ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 01/02/2021 NUMARASI : 2019/151 ESAS DAVA KONUSU : Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İptali ve Bu sözleşmeden Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil KARAR : Yukarıda yazılı ilk derece mahkemesi ara kararına karşı davacılar vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla HMK' nın 352 ve devamı maddeleri uyarınca dosya incelendi. GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili ilk derece mahkemesine vermiş olduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı Eyüp arasında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiğini, davalı Eyüp'ün yükümlülüklerini yerine getirmediğini ileri sürerek bu sözleşmenin iptali ile bu sözleşme uyarınca devredilen taşınmazların tapularının iptali ve tesciline ve tedbire yönelik karar verilmesini talep etmiştir....
Bu yasal nedenle, tapulu taşınmaz üzerinde olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan inşaatın yapılması “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan bu kapsamda sayılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin de tüm paydaşlar tarafından oy birliği ile yapılması zorunludur. Bu sözleşmelerin feshi hakkındaki davalar da “olağanüstü tasarruf” niteliğinde olduğundan paydaşların tümü tarafından açılmış olması gerekmektedir. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamayan paydaşların, diğer pay sahibi ya da sahipleri tarafından yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesine onay verilmesi durumunda tüm paydaşları bağlayacağı ve açılan davaya onay vermeleri durumunda da davanın dinlenebilir olacağı kuşkusuzdur. Somut olayda ise, az yukarıda açıklanan hususlar mahkemece araştırılmamıştır....
Noterliğince doğrudan yapılan 17.06.2004 günlü ve 18.06.2004 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin konusu 27933 Ada 7 Parsel sayılı olarak tapuya tescilli taşınmazın paydaşlarından olan Çankaya Belediyesi Başkanlığı ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmamıştır. Türk Medeni Kanununun 692. maddesi hükmü gereğince, paylı malın olağan şekilde kullanımının gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve buna yönelik sözleşme yapılması “olağanüstü tasarruflardan” olduğundan bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Somut olayda ise, az yukarıda açıklandığı üzere, paydaşlardan Çankaya Belediye Başkanlığı’nca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadığı gibi diğer paydaşların yapmış olduğu sözleşmelere de onay vermemiştir. Bu sebeplerle, uyuşmazlık konusu arsa payı karşılığı sözleşmeler tarafları bağlayıcı değildir....
Noterliği'nin 14962 yevmiye nolu 08.05.2018 tarihli sözleşmesi ile yeni bir düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olduğunun anlaşıldığını, ikinci kez noterde düzenlenen sözleşme ile tarafların iradesinin dava konusu ilk adi yazılı şekilde düzenledikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yönünde birleştiğinin kabulü gerekeceği için dava konusu sözleşmenin hüküm ifade etmemesi konusunda tarafların anlaştıklarının görüldüğünü, bu nedenle davacı arsa payı sahibinin dava konusu ilk adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshini talep etmesini gerektirecek hukuki bir neden bulunmadığını, davacı tarafın sözleşmenin zamanında ifa edilmemesinden kaynaklanan mahrum kalınan kar ile zararların tazminini talep ettiğini, tarafların ikinci kez noterde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlemeleri nedeni ile iradelerinin dava konusu ilk adi yazılı şekilde düzenledikleri kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yönünde...
Şti. vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra müvekkili ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen inşaat yapım sözleşmesi uyarınca imalatın müvekkilince yapıldığını, ancak imalat bedelinin ödenmediğini ileri sürerek, 2.000.000,00 TL' nin faiziyle birlikte kooperatiften tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Uyuşmazlık konusu gayrimenkulün aynı ile ilgili olmayıp taraflar arasındaki gerek 05.07.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gerekse de 29.01.2014 tarihli uzlaşma protokolü ve ibranamede ... mahkemelerinin yetkili olduğunu kabul etmişlerdir. 1086 sayılı HUMK 22 maddesi ile 6100 sayılı HMK 17/2 ye göre yetki sözleşmesi koşulları mevcut olup açılacak dava sözleşmede aksi belirtilmedikçe taraflar arasında bağlayıcı niteliktedir. Davalı vekilinin yasal cevap süresi içerisinde yetki itirazında bulunduğu, HMK'nın 17. maddesi gereğince yetkili mahkemenin ... Mahkemeleri olduğu anlaşılmakla; HMK'nun 114/1-ç maddesi hükmü gereğince mahkemenin yetkisinin kesin olduğu hallerde yetki dava şartları arasında sayılmıştır. HMK.'...
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi K A R A R Asıl dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, birleştirilen dava ise arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle teminat amaçlı konulan ipoteğin fekki istemlerine ilişkindir. Mahkmece asıl davanın kabulüne, birleştirilen davanın reddine dair hüküm kurulmuştur. Asıl dava temyiz edilmeksizin kesinleştirilmiş, birleştirilen dava temyiz edilmiş olmakla dosya temyiz incelemesi için doğrudan Dairemize gönderilmiş ise de; Birleştirilen davada davacı kooperatif vekili dava dilekçesinde dava dışı arsa sahibi ... ile 13.07.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve sözleşme uyarınca arsa payına karşılık taahhüt edilen dairelerin teminatı olarak arsa sahibi ... lehine 250.000.00 TL ipotek tesis edildiğini ve anılan ipotek haklarının 19.02.2009 tarihinde ... tarafından davalı ...'...
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; 818 sayılı BK'nın 163. maddesi uyarınca alacağın temlikinin biçim koşuluna bağlı olmaksızın yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Bu nedenle, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen 16.12.1998 tarihli 4...yevmiye numaralı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenici tarafından yapılan temlik işlemi resmi şekle tabi değildir. Davacının dayandığı Diyarbakır .....
Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
-KARAR- Davacılar vekili, müvekkili yüklenici ... ile davalı arsa sahibi arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmesine rağmen, davalının bir kısım bağımsız bölümlerin tapularını devretmediğini, bu bağımsız bölümlerden 45 parsel ... no’lu bağımsız bölümün davacı ...’ya, ... no’lu bağımsız bölümün davacı ...’a, ......
