Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı cezai şart bedelinin tahsili için başlatılan ... takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olarak kurulabilmesi için tüm arsa malikleri ile geçerli bir sözleşme yapılması gerekir. Tüm arsa maliklerinin katılmadığı sözleşme geçersiz olup, sözleşmeye katılmayan malik ile sözleşme yapıldığı tarihte önceki sözleşmeler de geçerli hale gelir. Somut olayda sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle tapu kaydında belediyenin hissesinin bulunduğu ve davaya konu sözleşmeye belediyenin taraf olmadığı dolayısıyla geçersiz olan sözleşmenin belediye hissesinin yüklenici tarafından ....02.2013 tarihinde satın alınmasıyla geçerli hale geldiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle sözleşmede inşaat süresinin sözleşmenin geçerli hale geldiği tarihte başladığının kabulü gerekir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tazminat ve cezai şart istemlerine ilişkindir. Taraflar arasında 07.09.2011 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı çekişmesizdir. Bu sözleşme ile yüklenici, kararlaştırılan inşaatı imal ve teslim etmek; arsa sahibi de buna karşılık kararlaştırılan arsa payını yükleniciye devir borcu altına girmişlerdir. Sözleşmede teslimin “anahtar teslimi” suretiyle gerçekleştirileceği ifade edilmiş, arsa sahibine karşı edim olarak sadece arsa payı devri yükümlülüğü yüklenmiş, bunun dışında herhangi bir bedel ödeme yükümlülüğü getirilmemiştir. Hali hazırda mevcut sözleşmenin taraf iradeleriyle veya mahkeme kararıyla sona erdirildiğine dair dosya kapsamında herhangi bir bilgi veya belge bulunmamaktadır. Davada sözleşmede yükleniciye aidiyeti kararlaştırılan ve arsa sahibince üçüncü kişilere devredilen iki adet bağımsız bölümün değerinin tazmini de talep edilmiştir....
-K A R A R- Davacılar vekili, müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalının 30.11.2009 tarihinde bitirmeyi taahhüt ettiği binayı teslim etmediğini, sözleşmenin 5. maddesinde dairelerin belirtilen tarihte teslim edilmemesi halinde günlük 50,00 TL cezai şart öngörüldüğünü, 21. maddesinde taraflardan birinin sözleşmeyi tek taraflı feshetmiş olması ve şartları yerine getirmekten imtina etmesi halinde 50.000,00 TL tazminatın ödenmesinin kararlaştırıldığını ileri sürerek, sözleşmenin teknik şartname başlıklı kısmında öngörülen şartlara uygun olarak iş yapılıp yapılmadığının, usulsüz ve hatalı işlerin ve tazminatın, davalının inşaat ve işçilerin SGK ile olan sigorta yükümlülükleri nedeniyle SGK'ya herhangi bir borcunun bulunup bulunmadığının, davalı tarafın Bayburt Belediyesi'ne borcunun bulunup bulunmadığının, inşaattaki malzemelerin davacıya ait olduğunun, sözleşmenin davalının kusuru ile feshedildiğinin tespiti ve ayrıca şartnameye...
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Asıl dava, davacının kat karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı cezai şart alacağı ve kira kaybı nedeniyle tazminata ilişkin olduğu, birleşen dava ise, ıslah sonrası tapu iptal ve tescil ile sözleşmeye aykırılık nedeniyle menfi zarar tazmini istemine ilişkindir....
