Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....

Bozma ilamına uyalarak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşmeye konu taşınmazların davalı yükleniciye devredildiği, ancak davalının inşaat yapma edimini yerine getirmediği, arsa üzerine yapılan inşaatın % 0,... seviyesinde kaldığı, bu itibarla, davacı arsa sahiplerinin, sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil isteminde haklı oldukları, ancak, yüklenicinin borcu nedeniyle üçüncü kişilere satıldığı tespit edilen taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil isteminde bulunamayacakları gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile ....02.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı adına kayıtlı bulunan 2998 ada ... ve 3020 ada ... no'lu parsellerin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, diğer taşınmazlara yönelik istemlerin reddine karar verilmiştir. ....

Fesih ileriye etkili kabul edilirse, yükleniciye imalat oranına paralel arsa payı bırakılır. Davalı ilk yüklenici ... ile davacı arasında 04.07.2006 tarihinde düzenlenen harici satış sözleşmesi ile yapılan temlik işlemi gereğince davacının temlik aldığı şahsi hakkın konusunun, kat karşığı inşaat sözleşmesinin ileriye veya geriye etkili olarak feshi sonucunda yükleniciye bırakılıp bırakılmayacağı belirleneceğinden, satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunup bulunmadığı davalı arsa maliklerince açılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davasının sonucu ile doğrudan ilgilidir. Bu durumda mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin davanın "bekletici mesele" yapılarak sonuçlanmasının beklenmesi ve daha sonra oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş; bu nedenlerle kararın bozulması gerekmiştir....

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davacının arsa sahibi olarak hareket ettiği ve dava dışı yüklenici ile düzenlenen 9.10.1997 günlü sözleşmenin mahkeme hükmü ile feshedildiği ve yüklenicide mevcut peşinen devredilen tapu kayıtlarının da iptal edilerek davacı adına geri döndürüldüğü anlaşılmaktadır. Gerçekten, yükleniciye arsa payı karşılığı sözleşme ile peşinen geçirilen tapu kayıtları bir bakıma avans ödemesidir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin ifa ile sonuçlanmaması yani fesih durumunda ve feshin geriye etkili yapılması halinde sözleşmenin tasfiyesi gerekeceğinden yükleniciye peşinen geçirilen tapu kayıtlarının da feshin tasfiyesinde arsa sahibine iadesi gerekir. Davacı yapılan bu saptamalara uygun olarak Bakırköy 10.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/2162 esasında kayıtlı davada yüklenici ve ondan tapuda pay temlik alan kişilere karşı açtığı davada lehine hüküm almış, hüküm Yargıtay denetiminden geçerek kesinleşmiştir....

Taraflar arasındaki 01.05.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapıldığından geçerliliği tartışmasızdır. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içerdiğinden kural olarak mahkeme kararıyla feshedilebilir. Bunun istisnası tarafların fesih konusunda iradelerinin birleşmesidir. Arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmediği, geçerli olduğu sürece tapu maliki olan arsa sahibi yüklenicinin müdahalesinin önlenmesini isteyemez. Bunun nedeni yüklenicinin sözleşme gereği taşınmazı elinde bulundurmasıdır. Somut olayda, arsa sahibi ...1. Noterliğinden gönderdiği 03.09.2004 gün, 8335 yevmiye numaralı ihtarnamesiyle 01.05.1997 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettiğini bildirmiş, ihtarname davalı kooperatife 06.09.2004 tarihinde tebliğ edilmiştir. Mahkemece sözleşmenin feshi konusunda bir dava bulunmadığı sözleşmenin ayakta olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir....

Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 20.04.2010 gün ve 131-157 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, yüklenici şirket ile arsa sahipleri arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, dava dışı yükleniciye arsa sahiplerince temlik olunan pay kaydına göre yükleniciden satın alınan pay kayıtlarının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin, geriye etkili sonuç doğurur şekilde feshi sonucu iptâli sebebiyle, arsa sahipleri davalıların haksız zenginleştikleri ileri sürülerek açılmış ve mahkemece de uyuşmazlık “haksız iktisap” olarak nitelendirilmiştir. Bu hukuksal nedenle, yerel mahkemece verilen kararın temyiz incelemesi görevi Yargıtay Yüksek 3....

Karşı davada davacı vekili, halen yürürlükte olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine rağmen davalı birliğin, diğer davalı ... ile sözleşme imzaladığını, bu nedenle kötü niyetli olduğunu, davalı birliğin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini ifa etmek yerine üçüncü şahıslarla görüşmeler yaparak yeni sözleşme yaptığını, böylelikle geçerli sözleşmeye aykırı davrandığını, fesih sözleşmesinin 9. maddesi uyarınca henüz yürürlüğe girmeyen fesih sözleşmesi nedeniyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin halen yürürlükte olduğunu ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin aynen ifası ile müvekkili adına tekrar tapuda tescili ve şerhine, bu talepleri kabul görmediği takdirde sözleşmenin feshi ile yaklaşık 400.000.000,00 TL tutarındaki müspet zarar ve mahrum .../... S.2. kalınan kârın tespiti şimdilik 1.000.000,00 TL'nin davalı birlikten tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Tüm paydaşların katılmadığı veya icazet vermediği sözleşme geçersizdir. .../.... S. 2 Somut olayda, dava konusu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın davacı ve sözleşmeyi imzalayan arsa malikleri dışında başka paydaşının da bulunduğu anlaşılmıştır. Bu durumda sözleşme baştan beri geçersizdir ve sözleşmenin geçersizliğinin tespitini arsa sahiplerinden biri talep edebilir. Bu nedenle sözleşmeyi tüm imzalayan tarafların davada bulunması da gerekmemektedir....

Oysa, davacı ... vekilinin 24.10.2011 havale tarihli beyan dilekçesinde yapmış olduğu açıklamadan; arsa sahibi tarafından yüklenici İsmail'e yapılan pay temlikinin 02.10.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yapılmış olduğu açıkça anlaşılmaktadır. Kaldı ki, temlik sebebinin “satış sözleşmesi” olduğu akit tablosunda gösterilmiş olsa dahi, yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibince yüklenilen karşı edimin ifası amacıyla yapıldığının kabulü gerekir. Bu hukuksal sebeple, mahkemenin aksine kabulü doğru olmamıştır. Diğer yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa sahibince, sözleşme konusu taşınmazdaki payının tamamen veya kısmen üçüncü kişilere temlik edilmiş olması, onu belirtilen sözleşmenin tarafı olmaktan çıkarmaz ve sözleşmenin arsa sahibi tarafından taşınmaz payı temlik edilen kimselere devri sonucunu da doğurmaz....

- KARAR - Davacı vekili, müvekkili ile davalılardan, yüklenici şirket arasında 29.04.2011 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra dava konusu parselin 57/100 payının yükleniciye devir edildiğini, pay devrinden sonra inşaata temel hafriyatı dışında imalat yapmayan yükleniciye ulaşılamadığını, buna rağmen taşınmazın 24.08.2011 tarihinde diğer davalıya tapuda devir edildiğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile yüklenici tarafından diğer davalıya satılan 57/100 payın iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı ... vekili, müvekkilinin iyiniyetli üçüncü kişi olarak arsanın tapudaki maliki ile anlaşarak tapuyu devir aldığını, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin tapuya şerh verilmediğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Diğer davalı, davaya cevap vermemiştir....