Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Dosyanın incelenmesinden taraflar arasında önce 17.07.1995 tarih ve 53224 yevmiye sayılı inşaat sözleşmesi yapıldığı buna göre tevhit işleminden evvel arsa üzerinde yapılacak 6 adet bloktan B bloğun davacıya ait olacağı ve davacı tarafından yaptırılacağı kararlaştırılmış ise de daha sonra tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlendiği 07.05.1997 tarih ve 20338 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, son tarihli bu sözleşmenin ilk sözleşmenin hükümlerini tadil ettiği, ayrıca, tevhit nedeniyle ilk sözleşmeye göre inşaat yapılmasının mümkün olmadığı ve inşaatın da son tarihli sözleşmeye göre bitirildiği nazara alınarak, en son imzalanan 07.05.1997 tarihli sözleşmeye göre uyuşmazlığın çözümlenmesi gerektiğinin gözden kaçırılarak yanılgılı gerekçeyle yazılı olduğu şekilde hüküm kurulması doğru olmamıştır....
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Taraflar arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre, davalı arsa sahiplerine dört daire verilmesinin kararlaştırıldığı, daha sonra arsa sahiplerine ait sözleşme konusu parselin yüklenici davacıya ait parsellerle tevhit edilmesi sonucu oluşan parsel üzerine yapılan inşaatta davacı yüklenicinin de aynı zamanda arsa sahibi konumuna geçtiği ve inşaatın ... daire olarak yapıldığı anlaşılmaktadır. Tevhit işleminden sonra bizzat yüklenicinin de katılımıyla düzenlenen kat iritifakı tesisine ilişkin ....05.2011 tarihli resmi senette, arsa sahipleri, sözleşme dışında zemin kat ... nolu bağımsız bölümü de almışlardır. Böylece taraflar arasında resmi şekilde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yine resmi şekle uygun olarak tadil edilmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu'nun 355 vd., 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi; diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Asliye Ticaret Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı dava şartı noksanlığı nedeniyle usulden reddine mahkemenin görevsizliğine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde asıl ve birleşen davada davalı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. - K A R A R - Davacı vekili, asıl ve birleşen davada, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı tarafından çıkarılan muarazanın giderilmesi, vekaletname yetkilerinin kullanılması için izin verilmesine ve davacının uğradığı zararın tahsilini talep ve dava etmiştir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra, arsa sahibince yükleniciye yapılan temlik, az yukarıda açıklandığı üzere, arsa sahibinin karşı ediminin ifası gereği olarak yapılmaktadır. Somut olayda yanlar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi feshedilmiş değildir. Sözleşmeden sonra 10.06.1998 tarihinde arsa sahibi tarafından tapunun tamamen davalıya devredilmesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedildiğini ve taşınmazın bedeli karşılığında yükleniciye satıldığını göstermez. Aralarında arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan taraflardan arsa sahibince yükleniciye tapuda satış şeklinde yapılan arsa veya arsa payı devrinin, sözleşme edimi olarak kabul edilmesi gerekir. Daire'mizin yerleşik uygulaması da bu yöndedir (15. Hukuk Dairesi 27.10.2010 tarih, 2009/5246 E-2010/5830 K, 10.10.1994 tarih 1994/1185 E-5644 K, 30.06.1989 tarih 1989/2425 E-3191 K, 05.10.1989 tarih 1988/4783 E-1989/4038 K, 08.05.1985 tarih 1985/81 E-1546 K.)....
-Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı geç teslim kira tazminatına istemine ilişkindir. Her ne kadar dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6502 sayılı Yasa'nın .../l bendi ile tüketici işlemi kapsamına eser sözleşmeleri alınmışsa da, somut olayda olduğu gibi arsasına karşılık bağımsız bölüm alacak olan arsa sahibinin ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket ettiğinden sözedilemeyeceği, amacının salt kişisel ihtiyaçları için kullanma, tüketme amacını aştığı, Yasa'nın .../k maddesindeki "tüketici" tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Bünyesinde taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmesi olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değildir. Güdülen amaç, arsasının değerlenmesini sağlayacak yapının arsa üzerine yapılmasıdır....
ın yarım bıraktığı inşaatın yüklenici davacı tarafından tamamlanacağı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacağı hususlarında anlaştıklarını, müvekkilinin iki kat yapmasına rağmen davalıların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmamaları üzerine inşaatı durdurduğunu, bu arada davalıların bir başka yüklenici ile anlaşarak yapılan inşaatın tamamen yıktırılıp yeni inşaat yapıldığını ileri sürerek, müvekkilinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılacağı inancıyla ön protokol gereği arsa sahiplerine ve yarım kalan inşaatın imalat bedeli olarak ilk yüklenici ...'a yaptığı ödemeler ile davacı tarafından yaptırılan iki katın inşaat maliyeti toplamı 152.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı kooperatif ve ... vekili, davanın Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bakılamayacağını, iş bölümü itirazları olduğunu, davacının kooperatif ile anlaşması olmadığı gibi ...'...
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....
-K A R A R- Davacı vekili, müvekkilinin davalılardan ... ile ....03.2007 tarihinde yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yaptığı inşaatı ....05.2010 tarihinde üçüncü bir kişiye devrettiğini, kendisine iki adet daire kalan davalı ...'in arsa payını öncelikle diğer davalı ...'ya sattığını ve müvekkiline iade etmesi gereken bir adet daireyi de iade etmediğini ileri sürerek, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ihlal edilmiş olması nedeniyle davalılar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesinin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülüklerini üçüncü bir kişiye devreden davacının aktif dava ehliyeti bulunmadığını, imara aykırı olması nedeniyle inşaatların belediye tarafından durdurulması üzerine, müvekkili ...'...
