DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan arsa malikine verilmesi gereken bağımsız bölümün tespiti ve teslimi ile sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan kira yardığı ve teslimde gecikme nedeniyle sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Kat (arsa payı) karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser sözleşmesinin bir türü olup TBK'nın 470 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak yüklenici yapacağı inşaattan bir kısım bağımsız bölümü arsa sahibine vermeyi, arsa sahibi de arsanın bir miktar hissesinin tapusunu yükleniciye devretmeyi üstlenir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye devredilecek arsa payının arsa sahibine yapılan inşaatın bulunduğu parsel içinde olması gerekmez. Arsa sahibi yüklenicinin yapacağı inşaat dışında başka bir arsasını yapılan inşaat karşılığında yükleniciye devredebilir....
Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptâli ve tescil, birleşen 2014/232 Esas sayılı dosya kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı, birleşen 2011/434 Esas sayılı dosya senede dayalı olarak başlatılan takibe yapılan itirazın iptâli ve bu davaya karşı açılan karşı dava ise yine kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan gecikme nedeniyle tazminat istemine ilişkin olup, davacı asıl davada kat karşılğığ inşaat sözleşmesi gereğince edimin ifa edilmesine karşın bir kısım taşınmazların tapu kaydının devredilmediğin belirterek tapu kaydını iptâli ile kendisi adına tescilini birleşen 2011/434 sayılı dosyada takibi yapılan itirazın iptâli ve diğer birleşen dosya ile karşı davada taleplerin reddine karar verilmesini talep etmiş, birleşen 2014/232 Esas sayılı dosyada davacı aralarında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinni süresinde bitirilmemesi...
"İçtihat Metni"Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup; teslimdeki gecikme nedeniyle gecikme tazminatı alacağının tahsili için yapılan ilamsız icra takibine itirazın iptâli ve takibin devamı istemine ilişkindir....
(BK'nın 355. vd.) maddelerinde yer alan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, inşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin gerçekleştirilememesi durumunda yüklenici borçlu temerrüdüne düşer ve arsa sahibinin TBK'nın 125. (BK'nın 106/2.) maddesince seçimlik hakkı doğar. Arsa sahibi bu seçimlik hakkını, geciken ifayı beklemek ve gecikme tazminatını istemek olarak kullanmış ise sözleşmeyi feshetmeden, ileride olası (eksik-ayıplı) işlere ilişkin alacağının muacceliyetini fiili teslime erteleyerek, gecikme tazminatı alacağını her ay sonu itibariyle talep veya dava ederek, eserin teslimini bekleyebilir. Başka bir anlatımla, bu alacaklarını talep veya dava etmek için eserin yüklenici tarafından teslimini beklemek zorunda değildir. Dairemizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir....
"İçtihat Metni" Davacılar ... vs. ile davalı...arasındaki davadan dolayı ...l Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 02.04.2014 gün ve 21-195 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasındaki uyuşmazlık, 11.01.1994 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Davacı sözleşme gereği gecikme tazminatının davalı yüklenici kooperatiften tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Uyuşmazlık, niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklandığından kararın temyizen incelenmesi görevi Yargıtay Yüksek 23. Hukuk Dairesi'ne aittir. Bu nedenle, dosyanın Yargıtay Yüksek 23. Hukuk Dairesi'ne gönderilmesi gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın görevli Yargıtay Yüksek 23. Hukuk Dairesi Başkanlığı'na GÖNDERİLMESİNE, 23.06.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Dava, arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin akdinden sonra imzalanan adi yazılı şekildeki sözleşmeye dayanılarak talep edilen cezai şart ve tazminat talebine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılması zorunludur. Tadil sözleşmeleri de asıl sözleşmenin tabi olduğu şekilde yapılmalıdır. Bu nedenle mahkemece asıl sözleşmede olmayan cezai şartın adi yazılı sözleşmede kararlaştırılmış olması nedeniyle reddi yerindedir. Ancak kira tazminatı bakımından farklı bir değerlendirme yapılması gerekir. Kira tazminatı olarak isimlendirilen talepler, hukukî niteliği itibariyle bir gecikme tazminatıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin zamanında ifa edilmemesi nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararın tazmine gecikme tazminatı denilmektedir. Arsa sahibine kalan bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslim edilmesi gereken tarihten, teslim tarihine kadar geçen sürede mahrum kalınan kira bedeli gecikme tazminatının en önemli kısmını oluşturur....
Dosya içeriği, toplanan deliller, kararda yazılı gerektirici nedenler, istinaf talep dilekçesi içeriği ve 06.10.2017 tarih 34637 yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi değerlendirilerek yapılan inceleme sonucu; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmek olduğu, bu nedenle arsa sahibinin sözleşme imzalarken güttüğü saikin salt kullanma ve tüketme kapsamında kabul edilen tüketici saikinden farklı olduğu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında davanın görevden reddine ilişkin mahkemenin dosya kapsamına uygun kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırı bir husus bulunmadığı sonucuna varılmakla davacının istinaf isteminin reddine karar vermek gerekmiştir....
- K A R A R - Davacı vekili, davalı yüklenici ile müvekkilinin murisi arsa sahibi arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, dairelerin süresinde teslim edilmediğini, projeye aykırı imalatlar olduğunu ileri sürerek, gecikme tazminatı, eksik ve kusurlu işler bedelinin ve cezai şartın tahsili ile projeye aykırılıkların giderilmesi için davalıya ait iki adet dairenin satışına izin verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece, bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamından, sözleşmede belirlenen tarihte teslim yapılmadığı, yapı kullanma izninin yargılama sırasında alındığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile gecikme tazminatı ve eksik ve kusurlu işler bedelinin tahsiline, diğer taleplerinin reddine, satış iznine ilişkin talebin konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir....
Kat karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin edimini süresinde yerine getirmemesi halinde arsa sahibinin gecikme tazminatını talep hakkı kanundan doğan bir hak olup (BK. madde 106/II.). istenebilecek tazminat ise gecikme sebebiyle arsa sahibinin uğradığı tüm zararlardır ve uygulamada asgari olarak gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira karşılığı bir miktar para olduğu kabul edilmektedir. Sözleşmede gecikme tazminatı belirlenmemiş olsa dahi en az aylık rayiç kira seviyesinde saptanacak gecikme tazminatının istenmesi mümkündür (BK. 96. md.). Sözleşmeye konulan maktu gecikme tazminatının amaçlarından biri de (genellikle sözleşmenin yapıldığı tarihte tatmin edici görülen) tazminat tehdidiyle yüklenicinin edimini zamanında ifaya zorlamaktır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı daire teslimi, olmadığı taktirde bedelinin tahsili ve gecikme tazminatı istemlerine ilişkindir. Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin bedele, başka bir anlatımla sözleşmede kararlaştırılan tapu payı veya bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli proje ve inşaat ruhsatı ile kamu düzeninden olan imar mevzuatı ve bu doğrultuda çıkartılan Deprem Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak tamamlayıp, arsa sahiplerine teslim etmesi gerekir....
