Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı hak ve borçları içeren tam iki yanlı sözleşmelerdendir. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, tapulu taşınmazın ya da tapulu taşınmaz payının temlikini içerdiğinden, geriye ya da ileriye etkili olarak feshine, kural olarak mahkemece karar verilebilir. Ancak, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, taraflarının iradelerinin birleşimiyle de fesih olunabilir. Somut olayda, sözleşmelerin feshine yönelik olarak taraf iradelerinin birleşmiş olduğu anlaşılamamaktadır. Davanın yargılaması aşamasında sözleşmelerin feshi hususunun açıklığa kavuşturulabilmesi için taraflar, mahkemece isticvap olunabilir (HUMK.m.213). Tarafların sözleşmelerin feshini oybirliği ile kabul etmiş olmaları durumunda; mahkemece bu sebeple feshe karar verilebilir....
Temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan taraflar avukatları dinlendikten sonra eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmal edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptâli tescil ve kâl istemleriyle açılmış, mahkemece kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı yüklenici ... adına kayıtlı olan 4/100 payın tapu kaydının iptâli ile davacı arsa sahibi adına tesciline, inşaatın kâl'ine, davalı üçüncü kişiler yönünden tapu iptâli tescil isteminin reddine karar verilmiş, karar davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici ... vekilleri tarafından temyiz edilmiştir. 1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı yüklenici ...'...
Davada ise, yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bağlayıcı olmadığı ve dolayısıyla ceza koşulununda istenemeyeceği ileri sürülerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde kararlaştırılan ceza şartı sebebi ile davalıya borçlu olmadıklarının tespitine karar verilmesi istenmiştir. Taraflarca yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan parsellerin davacılardan başka çok sayıda paydaşların bulunduğu; parsellerde mülkiyetin ise, müşterek mülkiyet ve çoğunlukla da elbirliği mülkiyet şeklinde olması ve diğer paydaş ve ortakların tümüyle sözleşme yapılmaması sebepleriyle sözleşmenin ifâsının imkansız olduğu davacılarca ileri sürülmüştür....
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, tapuda pay devrini de içerdiğinden, tarafların tek taraflı irade beyanı ve bunun karşı tarafa ulaşmasıyla feshi mümkün değildir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ancak mahkeme kararıyla ya da tarafların fesih iradelerinin birleşmesi ile feshedilebilir. Dosya kapsamında, taraflar arasındaki 05.02.2013 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin bir mahkeme kararı sunulmamış, davacılar ... Noterliği’nin 09.07.2015 tarihli ihtarnamesi ile sözleşmeyi feshettiklerini beyan etmişlerdir. Sözleşmenin usulüne uygun geriye etkili feshi ile tarafların verdiklerini geri isteyebileceği, yükleniciye avans olarak verilen bağımsız bölüm tapularının da geçerli bir fesihten sonra iptâlinin istenebileceği kuşkusuzdur. Ancak, davacılar tarafından açılan dava, sadece yükleniciden bağımsız bölüm satın alan ...'...
Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler....
. - KARAR - Davacı vekili, taraflar arasında ....04.2007 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, inşaat ruhsatının 04.....2007 tarihinde alınmış olup işin en geç 04.....2011 tarihine kadar bitirilmesi gerektiği halde dava tarihi itibariyle inşaatın henüz %...'unun tamamlandığını, tamamlanan kısımlarda da eksik ve ayıplı imalatlar bulunduğunu, bu haliyle inşaatın bitirilmesinin mümkün olmadığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olark feshi ile davalıya devri yapılan taşınmazın tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davının reddini istemiştir. Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizce onanmıştır. Bu kez, davalı vekili karar düzeltme talebinde bulunmuştur....
Bozma ilamı sonrası birleşen davada, davacı arsa sahipleri davalı yüklenici ile aralarında imzalanmış olan 30.11.1995 tarih, 813 yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicinin edimini ifa etmemiş olması nedeniyle geriye etkili olarak feshini talep etmiştir. Mahkemece bozma sonrası yapılan yargılama neticesinde asıl dava yönünden davacının cezai şart talebinin reddine ve davacının tapu iptali tescil talebinin reddine karar verilerek bozma ilamı kapsamı dışında kalarak kesinleştiğinden bu konuda karar verilmesine yer olmadığına, birleşen mahkemenin 2016/760 Esas sayılı dava dosyasında davanın kabulü ile; davacıların taraflar arasında yapılan 30/11/1995 tarihli düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshetmekte haklı olduğunun tespiti ile sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir....
- KARAR - Davacı vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, inşaata başlamadığı gibi kendi payına düşecek daireleri üçüncü şahıslara sattığını ileri sürerek, sözleşmenin geriye etkili feshi ile cezai şartın tahsiline ve tapu iptal ve tescile karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, 10.01.2014 tarihli duruşmadaki beyanında; akdin geriye yönelik feshini kabul ettiklerini, ifaya ekli ceza olan 20.000,00 TL tazminat isteminin reddini ve imalat bedelinin tahsiline karar verilmesini istemiştir....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; davalı yüklenicinin edimlerini süresinde ve tam olarak yerine getirmediği, iki parsel üzerinde yapılan inşaatın toplam seviyesinin %36 olduğu, bu oran dikkate alındığında davacının sözleşmenin geriye etkili olarak feshini istemekte haklı olduğu, her ne kadar tapu kaydında şerh bulunduğu ileri sürülerek bunun kaldırılması istenilmiş ise de tapu kaydı üzerinde herhangi bir şerhe rastlanmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile, taraflar arasındaki 11.10.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalının 7 ve 8 no'lu parsellere yaptığı müdahalenin önlenmesine, tapu kaydındaki şerhin kaldırılmasına ilişkin istemin reddine karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kısmen feshi ile tazminat istemine ilişkindir.6100 sayılı HMK'nın 33. maddesi gereğince hakim Türk Hukukunu re'sen uygulayacağından maddi vakıaları ileri sürüp kanıtlamak taraflara, hukuki nitelendirme hakime aittir. Davacının dava, açıklama ve 25/11/2021 tarihli Atakum Belediye müzekkere cevabına göre 07/06/2021 tarihli 652 sayılı tadilat yapı ruhsatlı taşınmaz için 08/10/2021 tarih 367 sayı ile yapı kullanma izin belgesinin tek blok olarak (B blok olmadan) birlikte değerlendirildiğinde mahkemece, davacıların taleplerinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshi olarak değerlendirilmesi gerekmektedir....
