Apartman yöneticisinin kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine dayanarak dava açması mümkün değildir. Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; 14.10.2009 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi'nin 5. maddesi 2. fıkrasında sözleşmenin tarafı olarak A ve G bloktan daire alacak arsa sahiplerinin kat irtifakına göre hisselerini başkalarına devir ve satış yapabilecekleri, sattıkları kişilerin de bu sözleşme ile bağlı kalacakları, arsa sahiplerinden daire satın alan kişilerin de bu sözleşme ve hükümlerinden yararlanacakları kararlaştırılmıştır. Bu madde hükmü gereği pay devri halinde sözleşmeden doğan haklarından arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alanlara temlik edilmiş olacağı kararlaştırıldığından arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alan kişiler arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yükleniciye karşı talepte bulunabilir ve dava açabilirler....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, arsa sahibi olan müvekkilleri ile davalı yüklenici arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, arsa maliklerine iki daire ile bir dükkan verilmesinin kararlaştırıldığını ancak, davalı şirketin sözleşmede tanınan sürelere rağmen inşaatı bitirip teslim etmediğini ileri sürerek, geçmişe dönük olarak 13 aylık toplam 18.200,00 TL kira alacağının temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan üç adet bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, kademeli olarak ise tazminat isteğine ilişkindir. Davalı arsa malikleri, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı olduğunu savunmuş ve davanın reddini istemişlerdir. Davalı yüklenici .... San. Lmt. Şti., çekişmeli bağımsız bölümlerden bir tanesinin kendilerine bırakılmadığını ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de temlik yasağı bulunduğunu savunmuştur. Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı olduğu gerekçesi ile tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat isteminin ise yüklenici yönünden kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir....
Şirketi ile akdetmiş olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar vermek gerekmiştir. Dava konusu olan taşınmaz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra davalı şirkete devredilmiş olup 02.07.2012 tarihinde taşınmaz davalı şirket tarafından davalı Cengiz Dilek'e devredilmiştir. Yargıtay'ın, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmeden dönülmesinden sonra sonuçların ayni etkili olduğu yönünde kararları vardır. Bu görüş çerçevesinde, iş sahibinin sözleşmeden dönmesi ile yükleniciye devredilen arsa paylarının mülkiyeti kendiliğinden iş sahibine döndüğünden , yüklenici üzerindeki tescil de yolsuz hale gelmektedir....
Bu durumda mahkemece öncelikle sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle inşaat yapımı kararlaştırılan taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilip, başka arsa sahipleri, paydaşlar veya bağımsız bölüm sahibi kat malikleri olup olmadığı, varsa bunlarla ayrıca yapılmış arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunup bulunmadığının araştırılarak, başka paydaş, arsa sahibi veya kat maliki bulunup da bunlarla ayrı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmamışsa ... ile ... arasında imzalanan sözleşme geçersiz olacağı, sözleşmenin feshi istemi geçersizliğin tesbitini de içerdiğinden asıl ve birleşen davada sonucuna uygun karar verilmelidir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder....
Davalı vekili, müvekkili ile davacıların vekili Kasım arasında 20.05.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşmenin gereği olarak davacıların hisselerini müvekkiline devrettiklerini, sözleşmenin yerine getirileceği inancı ile müvekkili tarafından birtakım edimlerin ifa edilmesine rağmen taşınmazın kalan 1/2 hissesinin intikalinin yapılmaması nedeniyle inşaata başlanılamadığını, bu nedenle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece başta geçersiz olan sözleşmenin tapu devri nedeniyle geçerli hale geldiği, davacıların sözleşmenin tarafı olmaması nedeniyle sözleşmeden kaynaklı talepte bulunamayacakları, sözleşmeye konu arsada imar sorunları nedeniyle inşaat yapılamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Karar, davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca devredilen tapu kaydının iptali ve tesciline ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri M.K. m. 706....
Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi 818 sayılı Borçlar Kanununun 81. maddesi (6098 Sayılı TBK.’nun 97. maddesi) hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz....
Mahkemece, tapu iptali ve tescil talebi yönünden davanın reddine, alacak talebi yönünden ise yüklenici yönünden davanın kabulü ile diğer davalılar yönünden reddine karar verilmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanunu'nun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerini hasıl eder....
