Zapta karşı tekeffül hükümleri doğrultusunda davacının kendinden önceki satıcıya müracaat hakkı olup işin esasının incelenmesi gerekirken husumet yokluğu nedeniyle reddi doğru görülmemiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 21/03/2016 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle zapta karşı tekeffül ve sebepsiz zenginleşme kavramlarının açıklanması ve ilgili yasal düzenlemelere değinilmesi yerinde olacaktır. Zapta karşı tekeffül, satılan malın üçüncü bir kişinin iddia ettiği üstün bir hak yüzünden alıcının elinden alınmasından veya iddia olunan bu hak sebebiyle alıcının mülkiyet hakkını gereği gibi kullanamamasından dolayı satıcının sorumlu olmasıdır. Bu sorumluluk, satıcının mülkiyeti nakil borcunun bir sonucu ve müeyyidesidir. Konunun düzenlendiği ve eldeki uyuşmazlıkta uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’un (TBK) 214. ve devam eden maddelere göre; satıcının zapta karşı tekeffül borcundan dolayı sorumlu tutulabilmesi için; satılan malın alıcıya teslim edilmiş olması, üçüncü kişinin satılan şey üzerinde zaptı sağlayacak bir hakkının satım sözleşmesinin kurulmasından önce kazanılmış ve sözleşmenin yapılması sırasında da mevcut bulunması şarttır....
Satım sözleşmesinde satıcının zapta karşı tekeffül borcunu düzenleyen Borçlar Kanununun 189. maddesinde, satıcının, satılan şeyin bir üçüncü şahıs tarafından satım akdi zamanında mevcut bir hak sebebi ile tamamen veya kısmen zapt edilmesinden, alıcıya karşı mesul ve zamin olduğu açıklandıktan sonra, devamındaki maddelerde de, (BK.189-193 mad.) bu yükümlülüğün koşulları ve zararın kapsamı konusunda açıklamalar getirilmiştir. Borçlar Kanununun 192. maddesinde, satılanın tamamen zaptı halinde, satımın münfesih addolunacağı ve alıcının, satıcıdan aynı maddenin 1, 2, 3 ve 4. bentlerinde yazılı zararları isteyebileceğini hükme bağlamıştır. Bu hükümlere göre, satılanın tamamen zaptı halinde alıcı, satılandan elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği semereler düşülmek suretiyle, ödemiş olduğu semenin faizi ile birlikte iadesini isteyebilir. Satım bozulduğuna göre, satıcının 2013/4679-11871 mal varlığında satım bedeli nedensiz kalır....
MUHALEFET ŞERHİ Dava, resmi şekilde devir ve teslim edilen taşınmazın daha sonra zaptedilmesi nedeniyle satıcıya karşı yöneltilmiş olan tazminat istemine ilişkindir. Davacı söz konusu taşınmazı tapu kaydına dayalı ve resmi şekilde satın almış olup, daha sonra evveliyatının orman olduğu gerekçesi ile açılan tapu iptali davası sonunda davacının elinden çıktığı ve satıcının zapta karşı teminat hükümlerine göre sorumlu olduğu hususu mahkemece benimsendiği gibi dairemizin sayın çoğunluğunca da kabul edilmektedir. Ne var ki , oluşturulan tapu kaydının dolayısıyla satışın geçersiz olduğu bu nedenle de,davacının geçersiz satışlarda uygulanan denkleştirici adalet hükümlerine göre tazminat isteyebileceği sonucuna varılmaktadır. Oysa, davacının davalı adına oluşturulan tapu kaydına göre ve bu güvene dayalı olarak taşınmazı resmi şekilde ve günün rayiçlerine göre satın aldığı tartışmasızdır....
Öyle olunca, davacının bu aşamada zapta karşı tekeffül hükümlerine dayanarak dava açmakta hukuki yararı yok ise de ihtiyati tedbir konulmakla araç hukuki ayıplı hale gelmiştir. Satıcı ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur. Bu durumda taraflar arasındaki uyuşmazlık, 6098 Sayılı TBK'nun 219 ve devamı maddelerinde düzenlenen, ayıba karşı tekeffül hükümleri kapsamında çözümlenmelidir. Ayıba karşı tekeffül kapsamında alıcının seçimlik hakları 6098 Sayılı TBK'nun 227. maddesinde düzenlenmiş olup, bu seçimlik haklardan biri de TBK 227/1-4. Maddesinde belirtilen satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme hakkıdır. Eldeki davada da davacı bu seçimlik hakkını kullanarak dava konusu aracın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etmektedir. ... Ağır Ceza Mahkemesinin 2018/......
Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu BK.’nun 253. (6098 sayılı TBK.’nun 309) maddesinde düzenlenmiştir. Kiraya veren kiralananı her türlü maddi ve hukuki ayıptan ari olarak kiracının kullanımına sunmak ve kira müddetince bu hali ile muhafaza etmekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler davalı kiraya verenin tekeffülü altındadır. Olayda ihbar edilen Hazine mülkiyet hakkına dayanarak davacının kiracılık hakkı ile bağdaştırılamayan bir iddiada bulunmuştur. Davacı her ne kadar taşınmazı kullanmışsa da bunun karşılığında tapu maliki hazineye karşı sorumlu tutulmuş ve ecrimisil tazminatı talep edilmiştir. Bu durumda davacı, zapt dolayısıyla taraflar arasındaki kira sözleşmesini fesih edebilir. Ödediği kira bedelini geri isteyebilir. Ne var ki davacı bu dava ile kira sözleşmesinin feshini değil, talep edilen ecrimisilin ve davalıya ödediği kira bedellerinin tahsilini istemektedir....
Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu BK.’nun 253. (6098 sayılı TBK.’nun 309) maddesinde düzenlenmiştir. Kiraya veren kiralananı her türlü maddi ve hukuki ayıptan ari olarak kiracının kullanımına sunmak ve kira müddetince bu hali ile muhafaza etmekle yükümlüdür. Üçüncü kişinin aynî bir hakka dayalı olarak kiralanan üzerinde ileri sürdüğü talepler davalı kiraya verenin tekeffülü altındadır. Olayda ihbar edilen Hazine mülkiyet hakkına dayanarak davacının kiracılık hakkı ile bağdaştırılamayan bir iddiada bulunmuştur. Davacı her ne kadar taşınmazı kullanmışsa da bunun karşılığında tapu maliki hazineye karşı sorumlu tutulmuş ve ecrimisil tazminatı talep edilmiştir. Bu durumda davacı, zapt dolayısıyla taraflar arasındaki kira sözleşmesini fesih edebilir. Ödediği kira bedelini geri isteyebilir. Ne var ki davacı bu dava ile kira sözleşmesinin feshini değil, talep edilen ecrimisilin ve davalıya ödediği kira bedellerinin tahsilini istemektedir....
Dosyanın incelenmesinde davacının 06.02.1992 tarihinde davalıdan davaya konu bağımsız bölümü satın aldığı, toprak sahipleri tarafından müteahhit ve işbu davanın davacısına karşı ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinde açılan davada mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile ... pafta, ... ada, 148 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının iptaline karar verildiği ve kararın Yargıtay incelemesinden geçmek suretiyle 22.05.2014 tarihinde kesinleştiği ve böylece satım sözleşmesinin yapıldığı anda mevcut olan, tarafların bilmediği ayni bir hakka dayananarak mahkeme kararı ile taşınmazın üçüncü kişinin mülkiyetine geçmesi nedeniyle davacının zarara uğradığı ve bu zararın davalı satıcı tarafından zapta karşı tekeffül hükümleri gereğince karşılanması gerektiği anlaşılmıştır. Somut olayda mahkemece aldırılan 03.06.2015 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın değeri 516.226 TL olarak hesaplanmıştır....
İhtilaf, BK 214 (eski BK 189) ve devamı meddelerinde düzenlenen zapta karşı tekeffül hükümlerine göre davacının talepte bulunup bulunamayacağı, talepte bulunacaksa da davalıya karşı nasıl bir sorumluluğunun varlığı noktasında toplanmaktadır. BK 217 maddesinde (eski BK 192) "satılanın tamamı alıcının elinden alınmışsa, satış sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılır ve alıcı satıcıdan aşağıdaki istemlerde bulunabilir" yazıldıktan sonra aynı maddenin (1) bendinde de "satılandan elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünlerin değeri indirilerek, ödemiş olduğu satış bedelinin faizi ile birlikte geri verilmesini isteyebebilir" yazılıdır. Aynı yasa maddesinin devam eden bentlerinde de alıcının talep edebileceği diğer hakları sıralanmıştır. Anılan yasa maddeleri hükmünce satıcı kusursuz olsa dahi aracın zaptedilmesinden dolayı alıcı (davacı)ya karşı sorumludur....
Mahkemece; bozmaya uyma kararı verilerek görevsizlik kararı verilerek dosya sulh hukuk mahkemesine gönderilmiş, görevli mahkemece; davalı kiracının yetkili malik ile kira sözleşmesi imzaladığı ve enerji teminini artık davacıdan sağlamadığı, davacının alacak talep etme hakkı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasında 11.01.2008 tarihli gsm yer tahsis sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kiraya verenin sözleşmeye konu şeyin maliki olması zorunlu değildir. Kira sözleşmesi feshedilmediği veya sözleşmenin iptali davası açılmadığı sürece geçerlidir. Ancak bir üçüncü kişinin kiralanan üzerinde, kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, söz konusu hukuki ayıbı gidermek ve kiracının bu yüzden uğradığı zararları tazmin ile yükümlüdür. Kiraya verenin zapta karşı tekeffül borcu 6098 sayılı TBK.’nun 309 (818 sayılı BK.’nun 253.) maddesinde düzenlenmiştir....
