Noterliğince doğrudan düzenlenen 10.01.1995 günlü, 01147 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Satış Vaadi Senedi” başlıklı sözleşme ile 27.09.1995 tarihli 34221 yevmiye numaralı ve “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşmelerin kapsamlarının doğruluğu tarafların da kabulündedir. Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” bazı özellikler taşıyan bir “Karma Sözleşme” sayılmaktadır. Bu tür sözleşmelerde yüklenicinin borcu, inşaatı yapıp teslim etmek; arsa sahibinin borcu ise, bedel olarak arsa payının veya arsanın mülkiyetini kayden yükleniciye geçirmektir....
Asliye Hukuk ve ... ... 7. Tüketici Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeniyle yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. ... ... 28. Asliye Hukuk Mahkemesince, taraflar arasındaki ilişki 6502 sayılı Kanunun 3/1-(1) maddesinde sayılan Eser sözleşmesinden kaynaklanan ilişkidir....
numaralı parselde bulunan toplam 8301,00 m² arsanın sahibi olduğunu, bu arsanın bir kısmının 24/12/2010 tarihinde diğer davalı ....Şti'ne sattığını, müvekkili ve davalı ....A.Ş ile yüklenici sıfatıyla davalı ....Şti arasında .... Noterliği'nin 01/08/2012 tarih ve ... yevmiye nosu ile Düzenleme Şeklinde Arsa Satış Karşılığı Hasılat Paylaşım Sözleşmesi imzalandığını, bu Sözleşmenin 12/01/2015 tarihinde "Arsa Payı ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" olarak tadil edildiğini, hangi bağımsız bölümün kimlere düştüğünün proje üzerinde belirlendiğini, davalıların kendi aralarında anlaşarak Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi yaparak ...'...
Ancak kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
in aktif dava ehliyetinin olduğunun anlaşılması halinde; davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 29.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalıların maliki olduğu 22454 ada 2 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği sözleşmede tek katların mal sahiplerine çift katların arsa sahiplerine ait olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı ile davalı arsa sahiplerine vekaleten müteahhit şirketin yetkili müdürü arasında yapılan ve dava konusu 50 numaralı bağımsız bölüm ile birlikte on adet taşınmazın satışının vaad edildiği 04.10.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği anlaşılmıştır. Mahkemece, dava konusu dairenin müteahhide mi yoksa arsa sahiplerine mi düştüğü araştırılarak, dava konusu dairenin arsa sahiplerine düştüğünün anlaşılması halinde satış vaadi sözleşmesi arsa sahiplerine vekaleten yapıldığından şimdiki gibi davanın kabulüne karar verilmelidir....
in aktif dava ehliyetinin olduğunun anlaşılması halinde; davalılar arasında resmi şekilde düzenlenen 29.09.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca, davalı yüklenicinin diğer davalıların maliki olduğu 22454 ada 2 parsel sayılı arsa üzerine bir bina yapım işini yüklendiği sözleşmede tek katların mal sahiplerine çift katların arsa sahiplerine ait olduğu kararlaştırılmıştır. Davacı ile davalı arsa sahiplerine vekaleten mütehahit şirketin yetkili müdürü arasında yapılan ve dava konusu 30 numaralı bağımsız bölüm ile birlikte on adet taşınmazın satışının vaad edildiği 04.10.2012 tarihli satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği anlaşılmıştır. Mahkemece, dava konusu dairenin müteahhide mi yoksa arsa sahiplerine mi düştüğü araştırılarak, dava konusu dairenin arsa sahiplerine düştüğünün anlaşılması halinde satış vaadi sözleşmesi arsa sahiplerine vekaleten yapıldığından şimdiki gibi davanın kabulüne karar verilmelidir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Samsun 4.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/358 esas, 2021/386 karar sayılı dava dosyasında verilen sözleşmenin iptali (kat karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan) talebinin kabulüne karşı, davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurması üzerine, dosyanın yapılan inceleme sonucunda; İddia ve savunmaya mahkemece toplanıp değerlendirilen deliller ile duruşma tutanaklarına yansıyan bilgi ve belgelere göre; İstinaf incelemesine konu ve esas teşkil eden eldeki dava; sözleşmenin iptali (kat karşılığı inşaat sözleşmeden kaynaklanan) istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılıp bitirilen yargılama sonucunda, "...-Davanın KABULÜ İLE; davacı ile davalı arasında Samsun İli Atakum İlçesi Atakum Mahallesi 1444 ada 7 parsel sayılı taşınmaz için yapılan Samsun 2. Noterliği'nin 21/11/2014 tarih 28393 yevmiye no.lu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİNE," karar verilmiştir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI: Mahkemece; "..Davacı davalı ile aralarında yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği davalının edimlerini yerine getirmediği iddiasıyla, sözleşmede belirlenen 20.000,00 TL cezai şartın tahsili için ilamsız icra takibi yapmış olup 20.000,00 TL alacağı olduğunu ispat yükü davacı üzerindedir. Davacı ve davalı arasında 13/07/2013 tarihli adi yazılı şekilde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelendiğinde, taşınmaz satış vaadinin adi yazılı şekilde yapıldığı, davacının sözleşme gereği devretmesi gereken tapu devrini gerçekleştirmediğinden adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olmadığı, zira taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda resmi şekilde yapılmasının geçerlilik şartı olduğu, geçerli şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmesine göre düzenlenen cezai şartın da geçerli olmayacağı anlaşılmıştır....
Noterliği’nin 06/03/2017 tarih ve 01975 yevmiye numaralı Düzenlenme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin 5. maddesine göre sözleşmenin noterde tanziminden itibaren inşaatın en geç 24 (yirmi dört) ay içinde bitirileceği belirtildiğini, sözleşme konusu inşaatın en geç 06/03/2019 tarihinde bitirilmiş olması gerektiğini, davalı tarafından yüklenici müteahhit T5’a Edremit 1....
Buna göre, arsa sahibi sıfatıyla ... arsasını yüklenicilere teslim edecek; karşılığında yükleniciler Hamit Çakmakçı, Burhan Çiftçi ve Habip Çakmakçı sözleşme koşullarına uygun olarak yapı inşaat edeceklerdir. Ancak, dosya kapsamından anlaşıldığı üzere, yükleniciler edimlerini tam olarak yerine getirmemiş; inşaatı tamamlamışlardır. Buna rağmen, davalı arsa sahibi, davacılar ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalayarak bağımsız bölümlerin satışını vadetmiştir. Satış vaadi sözleşmelerinde davalı arsa sahibinin, yükleniciler ile yaptığı sözleşmedeki şartlar dahilinde bazı bağımsız bölümlerin davacılara satışını vaat ve taahhüt ettiği anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi davalının iş bedeli olarak yüklendiği karşı edimi, inşaat yapılan arsadan davalı yükleniciye pay vermek ve bu kapsamda bağımsız bölüm ya da bölümlerin kayden temlikini sağlamaktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir....
