-Birleşen davada davacı arsa sahibi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile tazminat isteminde bulunmuştur. Dosya kapsamındaki tespitlere göre inşaatın tamamlanarak iskan edilir hale geldiği anlaşılmaktadır. Mahkemece birleşen davada davalılar tarafından açılan karşı davada arsa sahibine ödenen bedelin geri istendiği ve dönme cezası talep edildiği, bu itibarla taraf iradelerinin sözleşmenin feshi hususunda birleştiğinden bahisle fesih talebinin kabulüne karar verilmiştir....
TBK'nun 183 ve devamı (BK’nun 162 vd) maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir. Hemen belirtmek gerekir ki üzerine bina yapılacak taşınmazın paylı mülkiyete konu olması halinde 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu(TMK)’nun 692. maddesi uyarınca sözleşmeye tüm maliklerin katılması gerekir. Aksi halde sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmadığından geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar birbirlerine verdiklerini, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak geri isteme hakkına sahiptirler. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. İnşaat, maddi nitelikteki eseri ifade eder. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde ilk unsur, "yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir"....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ: 20/11/2020 NUMARASI: 2020/839 Esas- 2020/774 Karar DAVANIN KONUSU: Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali Ve Tescil, Olmadığı Taktirde Maddi Tazminat KARAR TARİHİ: 15/04/2021 6100 sayılı HMK'nın 352/1. maddesi uyarınca dosya üzerinde yapılan ön inceleme sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Dava, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde maddi tazminat istemine ilişkindir. Dairemizin görev alanı HSK'nın 01/09/2020 tarihli kararında belirtilen işlerle sınırlıdır. 01/09/2020 tarihli İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri ve Ceza Daireleri arasındaki iş bölümü kararı gereğince "Arsa, arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar" İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin görev alanındadır....
- K A R A R - Davacı vekili, müvekkilinin 279 ada 27 parsel yönünden 24.07.1986 tarihinde arsa malikleri ..., ... ile, 30.04.1986 tarihinde arsa malikleri ... ... ve ...ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 26 parsel yönünden 27.03.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ...ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 28 parsel yönünden 08.04.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ... ve... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 29 parsel yönünden 08.05.1986 tarihinde arsa maliki ve davalı ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, 279 ada 4 parsel yönünden ise 08.08.1986 tarihinde arsa maliki ve bir kısım davalılar murisi ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu parsellerin daha sonra tevhit edilerek 279 ada 47 parsel numarasını aldığını, sözleşmelerin, karşılıklı olarak ya da mahkeme kararı ile...
Hukuk Dairesi tarafından yapılan inceleme sonucunda davalıların istinaf başvurularının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, sözleşmenin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile davacı arsa sahibi adına tesciline karar verilmiştir. Kararı bir kısım davalı tapu malikleri temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, bu sözleşmelerin noterde "düzenleme" şeklinde yapılmasına bağlıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskan koşulu (oturma izni) v.s. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 28.02.2013 tarihli ve 2011/243 E., 2013/41 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre 3 ve 5 nolu dairelerin davacıya ait olması gerektiği hâlde, tapu dairesinde davacının yanıltılarak 6 numaralı ve binanın arka cephesinde bulunan dairenin davacı adına tapuya tescilinin yapıldığı, taraflar arasındaki sözleşmenin aksine 6 nolu dairenin davacıya ait olacağına ilişkin yazılı bir belge sunulmadığı, tapuda işlem yapılırken arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya ibraz edilmediğinin anlaşıldığı, davacının tapuda yanıltılarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aksine işlem yapmasına neden olunduğu, dairelerin konumuna göre aralarında değer farkı da bulunduğu anlaşıldığından yolsuz tescilin iptaline karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile davalı adına kayıtlı 5 nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali bu bağımsız bölümün davacı adına tapuya tesciline; aynı taşınmazın davacı adına kayıtlı...
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi, mülkiyetin tespiti, tapu iptali ve tescil olmadığı taktirde tazminat ve gecikme tazminatı istemlerine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 97 nci ve 125 nci maddesi ile 470 ve devamı maddeleri. 3. Değerlendirme 1. Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2....
Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibinin temel borcu ayıpsız bir arsayı bina yapılmak üzere yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu da arsa üzerinde sözleşmeye fen ve sanat kurallarına ve imar mevzuatına uygun bir bina yaparak arsa sahibine teslim etmektir. Yüklenici edimlerini yerine getirmişse bir bakıma sözleşmenin bedeli olan arsa payının temlikini doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi kazandığı kişisel hakkını yazılı olmak koşuluyla Borçlar Kanunun 162 ve 163 maddelerine dayanarak üçüncü kişilere de temlik edebilir. Görülüyor ki, mevcut uyuşmazlıkta öne çıkan sorun, yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerine yerine getirip getirmediğinin, dolayısıyla davacının temlik yoluyla taşınmaz mülkiyetini istemeye hak kazanıp kazanmadığının saptanmasıdır. Ne var ki mahkemece bu konuda yapılan inceleme ve araştırma yeterli değildir....
Noterliği’nin 20.02.2012 tarih 03832 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusunu oluşturan ...ili Bornova ilçesi ...Mahallesi 234 ada 10 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihinde 1/2 pay sahibi olduğu anlaşılan Ahmet Demir’in, Bornova 1. Noterliği’nin 13.09.2012 tarih 23495 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin konusunu oluşturan ...ili Bornova ilçesi ...Mahallesi 234 ada 13 parsel sayılı taşınmazın sözleşme tarihinde 1/2 pay sahibi olduğu anlaşılan Şükrü Taşçı’nın ve Bornova 1. Noterliği’nin 21.02.2012 tarih 05303 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile Bornova 1....
