Her ne kadar sözleşme adi yazılı olarak düzenlenmiş ve taşınmazın tapu bilgileri belirtilmemiş ise de, gerek davacı ve davalı taraf beyanlarından, gerekse dosya kapsamında bulunan Emet ilçesi Hamam Mahallesi 3 ada 189 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydına göre, 29.08.2012 tarihinde yüklenici adına kat irtifakı kurulduğu, 2 ve 3 no'lu bağımsız bölümlerin 06.12.2012 tarihinde arsa sahibine devredildiği, tapusunun iptali istenen 7 no'lu bağımsız bölümün ise halen yüklenici adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. Bu durum karşısında, adi yazılı olarak düzenlenen sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin, az yukarıda anılan YİBK'na göre hakkın kötüye kullanılması olacağı açıktır. Yine, tapudaki pay devrinin sözleşmeden önce yapılmasının da sonuca etkisi bulunmamaktadır....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ ESAS NO : 2019/426 KARAR NO : 2021/449 DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 14/06/2019 KARAR TARİHİ : 08/04/2021 GEREKÇELİ KARARIN YAZILDIĞI TARİH : 30/04/2021 Yukarıda isim ve adresleri yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın açık yargılaması ve dosyanın tetkiki sonunda; GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: TALEP: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Fazlaya ilişkin tüm haklar saklı kalmak kaydıyla dava konusu olan ve davalılardan ....... Geliştirme A.Ş adına kayıtlı bulunan .... numaralı villa niteliğinde bağımsız bölümün müvekkili adına tescilini, tapu iptali ve tescilin mümkün olmaması durumunda İstanbul ili ...... ilçesi ........
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi K A R A R Dava, noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde taşınmazın rayiç bedelinin tahsili istemine ilişkin olup, mahkemece tapu iptal ve tescil talebinini reddine, taşınmazın rayiç değerinin davalı ...'tan tahsiline karar verilmiş, hüküm, davacı tarafından öncelikle tapu iptal ve tescile karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle temyiz edilmiştir. Davanın açıklanan niteliğine göre hükmü temyizen inceleme görevi, yürürlükte bulunan işbölümü uyarınca Yargıtay 14. Hukuk Dairesinindir. SONUÇ: Dosyanın görevli Yargıtay 14. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 07/05/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89.maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716.maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verilebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Davanın dayanağını oluşturan 19.04.2004 tarihli ve 16.12.2008 tarihli satış vaadi sözleşmesi ve devir ve temlik sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiş geçerli sözleşmelerdir. Satış vaadi sözleşmelerinde imar parselleri de satışa konu edilebilir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinden (yüklenicinin temlikinden) kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince tahsili istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinden (yüklenicinin temlikinden) kaynaklanan tapu iptali ve tescil, olmadığı taktirde ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi gereğince tahsili istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEPLER ve GEREKÇE: Taraflar arasındaki dava, Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil istemine ilişkindir. Kaynağını Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Davalı; dava dışı Murat Nurten ile aralarında gerçek bir satış işlemi bulunmadığını, taşınmaz payının borca karşılık teminat olarak alındığını ve tapudaki bedelde muvazaa bulunduğunu ileri sürmüşse de; Davalı tarafça sunulan 17.11.2016 tarihli belgenin adi yazılı nitelikli olup her zaman düzenlenmesinin mümkün olduğu, belgede 17.11.2016 tarihinde alınan tapulardan bahsedildiği fakat dosyaya konu pay satışının bu tarihte değil 06.10.2016 tarihinde yapıldığı, ayrıca sunulan belgede taşınmazın somutlaştırılmadığı, hangi taşınmaz olduğunun anlaşılmasına yarayacak il, ilçe, mahalle, ada, parsel numaralarının belirtilmediği, ayrıca inançlı işlem iddiasına yönelik dava açıldığına dair herhangi bir belge-bilgi sunulmadığı görüldüğünden, davalı tarafın, taşınmaz payının borca karşılık teminat olarak alındığı iddiasının ispatlanamadığı, Bedelde muvazaa ve taşınmazın gerçek bedelinin hesaplanması gerektiği iddiasına yönelik olarak ise satış, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun yürürlüğe girdiği tarihten...
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan bütün sözleşmelerin geçerliliğinin resmi şekilde yapılmasına bağlı olduğunu, resmi şekilde yapılmayan gayrimenkul satış sözleşmelerinin geçersiz olup hiçbir bağlayıcılıklarının bulunmadığını, davacının tapu iptal ve tescil istemini dayandırdığı adi yazılı sözleşmenin bu nedenle geçersiz olduğunu, bu sözleşmenin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak da yorumlanamayacağını, kaldı ki taşınmaz satışı veya taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin konusunun belirli bir taşınmaz olması gerektiğini, somut olaydaki adi yazılı belgede taşınmazın belirlenebilir dahi olmadığını, davacı ile müvekkili şirketin önceki müdürünün projesi 2018 yılında onaylanan inşaattan 1+1 daire almak için anlaştıklarını, ancak bu projenin iptal olduğunu, davacının mağdur olmaması için 816 ada 13 parsel, 3 nolu bağımsız bölümün farkı ödenmek koşuluyla 200.000,00- TL bedelle satıldığını, dairenin davacıya devredildiğini, yapılan adi yazılı sözleşmenin...
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
