"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili ile davalı ... vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmiş olması sebebiyle tapu iptâli ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece ... hakkındaki davanın kabulüne diğer davalılar ve dahili davalılar aleyhine açılan davanın reddine dair verilen karar davacılar ile davalı ... vekilince temyiz edilmiştir. Davacı arsa sahiplerine ait ..., 4/1 pafta 1236 ada 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı konusunda dava dışı ... (...) ile ... 3....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Ticaret Mahkemesi Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekili ile davalı ... vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, müvekkili ile davalılar arasında 09/01/2007 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak davalıların hile ve gabin içeren davranışları nedeniyle sözleşmenin feshi ile davalılara temlik edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescilini bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin davacı lehine iyileştirilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekilleri ayrı ayrı davanın reddini savunmuş ancak dava devam ederken taraflar arasında protokol yapıldığı anlaşılmıştır. Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre yargılama aşamasında ......
Keza, arsa sahiplerinden... ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesinde arsa sahibine giriş katında bir adet, ..., ..., .... katlarda olmak üzere dört adet kaba inşaat halinde bağımsız bölüm verileceği kararlaştırıldığı halde bu hüküm dikkate alınmadan tümü .... katta bulunan üç adet dairenin arsa sahibi adına tesciline karar verilmesi yerinde görülmemiştir. Mahkemece birleşen davada, gerekirse bilirkişiden ek rapor alınmak suretiyle, sözleşmenin sözü edilen hükmü nazara alınarak, kaba inşaat aşamasını geçmiş bağımsız bölümler için ivaz ilavesi hususu da düşünülerek değerlendirme yapılmalı ve sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır. Asıl davada arsa sahibi ... ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesinde sözleşme süresi boyunca teslime kadar inşaatla ilgili tüm masrafların yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmış, diğer arsa sahibinin sözleşmesinde ise bu yönde bir düzenleme yapılmamıştır....
Ancak, bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece, yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden, neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten de temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı, alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanununun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeniyle alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine, temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında kalan ve işlemin tarafı olmayan (somut olayda arsa sahibi) arsa sahibi işlemin yapıldığı andan itibaren temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir....
Hukuk Dairesinin 04.02.2015 tarih, 2014/7818 Esas, 2015/550 Karar sayılı ilamıyla, adi yazılı şekilde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğu, karar ile hukuki durumu etkilenecek yüklenici şirket aleyhine dava açılarak işbu dava ile birleştirilmesi ve davacının davalılar arasındaki sözleşmenin muvazaalı şekilde feshedildiğine dair iddiası üzerinde durularak oluşacak sonuca uygun karar verilmesi gerektiği belirtilerek bozulmuş, bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmiş olduğu, bu sözleşme uyarınca edimlerini yerine getirmemiş olan davalı yüklenicinin 3.kişi konumunda olan davacıya satış ve temlik yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle, asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir. Kararı, asıl ve birleşen davalarda davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir....
Dava; tek taraflı olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin geçersiz olduğunun tespiti ve tazminat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ya taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararıyla mümkündür. Davalı sözleşmenin feshini ihtar ile bildirmiş davacı yüklenici tarafından ise tazminat talepli dava açılmakla fesih yönünde taraf idareleri birleşmiştir. Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi davacı yüklenici sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmemiştir. Bu nedenle arsa sahibi fesih iradesinde haklıdır. Yani sözleşmenin feshine davacının haksız eylemi sebep olmuştur. Böyle bir durumda davacı yüklenici ancak davalı arsa sahibi lehine yapılan iş karşılığını, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilir. Somut olayda; davacı tarafın iddia ettiği ve dava dilekçesinde belirttiği masraf kalemlerinden hiç biri davalı arsa sahibinin menfaatine olan harcamalardan olmadığı görülmektedir....
-K A R A R- Davacı vekili, arsa sahibi davacının dava dışı başka bir yüklenici ile yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaatın uzun süre başlamaması üzerine, davalı yüklenici ile 05.05.2006 tarihinde yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, bu sözleşmede müvekkilin ilk yüklenici ile yaptığı sözleşmenin feshi nedeniyle doğabilecek her türlü tazminatın ve mahkeme masrafının davalı tarafından karşılanacağının düzenlendiğini, davacının, davalıya güvenerek , davalının avukatına vekalet verdiğini, bu vekaletname ile ilk yükleniciyle yapılan sözleşmenin feshi için dava açıldığını, ilk yüklenicinin de haksız fesih nedeniyle karşı dava açtığını, karşı davada mahkemece, müvekkil aleyhine yaklaşık 3.500.000 TL tazminata karar verildiğini, bu durumun, davalı ve avukat tarafından, karar icra aşamasına gelene dek gizlendiğini, en sonunda, davalının, kararın temyiz edildiğini ve lehe bozulabilmesi için yapılan anlaşmanın hemen feshedilip ve fesihnamenin...
Karar, davalı kooperatif vekili tarafından temyiz edilmiştir. ......1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı arsa sahiplerinin murisine verilen dava konusu B3 blok ... nolu bağımsız bölüm arsa sahibince tapuda .... kişiye devredilmiştir. Dosya kapsamında bulunan kayıtlardan anılan bağımsız bölüm, dava dışı ...'a ve en son da davacı ....'a devredilmiş ise de mevcut kayıtlardan tapudaki devir silsilesi net olarak anlaşılmamaktadır. Arsa sahibinden satış sözleşmesi ile bağımsız bölüm devralan üçüncu kişiler, kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıkları için yükleniciye husumet yöneltemezler. Ancak arsa sahibinin sözleşmedeki bağımsız bölüme ilişkin haklarını temlik aldıklarına dair delil ibraz etmeleri halinde, buna dayanarak yükleniciden talepte bulunmaları mümkündür. Somut olayda, davacı ...'ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hakları temellük edip etmediği araştırılmamıştır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat ve cezai şart istemlerine ilişkindir. Taraflar arasında 07.09.2011 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı çekişmesizdir. Bu sözleşme ile yüklenici, kararlaştırılan inşaatı imal ve teslim etmek; arsa sahibi de buna karşılık kararlaştırılan arsa payını yükleniciye devir borcu altına girmişlerdir. Sözleşmede teslimin “anahtar teslimi” suretiyle gerçekleştirileceği ifade edilmiş, arsa sahibine karşı edim olarak sadece arsa payı devri yükümlülüğü yüklenmiş, bunun dışında herhangi bir bedel ödeme yükümlülüğü getirilmemiştir. Hali hazırda mevcut sözleşmenin taraf iradeleriyle veya mahkeme kararıyla sona erdirildiğine dair dosya kapsamında herhangi bir bilgi veya belge bulunmamaktadır. Davada sözleşmede yükleniciye aidiyeti kararlaştırılan ve arsa sahibince üçüncü kişilere devredilen iki adet bağımsız bölümün değerinin tazmini de talep edilmiştir....
Bu nedenle mahkemece, öncelikle tüm paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olan arsa payı karşılığı sözleşme ya da sözleşmelerin yapılıp yapılmadığının ve yapılan sözleşmeleri imzalamayan paydaşların sözleşme ya da sözleşmelere onay verip vermediğinin ve dolayısıyla tüm paydaş ve yükleniciyi bağlayıcı nitelikte arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunup bulunmadığının saptanması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin inşaat yapılması kararlaştırılan taşınmazın maliklerini ve yükleniciyi bağlayıcı olduğunun belirlenmesi durumunda ise; davacılara davada taraf olmayan diğer paydaşların davaya onaylarının alınması, onay vermeyenlerin de davaya katılması işlemlerinin yapılabilmesi için davacı tarafa uygun süre verilmesi ve bu işlemlerin yapılması durumunda sözleşmenin feshi davasının esasının incelenmesine geçilmesi zorunludur. Bu halde ceza şartı alacağı dışındaki dava konusu taleplerin incelenerek uyuşmazlığın çözüme bağlanması gerektiği açıktır....
