yazılı bir protokol yaptığını, bu kapsamda temel sözleşme olan 14.11.2016 tarihli sözleşmeye ilave olarak 14.12.2021 tarihinde ek protokol ile 9 ve 10 numaralı dairenin devri konusunda taahhütte bulunarak zaman kazandığını, nitekim müvekkilinin 22.02.2022 tarihinde tapuda 9 ve 10 numaralı daireleri adına tescil aldığını, ancak müvekkilinin, temel sözleşme olan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayalı olarak alması gereken 1 ve 2 numaralı daireleri alamadığını, 1 ve 2 numaraları daireleri tapuda başkasına sattığını, davalı müteahhitin müvekkilin en başından beri noterde resmi şekilde yapılan temel sözleşmeye istinaden 1 ve 2 numaralı daireleri vermemiş olup, sadece ek protokole istinaden artan...

Şayet, temlik edilen alacağın dayanağı olan arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yüklenici bakımından bütünüyle ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Eğer yüklenici, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olmamakla beraber noksan bıraktığı iş pek cüz’i bir boyutta ise, yani bu noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması arsa sahibi açısından tahammül edilebilir bir boyutta ise, o zaman bu pek cüz’i noksanlığın paraya dönüştürülerek tamamlanması suretiyle üçüncü kişi tarafından tescil istenebilir. Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davalı arsa sahibi yüklenicinin edimini yerine getirmediğini ve tescil davasının dinlenme olanağı bulunmadığını savunmuştur....

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Davacı, davalı ile dava dışı arsa sahibi arasında yapılan katkarşılığı inşaat sözleşmesiuyarınca arsa sahibine düşen taşınmazı satın almış ve arsa sahibinin halefi olarak bu davayı açmıştır. Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlığa ilişkindir. 9.2.2011 gün ve 6110 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik yapılmasına Dair Kanunun 8.maddesi ile 2797 sayılı Yargıtay Yasasının 14.maddesinde yapılan değişiklik uyarınca; Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 9.2.2012 günlü ve 2012/1 sayılı kararı ile arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararların temyizen incelenmesi görevi 1.3.2012 tarihinden itibaren Yargıtay 23.Hukuk Dairesine verilmiştir. SONUÇ: Dairemizin görevsizliğine aynı konuda 23....

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerin kıyas yoluyla satım ya da trampa sayılması ve bu kapsamda vergiye tâbi olduklarının düşünülmesi de doğru değildir. Açıklamalar çerçevesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu edimlerin katma değer vergisi doğurması söz konusu olamayacağından davacının bu çerçevede bu verginin doğduğunu ileri sürmesi yasal dayanaktan yoksundur. Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin götürü bedelli sözleşme olduğu tartışmasız bulunduğuna göre yükleniciye ait bir edimin, sözleşme ile dahi olsa arsa maliklerine devrine de yasal olanak bulunmamaktadır. Bu şekilde sözleşmenin 13 üncü maddesinde yapılan düzenlemenin yazılmamış sayılması gerektiği kabul edilmelidir. Sırf bu şekilde sözleşmeye derc edilen vergi yükümlülüğü, zaten doğmamış bir vergi alacağının ödenmesi mükellefiyeti de getirmez.”...

Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye, ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu, bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarıda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanunu'nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi, işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir....