Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yapılması, uyarlanması ve feshi taşınmaz üzerinde korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işleri veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri niteliğindedir. Oybirliği ile de aksinin kararlaştırıldığı ileri sürülüp ispatlanmamıştır. Açılan dava sonucunda verilecek uyarlama ile tapu iptâli ve tescil ile sözleşmenin 6. maddesinin iptâli kararının davada taraf olmayan arsa sahibi...’in hukuki durumunu etkileyeceği ortadadır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine ilişkindir. TMK’nın 692. maddesi hükmünce; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin davacı yüklenici ile bir kısım hissedarlar arasında düzenlendiği görülmüştür....
- K A R A R - Davacılar vekili, davacıların murisi ile davalı yüklenici arasında 29.05.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davalının yapmış olduğu inşaatın sözleşmeye aykırı olduğunu, bu hususun tespit dosyasından tanzim edilen bilikişi raporu ile de belirlendiğini, davalının zemin kat iptali ve ortak kullanım alanından anlaşmaya ve yasaya aykırı şekilde mülk edindiğini, müvekkillerinin dairelerinin yüksekliklerini azaltarak asma kat oluşturduğunu, irtifak tapularını vermediğini, daire brüt alanlarını küçülttüğünü, yasaya aykırı proje ile inşaata başladığını ve inşaat ruhsatını zamanında almadığını ileri sürerek 29.05.2012 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili şekilde feshi ile davalı adına olan tapu kaydının iptalini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, davanın reddini istemiştir....
Zira temlik edilen alacak, gerçek alacak ne ise ondan ibarettir. Kaldı ki, 09.01.2004 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 7. maddesinde "her türlü vergi, resim, harç, sigorta primleri ve yapı kullanım belgesi alınması için gereken harçların yüklenici tarafından ödeneceği" hükmü bulunmaktadır. Açıklanan nedenlerle mahkemece yapılması gereken iş, Ankara Onsekizinci Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/166 esas sayılı dava dosyasının sonucunu beklemek, o davada arsa sahiplerinin hakları hükme bağlanıp kesinleşirse bu tutar ile birlikte iskan harç ve masrafları ile sigorta primlerinin tutarı da saptanıp arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirmek, böylece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilmeyen hükümleri davacı tarafından yerine getirilirse tescile hükmetmek, aksi takdirde davayı reddetmek olmalıdır. Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı hükmün açıklanan nedenlerle bozulması gerekmiştir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KA R A R Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün yükleniciden satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili, davalı ile diğer davalılar arsa sahipleri arasında tarih ve 19651 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin de davalı yüklenicinin hak sahibi olduğu nolu bağımsız bölümü ve bu bölüme ilişkin hakları yevmiye no'lu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yükleniciden satın aldığını ve bedelini yüklenici şirkete ödediğini beyanlao'lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir Davalı yüklenici vekili öninceleme duruşmasında davayı kabul etmiştir....
Öncelikle sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda olduğu gibi tüm arsa sahiplerince imzalanan sözleşmenin feshi ya da iptali davası da "olağanüstü tasarruf" niteliğinde olduğundan, davanın sözleşmenin tarafı olan tüm arsa sahiplerince ve sonradan el değiştirmişse tüm tapu paydaşlarınca açılması veya davacılar dışında kalan diğer paydaşlar varsa davaya muvafakatlarının sağlanması, muvafakatlerinin bulunmaması halinde davacı tarafa bu kişiler aleyhine dava açması için süre verilmesi, açtığında açılan davanın bu dava ile birleştirilmesi gerekir. Taraflar arasında imzalanan 09.08.1995 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları olan.... ve ... davada yer almamıştır....
Mahkemece, inşaatı bitirme borcunun davalı kooperatife ait olduğu gerekçesiyle, davalı arsa sahiplerine karşı açılan davanın husumet nedeniyle reddine; yoksun kalınan kira gelirinin davalı kooperatiften tahsiline karar verilmiştir. Karar, davalı kooperatif vekili tarafından temyiz edilmiştir. ......1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı arsa sahiplerinin murisine verilen dava konusu B3 blok ... nolu bağımsız bölüm arsa sahibince tapuda .... kişiye devredilmiştir. Dosya kapsamında bulunan kayıtlardan anılan bağımsız bölüm, dava dışı ...'a ve en son da davacı ....'a devredilmiş ise de mevcut kayıtlardan tapudaki devir silsilesi net olarak anlaşılmamaktadır. Arsa sahibinden satış sözleşmesi ile bağımsız bölüm devralan üçüncu kişiler, kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadıkları için yükleniciye husumet yöneltemezler....
Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, dava konusu taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında herhangi bir imalat yapılmadığı, mevcut yapılaşmaların da kaçak ve ruhsatsız olduğu, davalı yüklenicinin inşaat ruhsatı başvurusunda dahi bulunmadığı, edimini yerine getirme ihtimalinin kalmadığı, edimini yerine getirmeyen davalının tam kusurlu olduğu, bu haliyle taşınmazların tapu kayıtlarındaki şerhin kadük kaldığı gerekçesiyle, taşınmazların tapu kayıtlarındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin kaldırılmasına karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, taşınmazların tapu kaydındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhinin terkini istemine ilişkindir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi _K A R A R_ Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafları arasındaki sözleşmesinin feshi ve sözleşmenin tapudaki şerhinin terkini isteğine ilişkin olup, 2797 sayılı Yargıtay K.nun 14.maddesi gereğince temyiz incelemesi 15.Hukuk Dairesine ait bulunmaktadır. Yukarıda belirtilen nedenle dosyanın görevli sözü edilen Yüksek Daire Başkanlığına gönderilmesine, 16.04.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi....
Taraflar arasındaki 21.06.2011 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ikinci sahifesinin “Diğer Hususlar” başlıklı bölümünün dördüncü paragrafı, “mal sahibi inşaat konusu arsayı ve müteahhide ait daireleri inşaat süresince müteahhidin oluru dışında satamaz, .../... S.2. ipotek edemez, rehin veremez, üçüncü bir kişiye kat karşılığı satış vaadinde bulunamaz, buna aykırı hareket sözleşmenin mülk sahibi tarafından haksız feshi sonucunu doğurur ve bu yüzden yüklenicinin uğrayacağı müspet ve menfi zararlardan mülk sahibi sorumlu olacaktır” hükmünü içermektedir. Sözleşme 21.06.2011 tarihinde imzalanmış, davalılardan arsa sahibi Yücel, sözleşmeye konu arsayı diğer davalı ...'e 19.09.2011 tarihinde satmıştır. Bu satış işlemi ile sözleşmenin ifası imkansız hale gelmiş olup taşınmazı devralanın sözleşmeyi vekil sıfatıyla imzalayan kişi olmasıda sonuca etkili değildir....
