Davalı arsa maliki, yüklenici hakkında Aliağa Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2005/353 esasında kayıtlı arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan alacağa ilişkin dava bulunduğunu ve hükme bağlandığını ileri sürerek davanın reddini istemiştir. Mahkemece, davalılardan ..., ... .... ve ..... Ltd. Şti. hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, 3746 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki (A) blok 3. kat 8 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalı arsa maliki temyiz etmiştir. Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı mülkiyet aktarımı, ikinci kademedeki istem ise, bağımsız bölümün rayiç bedelinin tahsiline ilişkindir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil ve Eser sözleşmesinden kaynaklı alacak istemine ilişkindir. Hakimler ve Savcılar Kurulu Birinci Dairesi'nin 01/09/2021 tarihinden itibaren geçerli 431 sayılı İş Bölümü Kararı gereği, 6. Hukuk Dairesi iş bölümünün 8. maddesinde; "İşin niteliği ve tarafların sıfatına bakılmaksızın eser (istisna) sözleşmelerinden kaynaklanan davalar sonucu verilen (TBK m. 470- 486) hüküm ve kararlar," ve 9.maddesinde; "Arsa, arsa payı yada kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlar," şeklindeki düzenleme yer almıştır. Bu düzenleme karşısında istinaf talebini inceleme görevi Adana Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'ne aittir....
Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
İnşaat Ltd. Şti. yönünden kabulüne karar verilmiştir. Hükmü davacı vekili temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Somut olayımıza dönüldüğünde, dava konusu bağımsız bölümlerin arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesinde davacı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümler olduğu, tapuları arsa sahibi üzerindeyken, arsa sahibi adına vekaletle hareket eden davacı kooperatif temsilcileri Mehmet Yayla ve Serap Üçdal tarafından 12.01.2012 tarihinde davalı şirket ve temsilcisi adına devredilmiş oldukları bellidir. Yukarıda da açıklandığı üzere bu tür devirler finansman temini için olup avans mahiyetinde devirlerdir. Davalı tarafın arsa sahibinden bedeli karşılığı aldığı savunması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi sebebiyle dosyasına uygun değildir. Davacılık sıfatı açısından arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisini benimseyen, avans niteliğindeki satış işlemi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisini görmeyen bilirkişi raporu ile bunu benimseyen mahkeme kabulü hatalıdır. Orta imal ve inşaası tamamlanmış kat irtifakına bağlanmış bağımsız bölüm tapu devri yoktur....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali tescil talebine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında her 130 m2 arsa hissesine karşılık arsa sahiplerine bir daire verilmesi ve davacının arsa hissesi 244,82 m2 olduğundan ikinci dairenin verilmesi için gereken 15,18 m2 eksik arsa bedeli için davacının 15.180,00 TL ödemesi ve davacıya iki adet daire verilmesi kararlaştırılmış olup, bu husus taraflar arasında uyuşmazlık dışıdır. Kat irtifakı tesisinde davacıya verilecek olan A Blok 2. Giriş 4. Kat 7 nolu bağımsız bölümün 20/21 payı, 11....
Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup, davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili, kira tazminatı ve arsa payından artan fark alacağının davalı yüklenici şirketten tahsili ve 7 nolu daire üzerindeki ipoteğin kaldırılması istemine ilişkindir. Mahkemece davalı ... hakkındaki tapu iptali ve tescil kararı davalı yüklenici şirketin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirmemesi, bu nedenle tapuya hak kazanamaması, (taşınmazda mülkiyet hakkı oluşmaması) dolayısıyla davalı ...’nun da hak sahibi olamayacağı gerekçesine dayandırılmıştır. Mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporu kapsamından dava konusu dairenin ve dairenin içinde bulunduğu sitenin inşaatının tamamlandığı anlaşılmaktadır. Davada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi de talep edilmemiştir....
Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; davalı yüklenici ile davalı arsa maliki arasında 29.06.2005 tarihinde ... Noterliği’nde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir....
Mahkemece, tüm dosya kapsamına göre taşınmazın tamamlanma oranı, eksik işler ve projeye aykırılıkların ekonomik bir değerinin olmayışı, taşınmazın hali hazırda kullanılıyor olmasına göre, davacının sözleşmenin feshi ve bununla birlikte davalılar adına olan tapunun iptali talebinin reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı arsa sahibi ... vekili temyiz etmiştir. 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi ve tapu iptali tescil isteğine ilişkindir. Davacı arsa sahibi ile dava dışı yüklenici... arasında ... 19. Noterliği'nin 26.04.2006 tarih ve 20948 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiştir. Arsa sahibi tarafından açılan dava ile, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile birlikte, yüklenicinin taşınmazdan tapuda bağımsız bölüm devri yaptığı üçüncü kişiler üzerindeki tapuların iptali ile adına tescili talep edilmektedir....
Ne var ki bu kişisel hak, arsa sahibine karşı olan tüm edimler yerine getirildiğinde hüküm ve sonuç doğurur. Borcun nakli, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yapıldığından, eldeki davada sözleşmenin arsa sahibi olan tarafı ...’nin de taraf durumunu alması gerekir. Çünkü, bir bakıma sözleşmenin arsa sahibi olan tarafı ile diğer tarafı (yüklenici) arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır....
