a verileceğinin bildirildiğini, kooperatif ile arsa sahipleri davalı ... vd. arasında ... 10. Noterliğinin 09.06.1995 tarih ve 23544 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı kat yapımı inşaat sözleşmesinin imzalandığını, kooperatif tarafından belirlenen son müteahhitin dava dışı ... olduğunu belirterek 45736 ada 5 parselde bulunan 10 nolu bağımsız bölümün davacı müvekkili adına tescilini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili, aktif husumet ehliyeti bulunmadığını, SS. ... KYK ve müteahhit ... aleyhine açılmış bir dava bulunmadığından davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın pasif husumet yönünden dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiştir. Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun madde 470. (mülga BK madde 355 vd.) ve devamında düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin, 6502 sayılı Kanun bakımından ifade edilen tüketici tanımına uymadığı açıktır. .../... S.2 Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 Sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Mahkemece, davanın kısmen kabulüne dair verilen karar Dairemiz'in 09.....2012 tarih ve 3885 E, 6573 K sayılı ilamıyla taraflarca ileri sürülmüş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin fesih talebi bulunmadığından sözleşme gereği davacılara bırakılan ve aidiyeti konusunda çekişme bulunmayan ... parsel sayılı taşınmaz üzerindeki binada mevcut ..., ..., ... ve ... no'lu bağımsız bölümlerin adlarına tescili gerektiği, bunun yanında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince arsalarını yükleniciye veren ve sonuçta bağımsız bölüm alacak olan davacı arsa sahiplerinin bağımsız bölüm tapularının geciçi bir müddet yüklenici üzerinde kalmasının da .... kişilere hak sağlamadığı, yapılacak basit bir araştırma ile yükleniciye değil de arsa sahiplerine ait olacağı anlaşılabilcek olan bağımsız bölümler üzerine konulan takyidatlar nedeniyle de iyiniyetli oldukları kabul edilemeyeceği, hal böyle iken, takyidatların kaldırılmasına ilişkin istemin de kabulü yerine reddi hatalı olduğu gerekçesiyle...
Davalılardan yüklenici davayı kabul etmiş, arsa sahibi olan davalı ise eserin tamamlanmadığını, borcun ifa edilmemesi nedeniyle davacının da tescil talebinde bulunamayacağını, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, eser büyük ölçüde tamamlandığından bahisle dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı arsa sahibi temyiz etmiştir. Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tarihsiz ve adi yazılı olarak düzenlenmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi "yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği" sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Burada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekil sorunu üzerinde de durulması gerekmektedir....
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin kurucu ortağı olduğu davalı şirketin dava dışı arsa sahipleri ile ---- tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, müvekkilinin şirket ortaklığından ayrılmasına ilişkin --- hisse devri ve ortaklıktan ayrılma protokolü ile müvekkiline beş tanesi arsadaki hissesi karşılığı, beş tanesi ise davalı şirketteki ----hissesini devretmesi karşılığı olmak üzere toplam ----- bölümün --- tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki hükümlere göre teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak sözleşmede öngörülen süre dolmasına rağmen bağımsız bölümlerin kendisine teslim edilmediğini ileri sürerek, takibe vakî itirazın iptali ile takibin devamına, %40 icra inkâr tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
Bozma ilamına uyalarak yapılan yargılama sonucunda, iddia, savunma, benimsenen bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, sözleşmeye konu taşınmazların davalı yükleniciye devredildiği, ancak davalının inşaat yapma edimini yerine getirmediği, arsa üzerine yapılan inşaatın % 0,... seviyesinde kaldığı, bu itibarla, davacı arsa sahiplerinin, sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil isteminde haklı oldukları, ancak, yüklenicinin borcu nedeniyle üçüncü kişilere satıldığı tespit edilen taşınmazlar yönünden tapu iptal ve tescil isteminde bulunamayacakları gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile ....02.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalı adına kayıtlı bulunan 2998 ada ... ve 3020 ada ... no'lu parsellerin tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tesciline, diğer taşınmazlara yönelik istemlerin reddine karar verilmiştir. ....
DAVA Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalılar arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, davalı yükleniciye isabet eden 8 ve 11 numaralı bağımsız bölümlerin 12/08/2013 tarihli harici satış sözleşmesi ile 130.000,00 TL bedel karşılığında davacı tarafından satın alındığını ve satış bedelinin tamamının ödendiğini, 11 numaralı bağımsız bölümün tapusunun devredilmiş olmasına rağmen, 8 numaralı bağımsız bölümün tapusunun devredilmediğini iddia ederek 8 numaralı bağımsız bölümün tapusunun iptali ile davacı adına tapuya tesciline, olmadığı takdirde bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. II. CEVAP Davalı muris arsa sahibi cevap dilekçesinde özetle; davalı yüklenici ile imzaladıkları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin edimlerini süresinde yerine getirmemesi nedeniyle yükleniciden hakkını temlik alan davacının hak talebinde bulunamayacağını savunarak davanın reddini istemiştir....
Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 4077 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 4077 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Somut olayda, davacılar vekilinin, davalı inşaat şirketi olan ...'nin davaya konu taşınmazı, yapı denetim firması olan diğer davalı .......
Kararı, davalı-karşı davacı vekili temyiz etmiştir. 1) Asıl dava yönünden; Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. TMK’nın 692. maddesi hükmünce; paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Sözleşme konusu taşınmaz üzerine arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılabilmesi ve yapılan sözleşmenin paydaşları ve yükleniciyi bağlayıcı olması için tüm paydaşlarca ya da yetkili temsilcilerince sözleşmenin imzalanmış olması veya yapılan sözleşmeye "onay" verilmesi zorunludur. Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici kooperatif arasında düzenlenen 14.07.1999 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşmeye konu parselin tüm paydaşlarının katılımı sağlanmadığından geçersizdir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununun 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Somut olayda davacı vekili, müvekkili ile davalı ... İnşaat Orman Ürün ve Hayv. San. Tic....