Noterliği'nin 25/06/2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözlemesi ve bu sözleşmenin eki mahiyetindeki 25.06.2014 tarihli sözleşme ve bila tarihli sözleşmelerin yapıldığını, ancak davalı arsa sahibinin 17.09.2014 tarihli ihtarnamesiyle sözleşmeye göre "15.08.2014 tarihinde 240.000,00 TL ödenmesi gerekirken ödemenin yapılmadığı, Belediye'den 1.40 emsal ve ... 15.50 yükseklik alınmadığı, sözleşmenin aynen yazılmadığı ve noterde sözleşmeyi tam olarak okuyamadığını gerekçe göstererek sözleşmeyi tek taraflı olarak feshederek müvekkiline verdiği vekaleti azlettiğini, oysa ki bu işin yerine getirilmesi için davalının davacıdan 60.000,00 TL aldığını, davalı parayı almasına rağmen edimini yerine getirmediğinden bakiye 240.000,00 TL'nin ödenmesinin rizai olarak ertelendiğini ileri sürerek, sözleşmenin haksız feshi nedeniyle sözleşme konusu arsa bedeli kadar cezai şartın fesih tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
ALSİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : None NUMARASI : 2016/432 ESAS - 2021/145 KARAR DAVA KONUSU : Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı gecikme tazminatı, cezai şart, eksik ve kusurlu işlerin bedeli ve idari para cezasının tahsili talebi KARAR : Taraflar arasında görülen dava sonucu ilk derece mahkemesince verilen hükme yönelik, davalılar vekilince süresi içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine dosya incelendi, GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; sultanorhan Mahallesinde yer alan 1123 ada, 1- 2- 3- 4- 5- 6 ve 15- 16- 17- 18- 19- 20 parseller ile 1122 ada, 6- 7 ve 8 parsel sayılı taşınmazlar ile ilgili olarak taraflar arasında düzenlenen "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi" başlıklı Beyoğlu 31. Noterliğinin 11/12/2006 tarih ve 58114 yevmiye nolu sözleşmesine göre: sözleşmenin 8....
şart olarak yapılmadığı ve sözleşmeye bakıldığında da cezai şart olarak değerlendirilemeyeceğini, nitekim, o dönemlerde kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ile bir çok yapının yarım bırakıldığı bir dönem olup, o sebeple sözleşmeye eklendiğini, kaldı ki, davacının arsa payı 65 m2 olması nedeniyle sözleşme kapsamında yarı hisseli bir daire verildiğini, diğer yarı hissenin davalı yükleniciye ait olması nedeniyle davalıdan çok uygun fiyata satın aldığını, dairesini çok cüzzi bir miktara almasına karşın davacının iyiniyete ve hakkaniyet kurallarına aykırı olarak müvekkilinden ayrıca 50.000 TL. alma eylemine giriştiğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak davanın reddini istemiştir....
YANIT : Davalı-karşı davacı avukatı tarafından verilen 14.07.2014 tarihli yanıt dilekçesinde özetle; müvekkil Gizem İnşaat Yatırım Organizasyon ve Fotoğraf malzemeleri Limited Şirketi ile arasında akdedilen adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshini ve iş bu sözleşmeden kaynaklı müspet ve menfi zararların tazminini talep ettiğini, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bazı özellikler taşıyan bir karma sözleşme olduğunu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noterlerce düzenlenme biçiminde yapılmadıkça gerçerli kabul edilmediğini, hukuken geçerli bulunmayan iş bu sözleşmenin feshi talep edilemeyeceğini, geçersiz sözleşmmeye dayanan taleplerin reddi ile yargılama gideri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir....
TL tutarındaki alacağı için takas talep ettiği, tasfiye ve takas sonucunda yüklenicinin davalı arsa sahiplerinden alacağı kalmadığı, ...’in sözleşmenin haklı feshi nedeniyle tazminat talebinin yerinde olduğu gerekçesiyle, asıl davada; davacı ...’ın cezai şart isteminin ve takas mahsup sonrası alacağı kalmadığından imalat bedeline ilişkin isteminin reddine, karşı davada; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshine, tapu iptal ve tescil isteminin reddine, davacı ...’in tazminat isteminin kabulü ile 50.000,00 TL’nin temlik alan davalı ...’dan tahsili ile adı geçen davacıya ödenmesine karar verilmiştir....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinden kaynaklı maddi zarar ve cezai şart istemine ilişkindir. Davacı, müvekkili ile davalı arsa sahipleri arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davalıların Akçaabat 1. Noterliği'nin 20.12.2016 Tarih ve 18630 yevmiye numaralı işlemi ihtarnamesi ile taraflar arasında akdedilen sözleşmenin haklı sebep olmadan te5 taraflı olarak feshedildiğini bu sebeple müvekkili davacı şirketin maddi zarara uğradığını bu zararın tazminini ve cezai şart talep etmiş olup; davalılar ise, davacının sözleşmeden doğan edimlerini hiç yerine getirmediğini, inşaatta başlanmadığını müvekkiller tarafından gönderilen ihtarnameye edime başlayamayacaklarını bildirdiklerini savunarak, davanın reddini istemiştir....
