Davalı vekili, müvekkilinin, yüklenici ile davacı arasında yapılan temlikten haberinin bulunmadığını, ortada kesinleşmiş ve tespit edilebilir bir alacak olmadığından yapılan temlikin geçersiz olduğunu, temliknamenin tanzim edildiği tarihte mahkemenin henüz hüküm vermediğini, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tüm davalarda zamanaşımı süresinin 5 yıl olduğunu, kısmi davanın zamanaşımını durdurmayacağını, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak dava açıldığında 5 yıllık süre içinde hakların talep edilmesi gerektiğini, sözleşmenin 13.09.2000 tarihinde feshedildiğini, alacağın zamanaşımına uğradığını savunarak, davanın reddi ile %40 kötüniyet tazminatının tahsilini talep etmiştir. Mahkemece, dava dışı yüklenici ve arsa maliki arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle açılan ......
Davalılar vekili, dava dışı arsa sahipleri ile yapılan 27.09.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ek olarak, protokol imzalandığını bu protokolün davacının şirkete ortak olduğu dönemde imzalandığı için davacıyı bağladığını, protokolde teslim süresinin 27.06.2010 olarak yenilendiğini savunarak davanın reddini istemiştir....
Mahkemece tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin kabulü ile davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir. Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir....
Somut olayda, arsa sahipleriyle dava dışı yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre yükleniciye düşen bağımsız bölümü, davalı taraf yükleniciden satın almıştır. Davalı T9 yüklenici tarafından dairenin tam olarak bitirilmemesi nedeniyle daireye yapmış olduğu masraflar ile kira kaybı tazminatının tahsili amacıyla, yükleniciyle birlikte arsa sahipleri olan işbu dava davacılarına karşı, Adana 13. İcra Dairesi'nin 2020/5180 Esas sayılı dosyasında ilamsız icra takibi başlatmıştır. Arsa sahipleriyle yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaatı tamamlayarak eksiksiz bir şekilde teslim etme yükümlülüğü yüklenicidedir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü. -K A R A R- Davacı vekili, müvekkili ile arsa sahibi davalı ... arasında imzalanan 19.10.2006 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 17.05.2010 tarihinde feshedilmesinin ardından, davalıların dava dışı ... A.Ş. ile arsanın yarısında yeni bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak istemesi üzerine, müvekkilinin taşınmazın tamamı üzerinde yaptığı hafriyat, inşaat, proje, harç gibi masrafların kendisine iade edilmesi şartıyla anlaşmayı kabul ettiğini, 04.06.2010 tarihinde, taraflar arasında yapılan protokol ile ... İnşaat A.Ş.'...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin arsa sahibine karşı ileri sürebileceği bağımsız bölümleri isteme hakkı, nisbî niteliğe sahip bir alacak hakkı olarak kabul edildiği için sadece müteahhit tarafından ileri sürülebileceğini, müteahhidin bu hakkını ileri sürebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bağımsız bölüm yapma borcunu yerine getirmelidir. Bu bakımdan, müteahhidin hakkının başlangıçta çıplak bir hak olduğu ve borcunu yerine getirdikçe, diğer bir deyişle bağımsız bölümün inşasını yaptıkça bu çıplak hakkın içinin dolacağı ifade edilebilir....
Davadaki istemin dayanağı, davalı yüklenici ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve yüklenicinin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 05.02.2010 gününde verilen dilekçe ile itirazın iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 07.12.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, 01.03.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca ödenmesi gereken KDV alacağının tahsili için girişilen icra takibine itirazın iptali istemiyle açılmıştır. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde eser bedeli, arazi sahibinin yükleniciye devrini taahhüt ettiği binadaki bir kısım arsa payıdır....
Mahkemece, yukarıda açıklanan ilke doğrultusunda öncelikle talep konusu alacağın taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden mi ya da sözleşmeden sonra daire satışı ile ilgili olarak yapılmış ayrı bir sözleşmeden mi kaynaklandığı konusunda davacı vekilinden açıklama alınıp, bedeli ihtilaf konusu daire ya da dairelerin sözleşmeye göre kime isabet ettiği, yükleniciye isabet ediyorsa sonradan davalıya satışının yapılıp yapılmadığı araştırılıp, bu konu kuşkuya yer bırakmayacak biçimde açıklığa kavuşturularak, uyuşmazlığın hukuki dayanağı belirlendikten sonra hüküm kurulması gerekirken, ....07.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bir bedel kararlaştırılmamasına rağmen, bedelin sözleşme ile ilişkilendirilip TBK'nın 147/.... maddesine göre alacağın zamanaşımına uğradığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır. ...)Bozma nedenine göre, davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin diğer temyiz itirazlarının şimdilik...
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu m.470 (mülga BK m.355 vd.) ve devamında düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin, 6502 sayılı Kanun bakımından ifade edilen tüketici tanımına uymadığı açıktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç arsasını değerlendirmektedir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanun'da tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
