"İçtihat Metni" Mahkemesi :Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki davacı-karşı davalılar vekili ile davalılar ... vekili ve ... vekilince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Asıl ve karşı dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmakta olup, asıl dava nama ifaya izin ve 3. kişiler adına kayıtlı bağımsız bölümlerin satışı suretiyle eksiklerin giderilmesi ve satışa izin verilmesi, yüklenici şirket tarafından açılan karşı dava inşaat yapılacak arsanın boş ve temiz olarak teslim edilmemesi sonucu uğranılan müsbet zararının giderilmesi istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davada ...'...

- KARAR - Asıl ve birleşen davada davacılar vekili, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicinin inşaatı iskân alınmış şekilde 1,5 ay geç teslim ettiğini, eksik ve ayıplı imalat yaptığını, yükleniciye verilmesi gereken bazı bağımsız bölümlerin halen arsa sahibi adına olduğunu, sözleşmede anahtar teslimi şeklinde düzenleme bulunduğundan iskân ruhsatının geç alınması nedeniyle zarara uğradığını ileri sürerek, eksikliklerin tamamlanması için kendilerine nama ifaya izin verilmesini, gecikme tazminatı olarak şimdilik 9.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Asıl ve bilrleşen davada davalı vekili, müvekkili yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayarak teslim ettiğini, davacıların sözleşme gereği müvekkiline düşen daireleri teslimden kaçındıklarını, kira alacaklarının doğmadığını, üstelik nama ifa istenmesinin kötüniyet olduğunu, eksik ve ayıplı iş olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir....

Doktrin ve Yargıtay içtihatlarında nama ifaya izin olarak adlandırılan bu hükmün kat karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflara yapma borçları yüklediğinden arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici tarafından da uygulanıp yetki talep edilebilmesi mümkündür.Bu durumda davacı şirket yetkilileri ile davalı arasında gelişen olaylar arsa sahibinde güven duygusunu azaltıp sözleşmeden dönme-fesih konusunda dava açılmasının haklı nedeni olabilir ise de; taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi konusunda açılmış bir dava verilmiş bir karar bulunmadığı, bu sözleşme halen geçerli ve yürürlükte olduğu, davalı arsa sahibi de azilden sonra ihtara rağmen sözleşmenin ifası için gerekli işlemleri yapmadığı ve bunları yapmak için gerekli yetkileri ihtiva eden vekâletnameyi düzenleyip vermekten kaçındığından, bölge adliye mahkemesince geçerli olup feshedilmeyen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği arsa sahibinin yapmak zorunda olup yapmaktan...

Dava KKİS'den kaynaklanan tapu iptâli ve tescil, nama ifaya izin ve kira alacak istemine ilişkindir. Davacı yüklenici, davalılar arsa sahibidir. Davacı yüklenici işin büyük ölçüde tamamlandığını iddia ederek sözleşmenin 12. Maddesine dayalı olarak kat irtifakı kurulması için yetki verilmesi ve sözleşmede kararlaştırılan aşamalara göre tapu iptal ve tescil talep etmiştir. Davalı özet olarak sözleşmeye uygun paylaşım yapılmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir....

-Davacının temyiz itirazları yönünden; Dava, gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshinin geçersiz olduğunun ve sözleşmenin ayakta bulunduğunun tespiti, sözleşme kapsamındaki işlerin yapılabilmesi için vekaletname yerine geçmek üzere yetki verilmesi ve davalıların sözleşmeye vaki müdahale ve muarazalarının men'i istemine ilişkindir.... .......

Davalı, davacıların daha önce açtıkları kira bedeli ve nama ifaya izin istedikleri dava ile fesih iradesini ortaya koyduğunu bu tarihten sonra kira alacağ talebinde bulunamayacağını, zaten istenilen bağımsız bölümlerin fiilen teslim edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, yapılan keşifte dava konusu olan taşınmazların kullanılmadığının belirlendiği, aynı taşınmazlara ilişkin olarak dava tarihinden sonraki dönem için açılan davanın kabul edildiği ve taşınmazların halen teslim edilmediği gerekçesi ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. ...) Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca geç teslim nedeniyle kira tazminatı talebine ilişkindir. ... .......

DELİLLER: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, protokol, tapu kayıtları, keşif, bilirkişi raporları, iddia, savunma ve tüm dosya kapsamı, GEREKÇE: HMK'nun 355. maddesi uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebepler ve kamu düzeni ile sınırlı olarak yapılan istinaf incelemesinde; Dava arsa payı inşaat sözleşmesine dayalı eksik iş bedeli ve değer kaybından kaynaklanan zararın tazmini, birleşen dava ise sözleşmenin süresinde ifa edilmemesi nedeniyle gecikme tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemenin davanın ve birleşen davanın kabulüne ilişkin kararı yüklenici tarafından istinaf edilmesi üzerinine Dairemizce kaldırılmıştır. Dairemizin 04.06.2021 gün ve 2020/691 E. 2021/547 K. Sayılı ilamında "Asıl Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu eksik işlerin giderilmesi için nama ifaya izin, eksik iş bedeli ve değer kaybından kaynaklanan zararın tazmini, Birleşen Dava ise sözleşmenin süresinde ifa edilmemesinden kaynaklanan gecikme tazminatı istemine ilişkindir....

(TBK 113-BK 97 md.) hakim talep üzerine bilirkişi marifetiyle eksik ve ayıplı iş kalemlerini ve bunların tamamlanması giderlerini ve ayrıca yapı kullanma izin belgesi için gereken giderleri saptayıp ifaya izin kararı verir. İzin kararının hüküm fıkrasında eksik ve ayıplı iş kalemlerini, miktarlarını ve giderlerini tek tek gösterir. Eğer sözleşme uyarınca yükleniciye düşen bir bağımsız bölümün satışı suretiyle ifaya izin istenmiş ise, o bağımsız bölümün satışı suretiyle ifaya izin verilmesine ve giderlerin satış bedelinden karşılanmasına hükmedilir. Somut olayda, davalının eser sözleşmesinden kaynaklanan edimini, sözleşme uyarınca tamamen ifa etmediği toplanan delillerden anlaşılmaktadır. Mahkemece eksik ve kusurlu işler bedeli bilirkişiye hesaplattırılmıştır. Nama ifaya izin kapsamında yüklenici, verilen sürede saptanan bedeli depo etmemiştir. Satışı istenen bağımsız bölümün değerinin yüksek olması nama ifa amacıyla satışına engel sayılamaz....

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....

Karma nitelikli ve iki tarafa hak ve borçlar yükleyen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşme gereği yüklenicinin kendisine teslim edilen arsa üzerine sözleşmeye fen ve amacına uygun bina yaparak eseri arsa sahibine teslim etmesi, arsa sahibinin de karşı edim olarak yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuş ise kat irtifakı tapusunu devretmesi gerekir. Somut olayda olduğu gibi yükleniciden temellük edilen kişisel hakkın dava konusu yapılarak arsa sahibine karşı ileri sürülmesi halinde de yüklenicinin edimlerini yerine getirip getirmediğine bakılması lazımdır. Çünkü yüklenici 3. kişiye (davacıya) ancak hak kazandığını devir ve temlik edebilir....