Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak, araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Somut uyuşmazlıkta davacılar, davalılar ile aralarında satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, kendilerinin yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmediğini beyan ederek tapu devri ve alacak talep etmiştir....
Ne var ki Kanun’un sistematiği dikkate alındığında, Kanun’da zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçlar için kullanma ve tüketme amacıyla yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 470 ve devamı (818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun 355 ve devamı) maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak amacıyla konut edinmek değil, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin, bu sözleşmenin kurulması konusundaki amaç ve beklentilerinin, 6502 sayılı Yasa’da tanımlanan tüketici işlemlerinden farklı olduğu izahtan varestedir. O halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin, Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır....
Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince; Davacılar, davalı yüklenici şirket ile davalı arsa malikleri arasında noterde 23.08.2004 tarihinde düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan dava konusu 11 ve 14 numaralı bağımsız bölümleri yükleniciden 08.09.2004 ve 26.01.2005 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile temlik almışlardır. Yargılama aşamasında arsa sahipleri davaya katılmadıkları gibi yanıt da vermemişlerdir.Yüklenici ise inşaatın henüz tamamlanmadığını ancak inşaatın yapımına devam ettiklerini belirtmiştir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece; "..Davacı davalı ile aralarında yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalının edimlerini yerine getirmediği iddiasıyla, sözleşmede belirlenen 20.000,00 TL cezai şartın tahsili için ilamsız icra takibi yapmış olup 20.000,00 TL alacağı olduğunu ispat yükü davacı üzerindedir. Davacı ve davalı arasında 13/07/2013 tarihli adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde, taşınmaz satış vaadinin adi yazılı şekilde yapıldığı, davacının sözleşme gereği devretmesi gereken tapu devrini gerçekleştirmediğinden adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olmadığı, zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda resmi şekilde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu, geçerli şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmesine göre düzenlenen cezai şartın da geçerli olmayacağı anlaşılmıştır....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ TARİHİ : 25/01/2024 NUMARASI : 2023/837 E-2024/58 K DAVACILAR : VEKİLİ : DAVALI : DAVANIN KONUSU : Hakem Tayini (Arsa Payı Karşılığı İnşaat SözleşmesindenKaynaklanan) KARAR TARİHİ : 06.03.2024 KARAR YAZIM TARİHİ : 06.03.2024 Davacılar vekili tarafından davalı aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hakem tayini istemine ilişkin davada mahkemece verilen karara karşı süresi içinde davalı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine yapılan incelemede; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacılar vekili: Müvekkilleri şirket ve ortakları ile davalı şirket arasında ... parselde kayıtlı parsele ilişkin 21.03.2018 tarihinde 08593 yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi akdedildiğini, davalının sözleşmede belirtilen süre içerisinde edimini yerine getirmediğini, ifada temerrüde düştüğünü, bunun üzerine müvekkillerinin 25.03.2019 tarihli, 08893 yevmiye numaralı ihtarnameyle sözleşmenin feshedildiğini...
numaralı parselde bulunan toplam 8301,00 m² arsanın sahibi olduğunu, bu arsanın bir kısmının 24/12/2010 tarihinde diğer davalı ....Şti'ne sattığını, müvekkili ve davalı ....A.Ş ile yüklenici sıfatıyla davalı ....Şti arasında .... Noterliği'nin 01/08/2012 tarih ve ... yevmiye nosu ile Düzenleme Şeklinde Arsa Satış Karşılığı Hasılat Paylaşım Sözleşmesi imzalandığını, bu Sözleşmenin 12/01/2015 tarihinde "Arsa Payı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" olarak tadil edildiğini, hangi bağımsız bölümün kimlere düştüğünün proje üzerinde belirlendiğini, davalıların kendi aralarında anlaşarak Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yaparak ...'...
Noterliği'nin 25.02.2022 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, 25.12.2022 tarihi itibariyle geriye etkili olarak fesih edildiğinin/sözleşmeden dönüldüğünün tespiti talep ve dava etmiştir. CEVAP :Davalı usulüne uygun tebliğe rağmen dosyaya herhangi bir cevap sunulmadığı görülmüştür. e-imza e-imza e-imza e-imza DELİLLER VE GEREKÇE: Dava, Ankara ... Noterliğinin 25/02/2022 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 25/12/2022 tarihi itibariyle geriye etkili olarak fesih edildiğinin/sözleşmeden dönüldüğünün tespitini istemine ilişkindir....
in aktif dava ehliyetinin olduğunun anlaşılması halinde; davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 29.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalıların maliki olduğu 22454 ada 2 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği sözleşmede tek katların mal sahiplerine çift katların arsa sahiplerine ait olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı ile davalı arsa sahiplerine vekaleten müteahhit şirketin yetkili müdürü arasında yapılan ve dava konusu 50 numaralı bağımsız bölüm ile birlikte on adet taşınmazın satışının vaad edildiği 04.10.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği anlaşılmıştır. Mahkemece, dava konusu dairenin müteahhide mi yoksa arsa sahiplerine mi düştüğü araştırılarak, dava konusu dairenin arsa sahiplerine düştüğünün anlaşılması halinde satış vaadi sözleşmesi arsa sahiplerine vekaleten yapıldığından şimdiki gibi davanın kabulüne karar verilmelidir....
in aktif dava ehliyetinin olduğunun anlaşılması halinde; davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 29.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalıların maliki olduğu 22454 ada 2 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği sözleşmede tek katların mal sahiplerine çift katların arsa sahiplerine ait olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı ile davalı arsa sahiplerine vekaleten mütehahit şirketin yetkili müdürü arasında yapılan ve dava konusu 30 numaralı bağımsız bölüm ile birlikte on adet taşınmazın satışının vaad edildiği 04.10.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği anlaşılmıştır. Mahkemece, dava konusu dairenin müteahhide mi yoksa arsa sahiplerine mi düştüğü araştırılarak, dava konusu dairenin arsa sahiplerine düştüğünün anlaşılması halinde satış vaadi sözleşmesi arsa sahiplerine vekaleten yapıldığından şimdiki gibi davanın kabulüne karar verilmelidir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Samsun 4.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/358 esas, 2021/386 karar sayılı dava dosyasında verilen sözleşmenin iptali (kat karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan) talebinin kabulüne karşı, davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurması üzerine, dosyanın yapılan inceleme sonucunda; İddia ve savunmaya mahkemece toplanıp değerlendirilen deliller ile duruşma tutanaklarına yansıyan bilgi ve belgelere göre; İstinaf incelemesine konu ve esas teşkil eden eldeki dava; sözleşmenin iptali (kat karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan) istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılıp bitirilen yargılama sonucunda, "...-Davanın KABULÜ İLE; davacı ile davalı arasında Samsun İli Atakum İlçesi Atakum Mahallesi 1444 ada 7 parsel sayılı taşınmaz için yapılan Samsun 2. Noterliği'nin 21/11/2014 tarih 28393 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİNE," karar verilmiştir....
