- K A R A R - Davacı yüklenici vekili, davalılarla yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gereğince gerekli tüm işlemleri tamamlamalarına rağmen davalıların müvekkilinin rızası olmadan dava dışı şirketle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini, bu şekilde müvekkilinin zarara uğradığını ve kazançtan mahrum kaldığını ileri sürerek, yaptığı masraflar ve yoksun kalınan kârın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı arsa sahipleri vekili, müvekkillerinin davacı yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzaladıklarını ve sözleşmeler gereği yüklenici şirket yetkilisine vekaletname verdiklerini, davacının diğer paydaş ... ile de sözleşme imzaladığını, paydaşlardan ...'ten ise inşaatın yapılması için onay ve vekaletname aldığını, ancak davacı şirketin teslim zamanı yaklaşmasına rağmen halen inşaat ruhsatını almaması üzerine ...'...
Davadaki istemin dayanağı, yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde bina inşaatı sebebiyle yükleniciye ödenmesi gereken ücret (bedel), arsa sahibi tarafından ayın olanak ödenmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde ilk unsur “yüklenicinin bir inşaat (bina) meydana getirme borcu altına girmesidir.”...
A..’den tahsiline, davalı kooperatif adına kayıtlı taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tesciline dair verilen karar, davalılar vekilinin temyiz istemi üzerine Dairemizin 19.12.2013 tarih ve 5660 E., 8210 K. sayılı ilamıyla, diğer temyiz itirazları reddedilmek suretiyle, arsa sahibiyle davalı yüklenici kooperatif arasında yapılan 03.07.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakların, satıcı arsa sahibi K.. A.. tarafından davacıya temlik edildiğine dair yazılı bir temlik sözleşmesi sunulmamış ise de, arsa sahibi davalı K.. A.., gerek yargılama aşamasında gerek temyiz dilekçesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı haklar yönünden husumetin kendine düşmediğini, diğer davalı kooperatife yöneltilmesi gerektiğini savunmuş olmakla, bu sözleşmeden doğan hakları temlik ettiğini benimsemiş olup, davalı kooperatif de aksi bir savunmada bulunmamakla husumeti benimsediği, buna göre davacının davalı K.. A..'...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin tüketici saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Öte yandan, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kapsamı, karmaşıklığı ve üst düzey teknolojisi gerektirmesi karşısında, bu davaların; dilekçelerin verilmesi, tahkikat ve hüküm aşamaları yönünden daha kısa ve basit şekilde sonuçlandırılmasında yarar görülen basit yargılama usulüne tabi tutulmasının sakıncaları da gözardı edilmemelidir. Açıklanan nedenlerle somut uyuşmazlığın çözümünde, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir....
Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkiline ait ... numaralı parsel üzerine inşaat yapılması için davalı yüklenici ile ....07.2009 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ancak davalının sözleşmede kararlaştırılan sürede inşaatı tamamlayarak teslim etmediğini, yine davalı yüklenici ile aynı gün müvekkiline ait ... nolu parselde inşaat yapılması için ayrı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi daha imzalandığını, bu sözleşmenin yerine getirildiğini ancak müvekkilinin sözleşmeye konu ... parselden emsal inşaatlarda olduğu gibi %60, ... parselden ise emsal inşaatlarda olduğu gibi %40 oranında pay alması gerekirken, ... parselde, %...'lik payından vazgeçerek ... parselden %45 oranında hisse aldığını ancak sözleşmenin feshi halinde %...'...
Bir kısım davalılar vekili dava konusu taşınmazla ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dosyaya sunulan dava konusu taşınmazla ilgili arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ortaklığın giderilmesinin uygun olmayan bir zamanda istendiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili paydaşlardan ...’in arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığı ve bir kısım paydaşların ise anılan sözleşmeyi feshetmiş olmaları sebebi ile sözleşmenin geçersiz olduğunu belirterek temyiz etmiştir. TMK’nın 698. maddesi uyarınca hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması halinde veyahut uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez ise de dosyaya sunulan ve hükme esas alınan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi TMK’nın 692. maddesi uyarınca tüm paydaşların katılımıyla düzenlenmediğinden geçerli değildir....
Dava dosyası kapsamındaki tapu kayıtları, bilgi ve belgeler değerlendirildiğinde ise; sadece az yukarıda belirtilen (7) ve (11) numaralı bağımsız bölümlerin davacı tarafından ... ve ...’ya temlik olunduğu; davacı ile davalı arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin devrine ilişkin bir sözleşme bulunmadığı gibi, sözü edilen dairelerin kayden temlikinden başka alacağın temliki sözleşmesi de bulunmamaktadır. Borçlar Kanunu’nun 126/IV. maddesi gereğince, yüklenicinin bile bile veya ağır kusuru ile sözleşmeyi hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi, özellikle ayıplı malzeme kullanması veya ayıplı iş meydana getirmesi yüzünden açılacak davalar ayrık olmak üzere; eser sözleşmesinden ve eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bütün davalarda (5) yıllık zamanaşımı uygulanır....
Mahkemece, dava konusu 2 no'lu bağımsız bölümün tapu kaydının 1/2 arsa payı oranında miktarının iptali ile (20,5/545) bu arsa payı oranında taşınmazın davacı ... adına tapuya kayıt ve tesciline hükmedilmiştir. Hükmü, davacı vekili ve davalı ... vekili temyiz etmiştir. Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın devri” (temlik) sözleşmesidir. Burada öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve bu sözleşmenin hüküm ve sonuçları üzerinde durulması gerekmektedir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin finansını kendisi sağlayarak arsa maliklerine ait arsa üzerine bina yapımı işini yükümlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir....
-KARAR- Asıl davada davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı-karşı davacı arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı-karşı davacı yüklenicinin sözleşme tarihinden itibaren l6 aylık süre içinde arsa sahiplerine isabet eden daireleri anahtar teslim suretiyle teslim etmesi gerekirken henüz inşaata başlanmadığını, edimin ifasının sözleşmede kararlaştırılan sürede objektif olarak imkansız olduğunu ileri sürerek, davalı tarafından haksız olarak ifa edilmeyen 14.05.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmesini talep ve dava etmiş, karşı davanın reddini istemiştir....
