Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
Bu davanın seyir ve sonucuna göre; sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili şekilde feshi ve tarafların kusur durumları ile hakları ve borçları belirleneceğinden, eldeki davalarda ileri sürülen iddia ve istekler ile ilgili olarak da, anılan dosyanın bekletici mesele yapılması gerekirken, mahkemece "sözleşmenin geriye etkili bir şekilde feshedildiği" yönündeki gerekçe doğru olmamıştır....
Bu davanın seyir ve sonucuna göre; sözleşmenin geriye ya da ileriye etkili şekilde feshi ve tarafların kusur durumları ile hakları ve borçları belirleneceğinden, eldeki davalarda ileri sürülen iddia ve istekler ile ilgili olarak da, anılan dosyanın bekletici mesele yapılması gerekirken, mahkemece "sözleşmenin geriye etkili bir şekilde feshedildiği" yönündeki gerekçe doğru olmamıştır....
Mahkemece, inşaatın süresinde bitmediği, inşaat seviyesinin 35 nolu parselde %50, 36 nolu parselde %90 olduğu, davacı arsa sahibine düşen 35 nolu parselde binaların imar mevzuatına aykırı, yıkımı gerektirir nitelikte olması itibariyle arsa sahibi tarafından kullanılamayacağı, bu hali ile davacının eseri kabule zorlanamayacağı, sözleşmenin gerçekleşmemesi nedeni ile davacının 36.000,00 USD gecikme tazminatı talep edebileceği gerekçesiyle, davanın kabulüne, taraflar arasındaki sözleşmenin geriye etkili olarak feshi ile 36.000,00 USD gecikme tazminatının temerrüt faiziyle tahsiline dair verilen karar, davalı ve fer’i müdahiller vekillerinin temyiz istemi üzerine, Dairemizin 03.07.2012 tarih ve 2587 E, 4567 K sayılı ilamıyla, davalı vekilinin diğer, fer'i müdahil vekillerinin tüm temyiz itirazları reddedilerek, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde fesih isteminin yanında müspet zarar niteliğinde olan, gecikme tazminatının istenemeyeceği gerekçesiyle davalı yararına bozulmuştur....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki sözleşmenin iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili ,taraflar arasında taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanıp sözleşme gereğince davalı tarafın 18 aylık süre içerisinde tevhit işlemlerini tamamlayıp inşaata başlaması gerekirken 18 aylık süre sonunda herhangi bir işlem gerçekleştirilmediğini ileri sürerek sözleşmenin feshini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili, sözleşmenin feshi koşulları bulunmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir....
Hukuk Dairesinin 19.01.2011 tarih, 2009/5199 E. 2011/94 K. sayılı ilamıyla, dava dışı yüklenici şirket ile davalı arsa sahipleri arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için açılan davada sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilerek kesinleştiği, arsa sahipleri davalılar ile yüklenici şirket arasında düzenlenen 30.09.2006 günlü ibraname başlıklı belgede, yüklenici şirketin daha önce üçüncü kişilere sattığı 8 ve 9 bağımsız bölüm numaralı taşınmazların yaptığı iş karşılığı yüklenici şirkete ait olması kabul edilerek, yüklenicinin arsa sahiplerinden başka hiçbir talepte bulunmayacağının kararlaştırılarak arsa sahibi davalılar ile yüklenicinin ibralaştığı, inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshedilmesi üzerine davacının ıslah dilekçesiyle davasını sebepsiz zenginleşme nedenine dayalı alacak istemine dönüştürdüğü, İİK'nın 94. maddesi uyarınca açılan davanın kabul edilebilmesi için, yüklenicinin arsa sahiplerinden yaptığı işe karşılık almadığı ayni hakkının bulunmasının...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabuüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalılar tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, dava dışı müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, müteahhitin zamanında taşınmazı teslim etmemesi üzerinde açılan davada sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verildiğini ancak sözleşme gereği müteahhite verilen taşınmazın %50 arsa payının müteahhit tarafından davalılara devredildiğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshedilmesi sebebiyle davalılar üzerine kayıtlı arsa paylarının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir....
Davalı yüklenici binada mevcut imara aykırılıkların davacı talebi üzerine yapıldığı, davacı arsa sahibinin edimlerini yerine getirmediğini, yükleniciye verilmesi gereken daireleri süresinde teslim etmemesi nedeniyle maddi zarara uğradığını, savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; yapının imar mevzuatına uygun yapılmadığı, bu şekli ile yapı kullanma izin belgesinin düzenlenme imkanının bulunmadığı, mevcut inşaatın kacak inşaat niteliğinde olduğu, bu durumda yüklenicinin edimini ifa etmediği ve tapu devrine hak kazanamadığı, davacının sözleşmenin geriye doğru feshini istemekte haklı olduğu anlaşılmakla davanın kısmen kabulü ile, sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine, tazminat istemlerinin reddine karar verilmiştir. Kararı, davalı temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye dönük feshi ve zararın tazmini istemine ilişkindir. Dosyada mevcut ......
Kararı, asıl ve birleşen davada davacı, birleşen davada davalı vekilleri temyiz etmiştir. ...- Asıl ve birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden; Asıl dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminatın tahsili, birleşen dava, tapu iptali tescil istemine ilişkindir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri bedel olarak taşınmaz mal mülkiyetinin geçirimi borcunu içerdiğinden, TMK'nın 706, Borçlar Kanunu'nun 213, Noterlik Kanunu'nun 60 ve Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri uyarınca resmi şekle bağlı tutulmuştur. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir....
