-K A R A R- Davacılar vekili, yüklenici olan davalı ... ile arsa sahibi müvekkilleri arasında arsa payı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı yüklenicinin iki bloktan oluşan inşaatı sözleşme şartlarına ve hükümlerine uygun olarak verilen sürede yerine getirmediğini ve bundan sonra getirmesinin de mümkün olamayacağını ileri sürerek, 31.12.1997 tarih 07771 nolu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olmak üzere feshine,davalı adına kayıtlı payın tapu kaydının iptaline, müvekkillerinin arsa payları oranında adlarına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiş; davalı yüklenicinin kendi kusuruna dayanarak hak talep edemeyeceğini savunarak, birleşen davanın reddini istemiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "...Dava ve birleşen dava; taraflar arasında Noterde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, avans mahiyetinde davalıya devrolunan hisselerin tapu iptali ile tescili ve ayrıca hacizlerin kaldırılması istemine ilişkindir. Davaya konu taşınmaz ; Karatay İlçesi, Küçükkumköprü Mahallesi, 25751 ada 1 parsel sayılı taşınmaz olup, davalı yüklenici T12'a 06.04.2017 ve 25.04.2017 tarihlerinde avans payı mahiyetinde hisse devri yapıldığı tapu kayıtları ve satış senedi ile sabittir. Tüm arsa sahipleri eldeki dosyada taraf olarak yer almaktadır....
Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava, davacıların da arasında bulunduğu arsa malikleri ile davalı ...'in murisi.... arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tazminatın ../.. S.2. tahsili, diğer davalı ... adına oluşan tapu kaydının iptali ile tescili istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
Burada sözleşmenin feshinin ileriye veya geriye etkili olması ayırımı önem kazanmaktadır, bu ayrım yüklenicinin yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlaması, fakat temerrüdü yüzünden teslim edememesi halinde tasfiyenin nasıl yapılacağı sorunu ile ilgilidir. Eğer feshin sonuçları geriye etkili olacaksa, sözleşme yokmuşçasına tasfiye edileceğinden yüklenici inşaatın yaptığı kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre imal ettiği inşaat bedelini alır. Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. ......
Davalı yüklenici Kooperatifin istemi ile arsa sahibi tarafından davalı Kooperatife 22.04.1999 tarihli ... bir vekaletname verilmiştir. Davacı arsa sahibi 24.10.2001 tarihli azilname ile davalı Kooperatife 22.04.1999 tarihli vekaletnamede verdiği bazı yetkilerini geri almıştır. Bunun üzerine davalı yüklenici tarafından 06.12.2001 tarihli ihbarname ile 11.10.1995 tarihli arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği davacı arsa sahibine bildirilmiştir. Davacı arsa sahibi tarafından 11.01.2001 tarihli dilekçe ile Gölbaşı Asliye Hukuk Mahkemesi’ne dava açılmış, bu davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi üzerine de bu dava açılmıştır. Kat karşılığı yapılan inşaat sözleşmelerinin ... taraflı irade beyanı ile feshedilmeleri mümkün değildir. Davacı arsa sahibi 24.10.2001 tarihli azilname ile yüklenici kooperatife verdiği bazı yetkileri ortadan kaldırmıştır. Davacı arsa sahibinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi konusunda bir beyanı ve davası bulunmamaktadır....
Noterliğinde 07.02.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve 20.11.2015 tarihli ek protokolün akdedildiğini, sözleşmede 114 ada, 24-27-28-31-32 no.lu parsellerde yapılacak inşaatın 20.11.2016 tarihinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığını ancak delil tespit dosyasından da anlaşılacağı üzere 24 no.lu parseldeki inşaatın teslim edilmediğini, bu parselin davalı yüklenicinin ihmali ile imarsız duruma düştüğünü ve yapı ruhsatı alınamadığını belirterek, Üsküdar .... Noterliğinin 07.02.2014 tarih ve 1033 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 114 ada, 24 no.lu parsel ile ilgili kısmının feshine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP Davalı yüklenici vekili cevap dilekçesinde, sözleşmede diğer arsa sahibi ... ...'...
-K A R A R- Davacı vekili, davacı şirket ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ancak davalı yüklenicinin süresi içinde inşaatı bitirerek teslim etmediğini ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescile karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusunun gayrimenkulün aynına ilişkin olduğu, HMK'nın 2. maddesi uyarınca görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesiyle dava dilekçesinin HMK'nın 2. maddesi gereğince görevsizlik nedeni ile reddine, dosyanın talep halinde görevli ve yetkili Nöbetçi İstanbul Anadolu Asliye Hukuk mahkemesine gönderilmesine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ve tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir....
Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. 1- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi halinde müspet zarar tazminatı istenemez. Mahkemece, davanın bu nedenle reddi gerekirken, aynı sonuca yazılı gerekçelerle varılması isabetsiz ise de, karar, sonucu itibariyle doğru olduğundan bu husus bozma sebebi yapılmamıştır. Bu açıklamalara ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2- Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir....
Tapuda satışı bizzat davacı arsa sahibi ...yapmış olup, yüklenicinin talimat ve isteğiyle ve onun adına yapıldığına dair akit tablosunda açıklık Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden bağımsız bölüm ya da bölümleri satın alanlara yapılan tapu devirleri sözleşme gereği arsa sahibince yapılan avans ödemesinin iadesi niteliğinde olduğundan tapu kayıtlarının iptâl ve arsa sahipleri adına tescili gerekir ise de, satış arsa sahibince yapılıp satın alanın arsa sahibinden satın aldığını savunması ve arsa sahibinin kendisince yapılan tapu devrini yüklenicinin istek ve talimatı ile yapıldığını kanıtlayamaması halinde satış işleminin bedel karşılığı arsa sahibi ile satın alan kişi arasında yapıldığının kabulü zorunlu olacağından tapu kaydının iptâl ve tesciline karar verilmesi mümkün değildir. Somut olayda davalı ...'...
