Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Uyuşmazlık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmakta olup davada gecikme tazminatı ile eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili, müdahalenin önlenmesi istenmiş, mahkemece, yapılan ıslah da nazara alınarak kısmen kabule dair verilen karar davalı vekilince temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Taraflar arasında düzenlenen 03.01.2002 günlü “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Mal Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” hükümleri gereğince...
Noterliğinin 20/05/2015 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Uyarınca davacı arsa sahiplerine ait dairelerin geç tesliminden kaynaklı olarak talep edilen gecikme tazminatı ile ayıplı ve eksik işler sebebiyle tazminat ve kottan çıkan daireler sebebiyle yüklenicinin oluşan kazancı sebebiyle davacılara arsa paylarına göre verilmesi gereken hisselerden kaynaklı olarak talep edilen alacak isteğine ilişkindir....
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında imzalanan dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacıya 4,9 daire verileceğini, 3 ay yapı ruhsatı alımı ve 30 ay inşaat süresi olmak üzere inşaatın bitim tarihinin 26.10.2018 olarak belirlendiğini, davalının bu süreden önce inşaatı tamamlayarak edimini eksiksiz bir şekilde yerine getirdiğini, bu hususta 24.09.2018 tarihli seviye tespit tutanağı olduğunu ve teslim süresinden önce davacıya teslim edilen dairelerin davacı tarafından doğalgaz, elektrik ve su bağlantılarının yapılarak kiraya dahi verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı istemine ilişkindir. Gecikme tazminatı kat karşılığı inşaat sözleşmesinde zamanında ifa yapılması nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararın tazminidir....
İlk derece mahkemesince; “…dava konusunun; Bursa 10.Noterliği'nin 21/05/2014 tarih 18755 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi Uyarınca gecikmeden kaynaklanan işlemiş kira kaybı tazminatı talebine ilişkin olup, dava konusu uyuşmazlığa ilişkin davacı T1 tarafından davalı T3 aleyhine açılan hizmet sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasında Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/238 esas sayılı dava dosyasında yapılan yargılama sırasında yapılan keşif sonucu 02/01/2015 tarihli alınan bilirkişi raporunda 3 numaralı bağımsız bölüm için davalının sorumlu olduğu kira tazminatı bedelinin 13.884,00 TL olarak hesaplandığı, ayrıca dava konusu 2 nolu dairenin de kira tazminatı bedelinin 13.884,00 TL olarak hesaplanmış olduğu, bilirkişi raporu sonrası davacı vekilinin 14/03/2019 günlü ıslah dilekçeleri ile davacı T1 için 7.000,00 TL olan taleplerini 20.768,00T arttırarak 27.768,00 TL olarak ıslah ettikleri, Bursa 4....
İlk derece mahkemesince; “…dava konusunun; Bursa 10.Noterliği'nin 21/05/2014 tarih 18755 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi Uyarınca gecikmeden kaynaklanan işlemiş kira kaybı tazminatı talebine ilişkin olup, dava konusu uyuşmazlığa ilişkin davacı T1 tarafından davalı T3 aleyhine açılan hizmet sözleşmesinden kaynaklanan alacak davasında Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2018/238 esas sayılı dava dosyasında yapılan yargılama sırasında yapılan keşif sonucu 02/01/2015 tarihli alınan bilirkişi raporunda 3 numaralı bağımsız bölüm için davalının sorumlu olduğu kira tazminatı bedelinin 13.884,00 TL olarak hesaplandığı, ayrıca dava konusu 2 nolu dairenin de kira tazminatı bedelinin 13.884,00 TL olarak hesaplanmış olduğu, bilirkişi raporu sonrası davacı vekilinin 14/03/2019 günlü ıslah dilekçeleri ile davacı T1 için 7.000,00 TL olan taleplerini 20.768,00T arttırarak 27.768,00 TL olarak ıslah ettikleri, Bursa 4....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen "avans" niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez......
Noterliği’nde 11.03.2003 ve 8348 yevmiye nolu ve 23.07.2003 tarih 21365 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalanmıştır. Söz konusu sözleşmelerin ifası zımnında davacı arsa sahibi tapudaki 16/140 m2 payını yüklenici şirket yetkilisine devretmiş, davalı ...’te 09.04.2004 gün 3750 yevmiye numaralı tapuda yapılan işlem ile 5/140 m2 payı yüklenici temsilcisinden satın almıştır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri arsa sahipleri ve yüklenici arasında ... 40. Noterliği’nde düzenlenen 05.07.2004 tarih 21547 yevmiye nolu fesihname ile feshedilmiştir. Sözleşme geriye etkili feshedildiğine göre yükleniciye arsa sahibi tarafından yapılan tapu devirleri avans niteliğinde olduğu ve fesih halinde taraflar verdiklerini geri isteyebileceklerinden, davacı arsa sahibi yüklenici ve yükleniciden pay satın alan davalıdan verdiğini geri istemesi ve tapu kaydının iptâli ve tescilini talep etmesi mümkündür....
T14 DAVA KONUSU : Sözleşmenin Feshi, Gecikme Tazminatı (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR TARİHİ : 07.06.2023 KARAR YAZIM TARİHİ : 07.06.2023 Taraflar arasında görülen davanın yapılan yargılaması sonucunda verilen nihai karara karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş olmakla, HMK'nın 353.maddesi uyarınca dosya incelendi....
Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Süresinden sonra yapılan temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi, 01.06.1990 gün ve 1989/3 E., 1990/4 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında Yargıtay tarafından da karar verilebileceği kabul edilmiş olmakla, davalı vekilinin katılma yoluyla temyiz isteminin reddi gerekmiştir. 2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Dava, eksik ve ayıplı imalat bedeli ile gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şeklen geçersiz olup, geçersizliğin ileri sürülmesinin TMK'nın 2. maddesine aykırı olan hallerin sonradan gerçekleşmediği durumlarda, böyle bir sözleşmeye dayalı gecikme tazminatı istenemeyeceği gibi, imar durumu kesinleşmeyen bir yer için arsa payı karşılığı inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerde olduğu gibi konusu imkânsız olan böyle bir sözleşmeye dayalı gecikme tazminatı istenemez....
