Borçlar Kanunu’nun 106. maddesi hükmü gereğince, borçlunun temerrüdü halinde alacaklı her zaman onun ifasını talep edebilir ve gecikme nedeniyle maddi tazminat davası da açabilir. Dava dosyası kapsamındaki bilirkişi kurulu raporlarından da açıkça anlaşıldığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu inşaatlar tamamlanmamıştır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yürürlükte tutulmaktadır ve yüklenici davalı da yüklendiği edimini ifa etmemiştir. Buna göre, zamanaşımı süresinin dolmuş olduğundan sözedilemez. Mahkemece, uyuşmazlığın esası incelenerek varılacak sonuca göre uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekirken; yazılı gerekçelerle davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. Açıklanan sebeplerle karar bozulmalıdır....
Bu durumda mahkemece, sözleşme tarihi itibariyle davalılar ... ve ... dışındaki pay sahipleriyle davacı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıp yapmadığı araştırılıp, tüm arsa malikleriyle yapılan bir sözleşme bulunmaması halinde taraflar arasında geçerli bir sözleşme ilişkisi kurulmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmeli, sözleşme ilişkisinin geçerli bir şekilde kurulduğunun saptanması halinde ise, dava konusu taşınmazda kat irtifakı tesis edilmemiş olsa da iptâl ve tesciline karar verilecek bağımsız bölümlerin konusunda uzman bilirkişiden alınacak raporla kat irtifakına esas arsa payı hesaplattırılıp, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı belirtilerek iptâl ve tesciline karar verilmelidir. Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile davanın yazılı şekilde kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur....
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan arsa malikine verilmesi gereken bağımsız bölümün tespiti ve teslimi ile sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan kira yardığı ve teslimde gecikme nedeniyle sözleşmede ödenmesi kararlaştırılan gecikme tazminatının tahsili istemine ilişkindir. Kat (arsa payı) karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser sözleşmesinin bir türü olup TBK'nın 470 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kural olarak yüklenici yapacağı inşaattan bir kısım bağımsız bölümü arsa sahibine vermeyi, arsa sahibi de arsanın bir miktar hissesinin tapusunu yükleniciye devretmeyi üstlenir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye devredilecek arsa payının arsa sahibine yapılan inşaatın bulunduğu parsel içinde olması gerekmez. Arsa sahibi yüklenicinin yapacağı inşaat dışında başka bir arsasını yapılan inşaat karşılığında yükleniciye devredebilir....
Davanın kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapılan inşaat sebebiyle tazminat davası olarak Mahkememizce yapılan hukuki nitelendirme çerçevesinde, yukarıdaki delil, tespit ve değerlendirmeler neticesinde; Taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığı ve tüm arsa malikleri ile yapılmadığı için geçersizdir. Ayrıca diğer maliklerin kat karşılığı inşaat sözleşmesine onayı bulunmadığından, yüklenicinin yaptığı inşaatın seviyesinin %90'ın çok altında kaldığından taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğu Mahkememizce kabul edilmiştir. Ayrıca Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2011/560 esas sayılı dosyası ile de taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmiş ve verilen karar kesinleşmiştir. Bu sebeplerle taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir ve geçerli hale gelmesi de mevcut şartlarda mümkün değildir....
Buna göre, arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan davalar nedeniyle verilen hüküm ve kararlara ilişkin temyiz incelemesi Dairemizin görevleri arasındadır. Taraflar arasında arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ilişkisi bulunmadığı gibi mahkeme kararında da taraflar arasındaki hukuki münasebetin niteliğiyle ilgili olarak bir değerlendirme yapılmamıştır. Aksine, davacı vekilince dosyaya sunulan dava dilekçesinde, isteklerinin yasal dayanağının 818 sayılı Borçlar Kanun'unun 410 ve devamı maddelerinde düzenlenen vekaletsiz işgörme hükümlerine dayalı olduğu açıklanmıştır. Gerek davalı ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaması ve gerekse mahkemece bu yönde bir nitelendirme yapılmamış olmasına göre dosyanın temyiz incelemesi Dairemizin görevi dışındadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın, temyiz incelemesini yapmakla görevli Yüksek 13....
ten bağımsız bölüm satın alan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre üçüncü kişi, davalı ..., davacı ile hukuki ilişkisinde satıcı, diğer davalı kooperatif ile hukuki ilişkisinde arsa sahibi, davalı kooperatif ise arsa sahibi ile olan hukuki ilişkide yüklenici sıfatlarına haiz olup, davacı ... ile davalı kooperatif arasında imzalanan 14.11.2006 tarihli sözleşmenin başlığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak yazılmış ise de, içeriğine göre yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmayı, bunun karşılığında da ...'ın arsa payı vermeyi taahhüt etmesi sözkonusu olmadığından, anılan sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, bu sözleşme ile davalı yüklenici davacının satın aldığı arsa payı ve bağımsız bölümle ilgili arsa sahibi ile yaptığı sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmeyi satın alan Abdullah'a karşı da taahhüt etmiştir....
Davalı arsa sahibi, yüklenici ...in sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece asli müdahilin açtığı davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı arsa sahibi tarafından temyiz edilmiştir. Müdahil ... tarafından açılan dava, hukuki niteliği itibariyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki 08.06.1999 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibinin ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmesi gerekir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki edimlerin kıyas yoluyla satım ya da trampa sayılması ve bu kapsamda vergiye tâbi olduklarının düşünülmesi de doğru değildir. Açıklamalar çerçevesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu edimlerin katma değer vergisi doğurması söz konusu olamayacağından davacının bu çerçevede bu verginin doğduğunu ileri sürmesi yasal dayanaktan yoksundur. Diğer taraftan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin götürü bedelli sözleşme olduğu tartışmasız bulunduğuna göre yükleniciye ait bir edimin, sözleşme ile dahi olsa arsa maliklerine devrine de yasal olanak bulunmamaktadır. Bu şekilde sözleşmenin 9 uncu maddesinde yapılan düzenlemenin yazılmamış sayılması gerektiği kabul edilmelidir. Sırf bu şekilde sözleşmeye derc edilen vergi yükümlülüğü, zaten doğmamış bir vergi alacağının ödenmesi mükellefiyeti de getirmez....
Üçüncü kişi ancak, satıcısı olan eski mâlik arsa sahibinden, satış sözleşmesi nedeniyle istemde bulunabilir. BK'nın 162. maddesi uyarınca, alacağın temliki kapsamında sözleşmeden doğan hakkın hiçbir temliki, yazılı biçimde yapılmış olmadıkça geçerli olmaz. Arsa sahibinin arsadaki paylarını ya da bağımsız bölümleri başkalarına sadece devretmiş olması, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakları ayrıca yazılı olarak temlik etmedikçe, anılan sözleşmeye dayalı hakların da devri anlamına gelmez. (YHGK'nın ....03.2008 tarih ...-279 E., 2008/277 K. sayılı ilamı ile Dairemizin ....03.2013 tarih ve 327 E, 1732 K; ....09.2013 tarih ve 3694 E, 5737 K sayılı ilamları bu yöndedir.)...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Bu durumda, davalılar, 6502 sayılı Kanunun 3/1-(k) maddesi uyarınca tüketici sayılamayacağından, eldeki davada uyuşmazlığın, HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince ... ... 28....
