Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın, anahtar teslimi şeklinde tesliminin öngörüldüğü hallerde; teslim kavramı içinde, binanın eksiksiz ve kusursuz olarak bitirilmesi yanında, yapı kullanma (iskan) izninin alınması da yer almaktadır. Somut uyuşmazlıkta; arsa malikleri ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin üçüncü sayfasında " inşaat başlangıcından itibaren sigorta, işçi ücretleri, vergi harç ve rüsumları emlak vergileri vesair ücretler inşaatın bitimine kadar müteahhite ait olacaktır." ifadesine yer verildiğinden mahkemece davanın reddine karar verilmişse de; sözleşme kapsamında binanın "anahtar teslimi" suretiyle teslim edileceğine veya iskan harcının yüklenici tarafından ödeneceğine ilişkin özel bir düzenleme bulunmadığından, dava konusu edilen masrafların sözleşmenin bu hükmü gereği yüklenici tarafından ödeneceğinin kabulü mümkün bulunmamaktadır....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasında 30.06.1996 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı arsa malikine isabet eden bağımsız bölümlerin 30.06.1998 tarihinde tamamlanarak teslimi gerekirken teslim edilmediğinden davacının 438,00TL cezai şart alacağı ile 148.578,09TL kira tazminatı alacağı bulunduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 438.00TL cezai şart alacağı ile 148.578,09TL cezai şartı aşan zarar olan toplam 149.016,09TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir....
Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanunu'nda 3/k. maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasa'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanun da kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir....
Sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "Onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen 14.07.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye konu parselin tüm paydaşlarının katılımı sağlanmadığından geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin ifası istenemeyeceğinden taraflar birbirlerine verdiklerini TBK'nın 77. maddesi hükmüne dayanarak sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri talep edebilirler....
Zorunlu şekil koşuluna uygun olarak yapılmamış olsa dahi tarafların karşılıklı olarak edimlerini ifa etmiş olmaları; yüklenicinin inşaatı kullanılabilir derecede tamamlanmış olması ya da çok büyük bir bölümünü yapmış ve arsa sahibi inşaatın devamı sırasında karşı koymamış ve inşaatın yapılmasına onay vermiş yahut yükleniciye taşınmaz ya da taşınmaz payının temlik edilmiş olmaları durumlarında TMK'nın 2. maddesi hükmü gereğince ve “objektif iyiniyet kuralı” uyarınca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taraflarını bağlayıcı olur. Somut olayda; az yukarıda belirtilen tapulu taşınmazın 117/2163 oranındaki müşterek paydaşı ....r ile 74/2163 oranındaki müşterek paydaş ....'in Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nde yer almadıkları anlaşıldığı gibi; diğer tüm paydaşların yapılmışsa sözleşmelerinin tamamının varlığı dosya kapsamına göre tespit olunamamıştır....
Mahkemece davanın kısmen kabul kısmen reddi ile 3 nolu bağımsız bölüm hakkında davanın konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına, 2 nolu bağımsız bölümün ise 1/2 hissesinin davalı arsa sahibi ... adına olan ... kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir Hükmü, davalı ... vekili temyiz etmiştir. Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir....
Mahkemece, davalı yüklenicinin çekişmeli bağımsız bölümü diğer davalı arsa maliklerine sattığı ve iyiniyetli üçüncü kişi durumunda oldukları gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. uki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Noterliği'nce doğrudan düzenlenen 05.01.1989 tarihli ve 1335 yevmiye sayılı “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılmış ve arsa sahiplerine teslimi gereken dairelerin teslim edilmemesi sebebiyle 6.000,00 TL kira tazminatı ve taşınmazın davalı ... tarafından otopark olarak kullanılması sebebiyle 1.000,00 TL ecrimisilin ...'dan tahsili istenmiştir. Bursa 5. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/135 Esas ve 2006/227 sayılı kararla birleştirilen davada ise; aynı davacılarca, davalı şirketle yapmış oldukları tarih ve sayısı az yukarıda belirtilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile 6.000,00 TL kira tazminatı ve 1.000,00 TL ecrimisilin davalı şirketten tahsili dava edilmiştir. 05.01.1989 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini davacılar ile dava dışı ...ve ... arsa sahipleri; davalı şirket ise, yüklenici sıfatlarıyla imzalamışlardır....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
