Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır....
Fakat,satış vaadi borçlusu davacının babası ...’nin 05.09.1997 tarihinde vefatı ile ortaklık içine davalılar ile birlikte yasal olarak katılmıştır.Daha açığı davacı ve davalılar taşınmazlarda iştirak halinde malik konumuna gelmişlerdir.Alıcı ile satıcı iştirakçi paydaş olduklarına göre, sözleşmenin ifası sonucunda taşınmaza iştirakçiler dışında bir başka paydaş katılmamasından iştirakçi paydaşlar arasındaki satışlar ve satış vaadi sözleşmeleri, hükmünü ifa eder sözleşmelerden sayılırlar. Açıklanan bu nedenle 69, 266, 268 parsel sayılı taşınmazların paydaşı ... ... oğlu ...’un satış vaadi borçlusu ... oğlu ... ...’nin mirasçısı olduğu anlaşıldığında, sözleşmenin ifa olanağı da bulunacağından davanın kabulüne karar verilmelidir. Ayrıca, 127 parsel sayılı taşınmazın tapulama tutanağı getirtilerek satış vaadi borçlusu ... ...’nin edinme nedeni araştırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden hükmün davacı yararına bozulması gerekmiştir....
Tarafların kök miras bırakanı ... ... oğlu ... ’nin ölmesi üzerine davacının babası olan satış vaadi borçlusu ... ve diğer mirasçılar kalmıştır. ... Hüzmeli’nin de 05.09.1997 tarihinde vefatı ile davacı ve davalıların mirasçı olarak kaldığı anlaşılmıştır. Dava konusu 69 parsel sayılı taşınmazın 960/2400 ve 268 parsel sayılı taşınmazın 80/100 payları ... ... oğlu ... Bakiye Veresesi adına kayıtlıdır. 266 parsel sayılı taşınmazda 80/100 pay ... ... oğlu ... Bakiye Veresesi adına kayıtlı iken 25.08.2004 tarihinde mirasçıları adına intikal suretiyle tescillidir. 127 parsel sayılı taşınmazda satış vaadi borçlusu ... kadastro nedeni ile 480/2400 pay malikidir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur....
Fakat,satış vaadi borçlusu davacının babası ... ’nin 05.09.1997 tarihinde vefatı ile ortaklık içine davalılar ile birlikte yasal olarak katılmıştır.Daha açığı davacı ve davalılar taşınmazlarda iştirak halinde malik konumuna gelmişlerdir.Alıcı ile satıcı iştirakçi paydaş olduklarına göre, sözleşmenin ifası sonucunda taşınmaza iştirakçiler dışında bir başka paydaş katılmamasından iştirakçi paydaşlar arasındaki satışlar ve satış vaadi sözleşmeleri, hükmünü ifa eder sözleşmelerden sayılırlar. Açıklanan bu nedenle 69, 266, 268 parsel sayılı taşınmazların paydaşı ... oğlu ...’un satış vaadi borçlusu ... oğlu ... ’nin mirasçısı olduğu anlaşıldığında, sözleşmenin ifa olanağı da bulunacağından davanın kabulüne karar verilmelidir. Ayrıca, 127 parsel sayılı taşınmazın tapulama tutanağı getirtilerek satış vaadi borçlusu ...’nin edinme nedeni araştırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden hükmün davacı yararına bozulması gerekmiştir....
ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 21/06/2019 NUMARASI : 2018/869 2019/494 DAVA KONUSU : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) KARAR : Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan hükmün Bölge Adliye Mahkemesince incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle dosya incelendi....
Noterliğinin 26 Eylül 1980 tarih ve 32021 yevmiye nolu satış vaadi sözleşmesi ile müvekkillerin murisi Erol Özalp'e sattığını, satış bedelin tamamını nakden ve peşinen aldığını, satışa konu taşınmazı fiilen alıcıya teslim ettiğini ve tapuda kat'i ferağ takririni intikal ve tescili müteakip dilediği an vermeyi kabul ve taahhüt ettiğini; malikin ölüm tarihinin çok eskiye dayanması ve vereselerinin bir hayli kalabalık olması ve tapu kaydında 2009 yılından beri ihtiyati tedbir olması nedeni ile elbirliği ile mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştüremediklerinden tapuda ferağ takririni almanın mümkün olamadığını; satış vaadi borçlusunun mirasçılarının taşınmazın paylı mülkiyete çevrilmesi sonucunda tapuda ferağ takririne yanaşmadıkları gibi hisselerini 3.şahıslara satma hazırlığında oldukları duyumunu almış olduklarını belirterek; satış vaadi borçlusundan davalılara intikal eden halen adlarına kayıtlı olan hisselerin iptali ile satış vaadi alacaklısı olan Erol Özalp'in veraset ilamındaki mirasçıları...
Somut olayda; Davacı noterden yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı, taşınmazın üçüncü kişiye satıldığını, satışın muvazaalı olduğunu iddia ederek ... iptal ve tescil ikinci kademede tazminat talebinde bulunmuştur. Davacı davalı ...'in kötüniyetli olduğunu satışın muvazalı olduğunu ispat edemediğinden mahkemece ... iptal ve tescil davasının ve davalı ... aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmüştür. Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Davacı ve davalı ...'ın yaptıkları biçimine uygun satış vaadi sözleşmesi ile belirlenen bedelin davacı tarafça nakten ve tamamen ödendiği sözleşmede belirtilmiştir. Böylece, resmi sözleşmede ödendiği belirtilen bedelin ödenmediğinin; ancak, aynı değerde başka delil ile ispatı gerekeceğinden davacının satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan edimini yerine getirdiğinin kabulü gerekir. Taşınmazın davalı tarafından üçüncü kişiye satıldığı ve ifanın artık imkansız hale geldiği tartışmasızdır....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 06.12.2013 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ... iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; ... iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 13.02.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan ... iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir....
Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur. Elbirliği mülkiyetinde (T.M.K. madde 701 ) bir taşınmazda elbirliği ( iştirak halinde ) ortaklardan birinin ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı yoktur. Somut olayda ; Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazlar tapu kayıtlarına göre elbirliği mülkiyeti rejimine tabi olup davacı ... elbirliği ortakları arasında bulunmamaktadır....
satış vaadi sözleşmesindeki davalıların hisselerinin rayiç bedelleri tespit edilerek dava tarihinden itibaren faizi ile birlikte rayiç bedel belli olmadığı takdirde satış bedelinin satış vaadi sözleşmesinin düzenlenme tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalılardan hisseleri oranında alınarak müvekkiline verilmesine, yargılama, harç giderleri ve avukatlık ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir....
