"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacılar vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Davalı cevap vermemiş, yokluğunda karar verilmiştir. Mahkemece, davacılardan ...’ın feragatı nedeniyle davanın reddine dair verilen karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. 22.02.2001 tarihinde biçimine uygun düzenlenen sözleşmede, ... ve arkadaşları ile ...’a ait 1 ve 21 nolu parsellerin birleştirilerek arsa payı karşılığı inşaat yapımı kararlaştırılmıştır....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
nun temyiz itirazlarına gelince; Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle ihbar edilenler davaya davacı ya da davalı yanında katılarak taraf haline gelmediklerinden karar başlığında gösterilmemiş ve kendilerine gerekçeli karar tebliğ edilmemiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamasına, Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarına göre arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin mahkemenin %76 hisse oranında tapu kayıtlarını iptâl ederek gerekçesiyle çelişik olarak kabul ettiği imalâtın %24 seviyesinde olması halinde sözleşmenin ileriye etkili feshi koşulları oluşmadığından geriye etkili fesih kararı verilmesi gerekmekte ve ileriye dönük fesih kararı inşaat seviyesine göre isabetsiz olmakla birlikte arsa sahipleri ve temyiz eden davalıların sözleşmenin ileriye etkili fesih kararına karşı temyizlerinin bulunmamasına göre temyiz eden davalılar ..., ... ve ...'...
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapudaki şerhin kaldırılması istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki ....06.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 37. maddesinde "inşaatın bitim süresi sözleşme tarihinde itibaren ... aydır. Bu süre içinde bitmediği takdirde ... ay ek süre verilecektir. Toplam bitim süresi ... ay olacaktır. ... ay içerisinde yapı bitmediği takdirde arsa sahibi sözleşmeyi tek taraflı fesih edebilecektir." hükmü kararlaştırılmıştır. Somut olayda, davacı arsa sahibi tarafından henüz sözleşmede öngörülen inşaatın bitirilmesi ve teslimi süresi dolmadan ....04.2009 tarihinde yüklenici davalı vekaletten azledilmiş ve yine inşaatın bitimi ve teslimi için öngörülen süre dolmadan işbu dava açılmıştır....
- KARAR - Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, arsa sahibi olan müvekkilleri ile yüklenici olan davalı Ünkaya İnş. Emlak Taah. Doğrama Mob. San. Tic. Ltd. Şti. arasında 27.02.2007 ve 05.10.2006 tarihlerinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalı yüklenicinin inşaatı yarıda bırakıp terk ettiğini, ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nce yapılan tespit neticesinde inşaat seviyesinin %52,75 oranında olduğunun bildirildiğini, davalı yükleniciye sözleşme yapılırken sehven satış yetkisi verildiğini ve davalı yüklenici şirketin de kendisine düşen daireleri haksız olarak sattığını ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ve müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Asıl ve birleşen davada bir kısım davalılar vekilleri, yükleniciye sehven satış yetkisi verilmesinin davacıların kusurundan kaynaklanmakta olup 3....
Mahkemece bu durum gözden kaçırılarak arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmemiş olması nedeniyle, başka bir inceleme yapılmaksızın davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Dosyada bulunan 15,07.1998 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesini arsa sahibi olarak Mustafa ile M.Akif imzalamışlardır. Arsa sahibi M.Akif'in 27.09.2001 tarihinde sözleşmeden doğan tüm haklarını Mustafa'ya devretmesi sonucu Mustafa sözleşmenin tarafı konumuna gelmiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi davalarının, kural olarak tüm sözleşmenin tarafı ve tapu paydaşı olan şahıslarca birlikte açılması, bunun mümkün olmaması halinde davanın tarafı olmayan sözleşmenin tarafı kişiler ile tapu paydaşlarının davaya muvafakatlarının sağlanması, taraf teşkili yapılmasından sonra davanın esasının incelenmesi gerekir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kısmen feshi ile tazminat istemine ilişkindir.6100 sayılı HMK'nın 33. maddesi gereğince hakim Türk Hukukunu re'sen uygulayacağından maddi vakıaları ileri sürüp kanıtlamak taraflara, hukuki nitelendirme hakime aittir. Davacının dava, açıklama ve 25/11/2021 tarihli Atakum Belediye müzekkere cevabına göre 07/06/2021 tarihli 652 sayılı tadilat yapı ruhsatlı taşınmaz için 08/10/2021 tarih 367 sayı ile yapı kullanma izin belgesinin tek blok olarak (B blok olmadan) birlikte değerlendirildiğinde mahkemece, davacıların taleplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi olarak değerlendirilmesi gerekmektedir....
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde arsa sahibi, yükleniciye bırakılıp onun tarafından üçüncü kişiler ya da onun talimatıyla arsa sahibi tarafından üçüncü kişilere devredilen ya da yükleniciye devrettiği tapu payları veya bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptâl ve tescilini talep edebilir. Arsa sahibinin kendisine ait tapu payı ya da bağımsız bölümleri üçüncü kişiye satıp devretmesi halinde yaptığı muamele, kendi mülkiyetinde bulunan pay veya bağımsız bölümle ilgili feshedilen sözleşme dışında satış suretiyle yapılan tasarruf işlemi niteliğinde olduğundan sadece kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshedilmiş olması sebebine dayanarak arsa sahibi kendisinin sattığı bağımsız bölüm ya da arsa paylarıyla ilgili tapu iptâli ve tescil isteminde bulunamaz....
nın annesine hisseyi satarken dava konusu olan binadaki dükkanı gösterdiğini ve buranın hisse karşılığı geldiğini, kendilerine dükkanı sattığını, kendisinin de maddi sıkıntılardan dolayı hissesini ...'e sattığını, ancak ...’in tapudaki sorunlar nedeniyle hissesini geri kendisine devrettiğini, davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece yapı kayıt belgesi alınmasıyla binanın yasal hale geldiği ve yüklenicinin edimini ifa ettiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı ... vekilince temyiz edilmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı haklar ve borçlar yükler. Öncelikle üzerine inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim etmesi gereken arsa sahipleri yüklenicinin karşı edimini yerine getirmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmekle yükümlüdür....
Kararı, davalı vekili, Fer’i müdahiller vekilleri temyiz etmiştir. 1) Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin yanında temyiz eden fer'i müdahil vekillerinin tüm, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2) Dava, Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve gecikme cezasının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshine ve gecikme tazminatının tahsiline karar verilmiştir. Fesih isteminin yanında dava konusu edilen gecikme tazminatı müspet zarar niteliğinde olup, taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece sözleşmenin geriye etkili feshiyle birlikte istenemez. Bu nedenle gecikme tazminatı isteminin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamış, belirtilen sebeple hükmün bozulması gerekmiştir....
