"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemes K A R A R Dava arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki tapu kaydındaki "Kat Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" kaydının terkini isteğine ilişkin bulunduğundan, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 7.5.2007 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davalı şirketin yüklenici sıfatı ile hareket ederek dava dışı arsa sahibi ... ile 06.05.1998 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi düzenlediği, bu sözleşmeye göre tescili dava konusu yapılan yapının 5 numaralı bağımsız bölümünün davalı yükleniciye bırakılması kararlaştırıldığı, kurulan kat irtifakına göre dava konusu taşınmazın tapuda davalı adına tescil edildiği, yapının fiziki olarak tamamlandığı iskan (oturma) ruhsatının alındığı anlaşılmaktadır. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Yüklenici kazanacağı kişisel hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi bu hakkını üçüncü kişilere temlik edebilir. Yüklenicinin temliki üzerine üçüncü kişilere açacağı davada satış olgusunun yükleniciye şahsi hakkın kazanıldığı olgusunun ise arsa sahibine karşı kanıtlanması gerekir....
Bozmaya uyulduktan sonra dosyanın gönderildiği Tüketici Mahkemesi istemi tescili talep edilen bağımsız bölüm teminat dairesi olup, 27.01.1997 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde bu dairenin tescili iskan koşuluna bağlandığından dava reddedilmiştir. Hükmü davacı temyiz etmiştir. Davalılar arasındaki 27.01.1997 günlü biçimine uygun düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borç yükleyen iki taraflı sözleşme türündendir. Bu sözleşmede yüklenicinin edimi sözleşmesine, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun bir bina meydana getirerek akidi olan arsa sahibine teslim etmek, arsa sahibinin edimi ise teslim edilen yapıya karşılık bedel olarak yükleniciye kararlaştırılan oranda arsa payı devretmekten ibarettir. kuşkusuz yüklenicinin teslimden sonraki borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder....
Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifâ talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli BK'nın 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez....
Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre; davacı ile davalı arsa maliki ... arasında 09.06.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, davacı yüklenicinin sözleşme gereği kendisine isabet eden daireleri arsa maliki dışındaki diğer davalılara sattığı, gerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, gerekse diğer davalılar ile yapılan sözleşmelerde taşınmazlara kilerlerin yapılacağına ve davalılar tarafından böyle bir talep olduğuna ilişkin bir hükmün yer almadığı, aksine fiilen yapılmış olan kilerlerin inşaat projesine aykırı ve ruhsatsız oldukları ve inşaat projesine göre kilerlerin bulunduğu yerin teras kat olarak planlandığı, davalılardan ... dışındaki davalılar ile yapılmış bir yazılı ya da sözlü eser sözleşmesi bulunmadığı, söz konusu kilerlerin binanın mütemmim cüz'ü olduğu, davalıların davaya konu kilerlerin yapılmasını davacıdan istediklerinin ispat edilemediği, davacının dayandığı inşaat yapım sözleşmesinin 12. maddesinde yüklenicinin inşaatta ek...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile ayni hak sahibi olan diğer paydaşların haklarının etkileneceği muhakkaktır. Bu nedenle sözleşme imzalanırken diğer paydaşların imzasının bulunması veya muvafakatının alınması gereklidir. Diğer paydaşların sözleşmede imzası bulunmaması veya muvafakatinin alınmaması halinde sözleşme geçerli olmayacaktır. Öte yandan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ya taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararıyla mümkündür. Mahkemeden sözleşmenin feshi talep edilebilmesi için sözleşmede imzası bulunan tüm maliklerin davayı birlikte açmaları ya da davalı safında bulunmaları gerekir. Sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ise sözleşmede yer alan herhangi bir akit tarafından açılabilir. Yani arsa sahiplerinden bir tanesi sözleşmenin geçersizliği yönünde dava açabilir. Davaya konu sözleşme ; 01.02.2017 tarihinde ayrı ayrı davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici Alkan Tavukçuluk İnşaat yetkilisi T12 arasında adi yazılı şekilde akdedilmiştir....
Bozma ilamına uyalarak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşmeye konu taşınmazların davalı yükleniciye devredildiği, ancak davalının inşaat yapma edimini yerine getirmediği, arsa üzerine yapılan inşaatın % 0,... seviyesinde kaldığı, bu itibarla, davacı arsa sahiplerinin, sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil isteminde haklı oldukları, ancak, yüklenicinin borcu nedeniyle üçüncü kişilere satıldığı tespit edilen taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil isteminde bulunamayacakları gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile ....02.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı adına kayıtlı bulunan 2998 ada ... ve 3020 ada ... no'lu parsellerin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, diğer taşınmazlara yönelik istemlerin reddine karar verilmiştir. ....
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (BK.364.madde) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K. 163. madde) devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Fakat, temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir....
ın davacı arsa sahibinden avans niteliğinde temlik ettiği pay kaydının edinme sebebi hukuksal dayanaktan yoksun kaldığından, davalı ... adına kayıtlı payın tapusunun iptali ve tescili ile bu davalı yönünden el atmanın önlenmesine, davalılar ..., ... ve ...’ın paylarını satın aldıklarında inşaatın tamamlandığı ve bu davalıların ikinci ve üçüncü el oldukları , TMK.1023.md.si uyarınca tapu kütüğünde tescile iyiniyetle dayanan davalıların bu kazanımlarının yasa gereği korunması gerektiği gerekçesiyle bu davalılar hakkında açılan davanın reddine karar verilmiştir. Kararı davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptali tescil ve el atmanın önlenmesi istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan üç adet bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, kademeli olarak ise tazminat isteğine ilişkindir. Davalı arsa malikleri, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı olduğunu savunmuş ve davanın reddini istemişlerdir. Davalı yüklenici .... San. Lmt. Şti., çekişmeli bağımsız bölümlerden bir tanesinin kendilerine bırakılmadığını ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de temlik yasağı bulunduğunu savunmuştur. Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı olduğu gerekçesi ile tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat isteminin ise yüklenici yönünden kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir....
