Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır....

"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasında görülen akdin feshi ve menfi zararın tazmini davası sonucunda verilen hükmün bozulmasına ilişkin Dairemizin 22.05.2014 gün ve 2013/9518 esas, 2014/3974 Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi taraf vekillerince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Taraflar arasındaki uyuşmazlık; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile oluşan menfi zararın tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporları ve tüm dosya içeriğine göre; taraflar arasında 10.06.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığı ve sözleşme uyarınca davalı yüklenicinin arsa üzerinde inşaat yapmayı taahhüt ettiği, sözkonusu tarihte arsanın bir bütün halinde...Belediyesi sınırları içinde kaldığını ve imar durumunun buna göre alındığı, inşaat ruhsatı alınmasına da engel bir durumun olmadığı, daha sonra taşınmazın bir kısmı ......

Taraflar arasında görülen tapu iptali ve tescil davası sonucunda verilen hükmün onanmasına ilişkin Dairemizin 13.02.2015 gün ve ... Karar sayılı ilamının karar düzeltme yoluyla incelenmesi birleşen 2009/174 E. sayılı davada davalı ... vekilince istenilmekle, dosya incelendi, gereği görüşüldü. - KARAR - Davacı vekili, asıl ve birleşen davada, davalı yüklenici şirket ile davacı arasında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu, sözleşme gereğince, davalı şirkete devredilen tapu kayıtlarının, diğer davalı üçüncü kişilere satıldığını, sözleşmenin geriye etkili feshedildiğini ileri sürerek, dava konusu bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir....

Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde; yanlar arasındaki sözleşmelerin hukuksal nitelikleri değerlendirildiğinde: Her iki sözleşmenin de, niteliğince ”arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olmadıkları; bu sözleşmelerin “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapma vaadi” niteliğinde birer “ön sözleşme” oldukları ve zorunlu şekil koşuluna da uygun şekilde yaptıkları sonucuna varılmaktadır. Çünkü, 10.01.1995 günlü sözleşmenin 2. ve 3. maddeleri; 27.09.1995 tarihli sözleşmenin 2. ve 9. maddeleri hükümlerinde: İmar durumları belli olduktan sonra proje aşamasında taraflarca “inşaat sözleşmesinin” yapılacağı kararlaştırılmıştır. Bu sözleşme ise, yukarıda da açıklandığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin içerdiği iki sözleşmeden birisidir. Yüklenici davalının karşı edimini oluşturan “inşaat yapma” borcunu içerir “inşaat sözleşmesi” yapılmamıştır....

Taraflar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temerrüt nedeniyle geriye etkili feshi, tapu iptal ve tescil ile ipoteğin terkini isteminden dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davacılar ile davalı ... İnş. Mad. Kuy. Otom. Tar. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında imzalanan sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ... ada ... parsel (1), (2), (11), (12) no.lu bağımsız bölümlerin davacılar adına tapuya tesciline ve İİK 28. md. uyarınca hüküm özünün ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine karar verilmiştir. Kararın bir kısım davalılar vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalılardan ......

Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, davacılar ile dava dışı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/582 esas-2009/326 karar sayılı ilamı ile feshine ve yüklenici adına kayıtlı 2,3,4,5,7,8,9,11,21,22,23 no’lu bağımsız bölümlerin tapusunun iptali ile davacılar adına tesciline karar verildiği, dava dışı yüklenicinin edimlerinin yerine getirmediğinin sabit olduğu ve akdin geriye etkili feshi nedeniyle davalı 3. kişilere yüklenicinin yaptığı devirlerin de geçerli olmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile davalılar üzerindeki bağımsız bölüm tapularının iptaliyle davacılar adına tesciline karar verilmiştir. Kararı, davalı asil ... ve diğer davalılar vekili temyiz etmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı asil ... ve diğer davalılar vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir....

Bu sözleşmelerde yüklenicinin asli edimi, arsa sahibinin arsası üzerinde sözleşme ve imara uygun olmak üzere finansmanı kendisi tarafından sağlanarak inşaat yapıp teslim etmek, arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak kararlaştırılan bağımsız bölüm ya da arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmektir.Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi inşaatı kusursuz ve eksiksiz tamamlayıp teslim etmesine bağlıdır. Sözleşmeden sonra ve inşaat süresince yükleniciye bir kısım payların devri avans niteliğindedir. Sözleşmenin geriye etkili feshi halinde bu arsa payları talep halinde arsa sahibine geri döner. Yüklenici edimini ifa ettiği oranda şahsi hak elde edebilir ve elde ettiği hakkını üçüncü kişilere devredebilir. Bütün sözleşmelerde olduğu gibi kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmenin kendilerine yüklediği borçları belirlenen zaman ve biçimde ifa etmek zorundadır....

Değerlendirme 1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahipleri tarafından tapuda yükleniciye devredilen arsa payları, sözleşme konusu inşaatın yapılabilmesi için yüklenicinin inşaata finans sağlaması amacıyla verilen avans niteliğindedir. Söz konusu arsa payları inşaatın tamamlanmasından sonra devredilebileceği gibi, inşaat sırasında veya inşaata başlanmadan önce de devredilmiş olabilir. Yüklenicinin sözleşmeye, imar mevzuatına ve projesine uygun olarak inşaatı tam ve eksiksiz biçimde tamamlayıp arsa sahiplerine teslim etmesi halinde üçüncü kişilerin satın aldıkları arsa payı ve dairelerin tapu devirleri geçerlilik kazanacaktır. Aksi halde, yüklenici ve ondan pay alan üçüncü kişi üzerine yazılan tapu kaydı illiyetten yoksun hale gelir ve yapılan işlem yolsuz tescil durumuna düşer....

Borçlar Kanunu’nun 108. maddesi gereğince, sözleşmenin geriye etkili feshi halinde; taraflar, kendilerine düşen borcu ödemekten kaçınabilir ve aynı Kanunun 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve haksız iktisap kuralları uyarınca da verdiklerini geri isteyebilir ve bu kapsamda yüklenici de yasa ve sözleşme hükümlerine uygun şekilde yapmış olduğu inşaatın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin kesinleştiği tarihteki serbest piyasa rayiçlerine göre belirlenecek bedelini arsa sahibi ya da sahiplerinden talep edebilir....

Mahkemece, iddia, savunma, toplanan deliller, bilirkişi kurulu raporu, ek raporu ve tüm dosya içeriğine göre, davacı arsa sahipleri ile davalı taraf arasında düzenleme şeklinde arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, daha sonra 11.12.2007 tarihli noter sözleşmesi ile paylaşım planının değiştirildiğini, inşaat süresinin 32 ay olduğu inşaat ruhsatının 01.11.2006 tarihinde alınmış olmasına rağmen 11 bloktan oluşan inşaatın süresi içinde tamamlanıp teslim edilmediği, arsa sahiplerine ait bölümlerin inşaatına hiç başlanamadığı, yükleniciye ait kısımda bir takım çalışmalar olduğu ancak bununda yeterli olmadığı, davacı tarafın sözleşmenin geriye etkili olarak feshi talebinde haklı oldukları gerekçesiyle, davanın kabulü ile, dava konusu 251 Ada 1 parsel üzerinde bulunan A-5 Bloktaki davalı şirket ve üçüncü şahıslar adına kayıtlı 16 bağımsız bölümün tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmiştir....