DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin de aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile yüklenici şirket arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın süresinde teslim edilmemesi halinde, yüklenici şirketin, arsa sahibine düşen dairenin değerinin iki katı kadar tazminat ödeyeceğinin kararlaştırıldığını, yüklenicinin halen işi teslim etmediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 300.000,00 TL cezai şart alacağının davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. II. CEVAP Davalı vekili cevap dilekçesinde; inşaatın büyük oranda tamamlandığını, kalan imalatın arsa sahiplerinin seçimleri doğrultusunda tamamlanacağını, arsa sahiplerinin müvekkilini haksız olarak azlettiklerini, diğer arsa sahiplerinin de davada mecburi dava arkadaşı olarak yer alması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. III....
Emlak Yapı Turizm A.Ş. vekillleri temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına, ve davalı taraflar arasında düzenlenmiş, davalılar arasındaki hukuki ilişkinin varlığını gösteren 01.01.2004 tarihli hizmet sözleşmesine göre davalılar vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2- Davalılar vekilinin diğer temyiz itirazlarına gelince; Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yüklenici TBK'nın 183. maddesine dayanarak üçüncü kişilere temlik edebilir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin, tapu devri taahhüdü içermeleri nedeniyle BK’nın 213 (TBK 237), MK’nın 706, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. madde hükümleri gereğince bizzat tapu memuru huzurunda veya noter aracılığı ile düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlik koşuludur. BK 12. madde (TBK 13. madde) uyarınca da kanunda şekle bağlı olarak yapılması gerektiği düzenlenen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de aynı şekle uyulmasında zorunluluk bulunmaktadır. Somut olayda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ek olarak düzenlenen 25.02.2010 tarihli adi yazılı sözleşmede, asıl sözleşmedeki yükümlülüklere ek olarak yüklenici tarafından sözleşmeye aykırılık halinde cezai şart ödenmesi kararlaştırılmıştır....
Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2- Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı ayıplı ve eksik iş bedeli, cezai şart, kira tazminatı, değer kaybı ile istirdat istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, hem cezai şart, hem de kira tazminatının bir arada düzenlendiği durumlarda, sözleşmede her iki tazminatın da ayrı ayrı isteneceğinin açıkça belirtilmemesi halinde cezai şarta ve eğer cezai şartı aşan zarar ispatlanırsa kira tazminatının da cezai şartı aşan kısmına hükmedilebilir. Hesaplanacak kira tazminatı miktarı cezai şart miktarını aşmıyorsa yalnızca cezai şarta hükmedilmekle yetinilmesi gerekir....
-Taraflar arasındaki 04.03.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapılacak ... no’lu parselin aynı ada içerisinde bulunan ... ve ... no’lu parseller olmadan imar parseli olamayacağı, ... ve ... no’lu parsel maliklerinin dava dışı bir şahısa arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olması nedeniyle bu parsellerin dava konusu parselle birleşerek imar parseli oluşturması mümkün olmadığından ifa imkansızlığı nedeniyle sözleşme geçersiz hale gelmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmenin ifasının imkânsız olması nedeniyle gereğinin yerine getirilmesi mümkün olmadığından taraflar sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsilini isteyemezler. Mahkemece bu durum dikkate alınmaksızın arsa sahiplerinin cezai şart isteminin kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır....
Mahkemece iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davacıların davasının kısmen kabulüyle, zemin kat 1 no.lu dükkan vasıflı bağımsız bölüm ve 5. kat 11 no.lu mesken vasıflı bağımsız bölümün tapu kaydının iptaliyle davacılar adına tesciline, diğer tüm taleplerinin reddine, mahkeme veznesine eksik arsa payı bedeli olarak davacı tarafından depo edilen paranın talep halinde davalı ... 'e ödenmesine karar verilmiştir. Kararı, taraf vekilleri temyiz etmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. 2-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak, tapu iptali ve tescil, fazla imalat bedelinin ve cezai şartın tahsili istemine ilişkindir....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar re'sen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı ve cezai şart alacağının tahsili istemine ilişkindir. Taraflar arasında 26.01.2016 tarihinde yapılan dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 5. maddesinde davalı yüklenici davacıya arsa hisselerine karşılık 5 daire vermeyi taahhüt etmiş ve aynı madde dairelerin katı ve cephesi de belirlenmiştir. Sözleşmenin 8. maddesinde, sözleşmeye konu arsaların tevhit edileceği ve ve tevhit edildikten sonra tek arsa için 3 ay içinde yapı ruhsatı alınacağı ve takip eden 30 ay içinde de iskan ruhsatı alınmış olarak teslim edileceği kararlaştırılmıştır. Ayrıca öncesinde sözleşmenin 7....
-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı şirket arasında imzalanan 14.02.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, tevhit işlemleri tamamlanıp, inşaat ruhsatı alındıktan sonra inşaata başlanacağı ve 24 ay içinde anahtar teslimi olarak dairelerin teslim edileceği, aksi halde daire başına 500,00 TL kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, fakat sözleşmenin imzalanmasının üzerinden yaklaşık 3 yıl geçmesine rağmen 7, 22, 23 ve 26 nolu parsel sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanamadığını ve tevhit işlemlerinin yapılmadığını ileri sürerek, tapudaki sözleşme şerhinin kaldırılmasına ve cezai şart olarak şimdilik 16.662,00 TL'nin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur....
"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davalı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesi uyarınca gecikme tazminatı (kira bedeli) ve cezai şart alacaklarının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, davalı vekilince temyiz edilmiştir. Davacı arsa sahibi, davalı yüklenici olup 11.12.2007 tarih 2/235 yevmiye nolu ... 45. Noterliği'nce düzenleme şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı yapım sözleşmesi ..... Mirasçıları ile davalı yüklenici arasında imzalanmıştır. Taraflar arasında imzalanan bu sözleşmeden önce ... 39....
nin kabulüne karar verdiğini, davacı yüklenicinin toplamda cezai şart talebinin 200.000 TL olduğunu, istinaf mahkemesince 100.000 TL lik kısımın hüküm altına alındığını, bu durumda davanın kısmen kabulüne ve kısmen reddine karar verilmesi gerekirken, davanın kabulü yönünde karar verilmesi ve geri kalan miktar yönünden karar verilmemesinin bozma nedeni olduğunu, taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, davacı yüklenicinin aşırı yararına olduğu ve orantısız olduğu dikkate alınarak sözleşmenin TMK madde 2, TMK madde 3, TBK madde 25, TBK madde 27 ve TBK madde 28' e aykırı olduğundan davalı arsa sahiplerinin müzayaka halinde kalması, tek taraflı cezai şart olması ve cezai şartın her iki tarafı bağlaması gerekirken, davacı yüklenici aleyhine cezai şart düzenlemesi olmaması dikkate alınmaksızın, ilk derece mahkemesinin cezai şart miktarı yönündeki ve emlak komisyon bedeline ilişkin kararının onanması gerekirken, istinaf mahkemesince ilk kararın ortadan kaldırılarak...
