Davalılar ... ile yüklenici ... arasındaki 02.02.1996 günlü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep ... edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa ... etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil, tazminat davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 18.02.2014 gün ve 2013/8418 Esas, 2014/1169 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Davacı vekili, müvekkilinin de ortağı olduğu taşınmaz üzerinde inşaat yapılması konusunda davalılardan yüklenici ... ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, yüklenicinin edimini ifa etmemesi nedeniyle sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiğini, ancak yüklenicinin verdiği vekalet ile davalı ...'in 32 no'lu bağımsız bölümü davalı ...'...
DELİLLER: Taraflar arasında imzalanan adi yazılı sözleşme, tapu kayıtları, keşif, bilirkişi raporu, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamı, GEREKÇE: HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi, tapu iptali ve tescil ile üzerindeki takyidatların kaldırılması istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri M.K. m. 706. B.K.'nun 237, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu 60. madde uyarınca resmi şekil şartına uyulmadan yapılması halinde geçersizdir. Ancak sözleşme imzalanmasından sonra taşınmaz devri yapılması veya inşaatın reddedilmeyecek seviyeye gelmesi halinde şekle uyulmaması nedeniyle geçersizliği iddia edilemeyecektir....
taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı gerçek kişiler adına oluşan tapu kayıtlarının iptali ile 1.000,00- TL menfi zararlarının davalılardan yargılama giderleri ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir....
Bu sona erme arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde, kural olarak ani edimli olması nedeniyle, geriye etkili olacağından, arsa sahibi bedel olarak verdiği tapu paylarını, tapu iptâli ve tescili davası açmak suretiyle isteyebilecektir. Yargıtayın istikrar kazanan karar ve uygulamalarında, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye, onun tarafından da üçüncü kişilere pay devri yapılmış olsa dahi bu devirlerin gerçek bir satış olmayıp avans niteliğinde olduğu ve sözleşmenin geriye etkili feshi halinde tapu paylarının talep halinde 6098 sayılı TBK’nın 125/son maddeleri gereğince arsa sahibine döneceği, 3. kişilerin iyiniyet savunmalarının dinlenmeyeceği kabul edilmektedir (Yargıtay 15....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, alacak, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş ise de, taraf teşkili, kamu düzeninden olup, yargılama aşamasında mahkemelerce, temyiz aşamasında Yargıtay'ca re'sen dikkate alınması zorunludur. TMK'nın 692. maddesi uyarınca davaya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan tüm arsa sahiplerine husumetin yöneltilmesi gerekir. Oysa sözleşmenin tarafı olan Hasan Şahin'e husumet yönetilmediği anlaşılmaktadır. Bu durumda, mahkemece, yapılması gereken iş, belirtilen paydaşın da zorunlu dava arkadaşı olarak davaya muvafakatinin alınması, muvafakat etmediği takdirde, işbu dava ile birleştirilmek üzere bu kişi hakkında dava açması için davacıya süre verilmesi, böylece tüm maliklerin davada yer alması sağlandıktan sonra uyuşmazlığın esasının incelenmesinden ibarettir....
Bir başka anlatımla, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, taraf iradeleri fesihte birleşmediği sürece ancak mahkeme kararı ile mümkün olmaktadır....
nun daireyi satın aldığında, davalı yüklenicinin B blok inşaatına hiç başlamadığı, A bloğun eksik kalan kısımları ve B blokun arsa sahiplerince yaptırıldığı, sözleşmenin taraflarının geriye etkili fesih için sözleşme yaptıkları, inşaatın % 50'sinin yapıldığı böylece fesih koşullarının oluştuğu gerekçesiyle,davanın kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir . Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına ve özellikle davacı arsa saipleri ile davalı yüklenici arasındaki 20.03.2008 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflar arasında geriye etkili feshedilmiş olmasına ve dava tarihi itibariyle sözleşme gereği yapılacak bloklardan birine hiç başlanmamış, diğerinin ise % 50 fiziki seviyede tamamlanmış olduğunun tarafların kabulünde olmasına göre davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....
-MUHALEFET ŞERHİ- Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince taahhüt edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ve tescili, bunun mümkün olmaması halinde bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Davacı arsa hissesi sahibi ile davalı şirket arasında 15.10.2010 tarihli adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş olup, davalı yüklenici tarafından yapılan inşaat bitirilmiş olmasına karşın taahhüt edilen dairenin diğer davalıya devredildiği ileri sürülerek tapu kaydının iptali ve tescil, olmadığı taktirde bedelinin tahsili talebinde bulunulmuştur. Mahkemece yapılan yargılama neticesinde; davalı yüklenicinin taahhüdünü yerine getirmediği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde üçüncü kişinin iyiniyetinin dinlenemeyeceği gerekçesiyle ilk talep yönünden davanın kabulüne karar verilmiş, verilen karar davalı tapu maliki tarafından istinaf edilmiş, istinaf isteminin esastan reddi üzerine süresinde temyiz isteminde bulunulmuştur....
İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369 ncu maddesinin birinci fıkrası ile 370 ve 371 nci maddeleri, 6098 sayılı TBK 470-486. maddeleri, 3. Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.1.Dava, arsa payı devir ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi ile tapu iptali ve tescil, tazminat talebi ve ipotek ve hacizlerin fekkine ilişkindir. Asıl ve birleşen davada davacı arsa sahipleri, asıl davada davalı yüklenici, birleşen davada davalılar ise haciz ve ipotek alacaklılarıdır. 2.2.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir....
