Davalı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın mahkeme kararıyla rayiç değerinin çok altında satılması nedeniyle müvekkilinin zarara uğradığını, sözleşmenin süresinde ifa edilmemesine bağlı olarak ayrıca kira gelirinden mahrum kaldığını, öte yandan önceki yükleniciden işi devralmakla yüklenici konumuna geçen davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki ceza-i şarttan sorumlu olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamına göre, davacı ile dava dışı yüklenici ... İnş. Ltd....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 6502 sayılı Kanun'un .... maddesi gerekçesinde eser sözleşmelerinin kanun kapsamına alınmasına herhangi bir açıklama getirilmemiştir. Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda .../k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir....
Mahkemece, tapu iptali ve tescil istemi hüküm altına alınmış; karar, davalı arsa maliki tarafından temyiz edilmiştir. Yargılamalar sırasında arsa maliki ... ve yüklenici olduğu ileri sürülen ....aralarında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunmadığını savunmuşlar, davacı tarafça da dosyaya buna ilişkin bir belge ibraz edilmemiştir. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan, sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğü’nde veya noterce düzenleme şeklinde yapılması, sözleşmenin geçerliği ( sıhhati ) için şarttır. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler ise geçersizdir. Ancak, şekil şartına uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesine bazı durumların varlığı halinde sonradan geçerlilik tanınmaktadır....
-Taraflar arasında 6098 sayılı TBK'nın 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mevcuttur. Sözleşmede, inşaatın geç teslimi halinde gecikme tazminatı ödenmesi kararlaştırılmıştır. Bu hüküm, cezai şart niteliğinde olmayıp, TBK'nın 125/.... maddesinde yer alan seçimlik hak niteliğindedir. Sözleşmelerden kaynaklanan alacaklar yönünden ise, borçlunun TBK'nın 117. maddesi hükmü uyarınca temerrüde düşürüldüğü tarihten itibaren faiz yürütülebilir. Somut olayda kira sözleşmesi değil, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı alacak istemi bulunduğundan ve takip tarihinden önce davalının temerrüde düşürüldüğüne ilişkin dosyada herhangi bir delil bulunmadığı halde aylık kira dönemlerinin sonundan faiz uygulanmak suretiyle işlemiş faize hükmedilmesi doğru değildir. Bunun yanında, itirazın iptali davasına konu alacak yargılama sonucu tespit edilebilmiş, davalı da itirazında kısmen haklı çıkmıştır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, mevcut maliyet bedelinin tespiti ile davalı iflas idaresine ödenmesi, tapudaki şerhin kaldırılması ve müdahalenin önlenmesi istemlerine ilişkindir. 818 BK’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türü olan “ Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ” uygulamadaki adıyla Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, ....01.1984 tarih ve .../... sayılı ... İçtihadı Birleştirme Kararında da açıklandığı gibi; ... sahibinin bir arsanın muayyen bir payının bedel olarak devri veya devri taahhüdü karşılığında, yüklenicinin bir inşa ( yapı ) eseri meydana getirmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı, kural olarak ani edimli, geçici-sürekli karmaşığı, tam olarak iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşmedir. Bu sözleşmede yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını karşılayarak yapacağı binaya karşılık arsa sahibi de ona arsa payı mülkiyeti geçirmektedir....
arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde davacının taraf olmadığı gözönünde bulundurularak davalı arsa sahibine husumet yöneltilip yöneltilemeyeceği üzerinde durulup sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik incelemeye ve yanılgılı gerekçeye dayalı olarak karar verilmesi doğru olmamıştır. 2)Bozma nedenine göre, davalı ......
Arsa sahiplerinin gecikmeden, 14.09.2000 tarihinden itibaren uygun bir süre içinde işe başlayıp, daireleri satarak eksik işlerin ikmâlini temin etmek zorundadırlar. Nama ifaya izin verilmesi ya da sözleşmenin taraflarınca oybirliğiyle kararlaştırılmış olması halinde, kural olarak nama ifanın gerektirdiği masrafları, arsa sahipleri yükleniciden talep edebilir. Yüklenicinin onayı bulunmadıkça, arsa sahiplerinin ayrı bir üçüncü kişi ile arasında yapacağı ya da yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince eksik işleri üçüncü kişiye tamamlattırması ve karşılığında da ona namına ifa yüklenilen yükleniciye ait taşınmazın verilmesi yoluyla nama ifa yapılamaz. Somut olayda da esasen davacı-karşı davalı yüklenicinin 08.12.2000 tarihli ve ... Müteahhitlik İnşaat Taahhüt Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşmeye onayı yoktur....
Noterinin 25.01.2019 tarih ve 323 sayılı ihbarnamesi ile 14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini bildirdiğini,14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre davalı 30.12.2017 tarihinde inşaatı bitirmediği takdirde almış olduğu daireler için kendisine kira ödemesi yapması gerektiği halde davalı şimdiye kadar kira ödemesi de yapmadığını, bütün bu sebeplerle davalı ile yapmış olduğu Osmancık Noterinin 14.01.2016 tarih ve 329 yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshini, tapudaki satış vaadi şerhinin kaldırılmasını ve 30.12.2017 tarihinden itibaren alması gereken kiraların bilirkişi marifetiyle tespiti ile tespit edilecek miktarın ay be ay davalıdan alınarak tarafına verilmesine karar verilmesine dava ve talep etmiştir....
- KARAR - Davacı vekili, dava dışı arsa sahipleri ile davacı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, davacı ile davalı gerçek kişiler arasında ortaklık sözleşmesi düzenlendiğini, buna göre inşaatın ortak olarak yapıldığını, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer davalı şirkete devredildiğini, ortaklıktan kaynaklanan haklarının verilmediğini ileri sürerek, davacıya isabet edecek bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescilini, mümkün değilse değerlerinin tahsilini ya da yaptığı masrafların tahsilini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, tüm dosya kapsamı ve bilirkişi raporundan,davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini davalı şirkete devrettiği, ortaklık sözleşmesi yapıldığında davacının kaba inşaatın ne kadarını yaptığının tespitinin mümkün bulunmadığı, devir sözleşmesinde, ortaklık sözleşmesinden bahsedilmediği, böylece, davacının iddiasını kanıtlayamadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir....
