Noterliği tarafından 09.01.2018 tarih ve 1542 yevmiye no ile düzenlenmiş Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'ni (sözleşmenin; GÜNPARK İNŞAAT SANAYİ VE TİCARET A.Ş'nin kar payına ve hissesine düşen inşaat maliyet ve masraflarına istinaden devir ve tescil edilecek olan bağımsız bölümler haricinde) tüm koşul ve şartları aynen baki olmak üzere ve tüm yükümlülükleri ile birlikte MARMARA ARAS EĞİTİM VE YAPI ANONİM ŞİRKETİ'ne devir ediyoruz." şeklinde düzenleme olduğu, buradan da açıkça anlaşıldığı üzere söz konusu sözleşme feshedilmemiş olup yüklenici adi ortaklığın tüm hak ve yükümlülükleri davalı MARMARA ARAS EĞİTİM VE YAPI A.Ş.'...
-K A R A R- Davacılar vekili, arsa sahibi müvekkilleri ile yüklenici davalı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin akdedildiğini, dairelerin müvekkillerine sözleşmede öngörülen sürede ve şekilde teslim edilmediğini ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, 5.000,00 TL cezai şart ve 5.000,00 TL eksik ve kusurlu iş bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davacıların talimatıyla projede tadilata gidildiğini, bu nedenle yaşanmış olan gecikme süresinin teslim tarihine eklenmesi gerektiğini, proje değişikliğinden davacıların da faydalandığını, bilirkişi raporundaki bir çok eksikliğin giderildiğini, davacılara verilmesi gereken blokta iki dubleks daire bulunduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir....
Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi kurulu rapor ve ek raporları ile tüm dosya içeriğine göre; davacı yüklenici ile davalılar arsa sahipleri arasında 01.11.2005 tarihli düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davacı birleşen davada davalı yükleniciye 1, 2, 5, 6, 7, 8, 10 ve 15 nolu bağımsız bölümlerin isabet ettiği, sözleşmenin 14. maddesinde yüklenicinin hangi işleri tamamlamasından sonra kendisine verilecek hangi bağımsız bölümü kazanacağının belirlendiği, 16. maddesinde ise, davacı yüklenicinin cezai şart alacağının düzenlendiği, davacı yüklenicinin yaptığı iş karşılığı asıl davanın konusu olan 9 nolu bağımsız bölümün tapu kaydını hak ettiği, ancak davacı yüklenicinin cezai şart talebinin yerinde olmadığı, birleşen ... Asliye Hukuk Mahkemesi dosyası yönünden ise davacı yüklenicinin dava konusu 1 ve 15 nolu bağımsız bölümleri istemekle haklı olduğu, ancak cezai şart talebinin yerinde olmadığı, birleşen......
BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 25.01.1984 tarih ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; iş sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa ( yapı ) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir. Görüldüğü gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi belirli arsa paylarının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girmektedir....
Davalı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra davacılar ile ek sözleşme yapıldığını ve 48 aylık ek süre verildiğini, sözleşmenin feshi koşullarının oluşmadığını savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece tespit davasında akdin feshi uyuşmazlığının incelenemeyeceği gerekçesiyle dava reddedilmiş ve verilen karar davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Yanlar arasında yapıldığı ileri sürülen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin İzmir 16.Noterliğince “ “doğrudan" düzenlenmiş olduğu bildirilmiş ise de; dosya kapsamındaki sözleşme metni incelendiğinde anılan noterlikçe düzenlemeyi gösterir metin ya da metinlerin sözleşmeye ekli olmadığı anlaşılmıştır. Bilindiği üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Yasasının 355.maddesi hükmünde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olup, taraflara karşılıklı olarak haklar sağlayan ve borçlar yükleyen iki taraflı sözleşmelerdendir....
Asıl dosyada davacı tarafça arsa sahibinin yüklenici ile imzalamış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hakkının temlik alındığı kanıtlanamadığı sürece, davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak talep ettiği tapu iptal ve tescil, eksik iş bedeli, gecikme tazminatı, cezai şart bedeli talebi bakımından dava açmakta aktif husumeti bulunmayacaktır. Bu nedenle mahkemece; asıl dosya davacısının, arsa sahibinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklarını yazılı olarak temlik aldığına dair evraklarını sunması için imkan tanınarak dava dilekçesindeki talepleri bakımından asıl dosyada davacının aktif husumetinin bulunup bulunmadığı irdelenmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir....
- K A R A R - Davacı vekili, taraflar arasındaki 02.12.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği 3 ay içinde ruhsatın alınması ve ruhsatın alınmasından itibaren en geç 24 ay içinde inşaatın tesliminin yapılacağı ve geç teslim olması halinde aylık 30.000,00 TL cezai şart bedelinin davalı yüklenici şirket tarafından ödeneceğinin kararlaştırıldığını, hali hazırda inşaatın % 90 seviyelerinde olmasına rağmen, tesliminin yapılmaması üzerine, cezai şart bedelinin tahsili için Anadolu 22. İcra Müdürlüğünün 2015/9672 Esas ve 2015/11581 Esas sayılı iki ayrı icra dosyası üzerinden takip başlatıldığını, davalının haksız itirazı nedeniyle takibin durduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile borçlu davalının temerrüde düşürüldüğü 29.04.2015 tarihinden itibaren işletilecek reeskont avans faizine ve % 20'den az olmamak koşulu ile icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/391-472 Esas ve Karar sayılı dosyasında 12.11.2008 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ... ileriye yönelik olarak feshine karar verildiği ve kararın tarafların temyiz etmemesi üzerine 03.01.2012 tarihinde, eldeki davanın yargılaması sırasında kesinleşmiş olduğu görülmüştür. ... Mahkemece sözleşmenin ileriye etkili feshedildiği gözden kaçırılarak bu konuda bilirkişi incelemesi yaptırılmadan sözleşmenin tasfiyesi yapılmadan ve dava konusu dairenin yüklenicinin yapmış olduğu imalat oranına göre adına tescilini talep edebileceği bağımsız bölümlerden olup olmadığı belirlenmeden, eksik inceleme ve araştırmayla arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiği gerekçesi ile davanın reddi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir..." gerekçesiyle bozulmuştur....
Mahkemece, ....000,00 TL cezai şart alacağının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı kooperatiften tahisiline, diğer davalılar yönünden davanın husumet yokluğundan reddine dair verilen kararın, davacı ve davalı kooperatif vekillerinin temyizi üzerine Dairemizin ....06.2012 tarih ve 1843 Esas, 4318 Karar sayılı ilamıyla, davacının talebinin, süresinde teslim edilmeyen dairelerden dolayı beş yıllık yoksun kalınan kira kaybı olduğu halde, mahkemece HMK'nın .... maddesi hükmüne aykırı olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin .... maddesindeki cezai şart üzerinden hüküm kurulmasının doğru olmadığı gerekçesiyle, taraf vekillerinin diğer temyiz itirazları incelenmeksizin bozulmasına karar verilmiştir....
-------- temyiz itirazlarına gelince; Birleşen dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı kira, cezai şart ve taşınmaz bedellerinin tahsili istemlerine ilişkindir....
