Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununun 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....

Noterliği'nin 14.11.2016 Tarih 16957Yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yine dava dışı kişilerle komşu parsel olan Çanakkale ili Biga ilçesi, Cumhuriyet Mahallesi, Çınarlı Sokağı, 201 Ada, 27 Parselle ilgili Biga 1.Noterliği'nin 03.08.2017 Tarih 12946 yevmiye numaralı Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat sözleşmesi yaptıklarını, imar değişikliği sonrasında bütün taraflar bir araya gelerek sözleşmeye ek Tadil sözleşmesi imzalandığını, ilk yapılan sözleşmelerin diğer maddeleri baki kalmak suretiyle paylaşıma ilişkin maddeleri, süreye ilişkin maddesi ve arsa payı devrine ilişkin maddesi tadil edildiğini, tadil edilen maddeler içerisinde sadece 9 ve 10 nolu dairelerin davacı tarafa devredileceği açıkça belirtiltiği ve müvekkili süresi içinde devirleri gerçekleştiğini, davacının iddia ettiği gibi 1 ve 2 nolu dairelerin müvekkilince devredilmemesi nedeniyle herhangi bir zarar olmadığını, müvekkilinin muteahhıtlık yapmakta olduğunu, davacı...

Şti. ile dava dışı arsa maliki ... arasında düzenlenen 22.05.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra arsa maliki 11.06.2009 tarihinde çekişmeli taşınmazdaki 11/20 payını tapudan davalı yükleniciye devretmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere arsa sahibinin eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demek olduğundan avans niteliğindedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa malikinin bu sözleşmeden kaynaklanan def’ilerinin savunma yoluyla ileri sürebilmesi için davada davalı olarak yer alması zorunludur. Bu durumda mahkemece yapılacak iş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan arsa malikinin usulünce davaya dahil edilmesini sağlamak ve yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda taraf delillerini değerlendirmek ve hasıl olacak sonuca göre bir karar vermek olmalıdır....

Taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın usulden reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenci arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ek sözleşmeler gereği yüklencinin işi süresinde bitirmediğini ve bir kısım eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere eksik ve ayıplı imalat için 5.000 TL ve 39.000 $ gecikme tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....

Davalı arsa malikleri vekili cevabında; dava konusu sözleşmeden müvekkillerinin bilgisi olmadığını, diğer davalı yüklenici ile müvekkileri arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici tarafından tam olarak yerine getirilmediğini, iyi niyetli olduklarını, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü Davalı arsa malikleri vekilleri temyiz etmiştir. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir....

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Yüklenici ile arsa sahipleri arasında 06.08.2004 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşme uyarınca çekişme konusu yapılan bağımsız bölümün yükleniciye bırakıldığı görülmektedir. Davada dayanılan 23.3.2006 ve 16.7.2007 tarihli sözleşmeler aslında yüklenicinin davacıya yaptığı bir temlik işlemidir. Mahkeme tarafından 22.09.2010 tarihinde icra edilen keşif sonunda düzenlenen 1.12.2010 tarihli bilirkişi raporunda, eserin getirildiği fiziki seviye, tamamlanma oranı, eksik iş bedeli hesaplanmamıştır....

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez; Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince arsa sahibi ile yüklenici arasında 06.04.2010 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış, davacı adi yazılı sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden temlik almıştır....

Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....

Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre süresinde bağımsız bölümlerin teslim edilmediği, davacı arsa sahibinin kira kaybına uğradığı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. 1)Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira bedeli istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenicinin teslimde temerrüde düşmesi halinde sözleşmede hüküm bulunmasa dahi gecikme tazminatı talep edilebilir. Ancak bağımsız bölümlerin kullanılmaya başlanması, kiraya verilmesi veya satılması hallerinde bu tarihten sonrası için aksi yazılı olmadıkça kira tazminatı talep edilemez. Somut olayda, sözleşmede teslim tarihinin 18.11.2011 tarihi olarak kararlaştırıldığı her iki tarafın da kabulündedir....

"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın görev yönünden reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacılar vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacılar vekili, arsa sahipleri olan müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında 18.11.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 23.07.2010 tarihli devir sözleşmesi imzalandığını, kat irtifaklı tapular çıkmasına rağmen müvekkillerine isabet edecek bağımsız bölümlerin sözleşme uyarınca süresinde teslim edilmediklerini, binaların iskânlarının bulunmadığını, davalı yüklenicinin inşaatı gereği gibi yapmadığını ileri sürerek, şimdilik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre eksik yapılan işler ve geç teslimden dolayı 85.654,40 TL alacağın yasal faiziyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir....