Gerek önalım hakkının doğduğu satış tarihi gerekse bu hakkın kullanıldığı dava tarihi itibarıyla sınırdaş arazi malikine önalım hakkı tanıyan 5403 Sayılı Kanunun 8/i-2 maddesi yürürlükte olup, yürürlükteki yasal düzenlemeye göre mevcut olan önalım hakkının yasal değişiklik nedeni geçmişe etkili şekilde ortadan kalktığına ilişkin düşünce, 7255 sayılı Kanunun 31/b maddesindeki yasanın yayımı tarihinde yürürlüğe gireceğine ilişkin açık yasal düzenleme ve bu konudaki kanun koyucunun iradesine aykırılık oluşturacaktır. Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 25.11.2020 tarih ve 2020/1387 Esas, 2020/7766 Karar sayılı ilamında da önalım hakkı dava açılarak kullanıldıktan sonra, 5403 sayılı Kanununun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasının ve bu hükümle komşu tarımsal arazi malikine tanınan önalım hakkının kaldırılmasının geçmişe etkili olamayacağı belirtilmiştir....
Somut olayda, önalım bedelinin tamamı tensip tarihi itibariyle depo ettirilmemiş, satış tarihinden yaklaşık 3 ve 5 yıl sonra mahkeme veznesine yatırılmasına ilişkin depo kararı verilerek satış bedelinin değerinde meydana gelen azalmanın önüne geçilmemiştir. 13.Resmi satış sözleşmesindeki önalım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, önalım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır. 14....
Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmaktadır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun “Yasal Önalım Hakkı-Önalım Hakkı Sahibi” başlıklı 732. maddesinde “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” hükmü öngörülmüştür. Anılan düzenlemede önalım hakkının açık bir tarifi yapılmamakla birlikte temel prensibin mülkiyet serbestisi ve tasarruf yetkisi olduğu gözetilerek paydaşın temlik hakkı sınırlandırılırken bu sınırlandırma sınırlı tutularak sadece satım akitleri için önalım hakkı öngörülmüştür. ...
Ancak, önalım hakkının tarım arazisinin davalıya satıldığı tarihte doğduğu ve kullanılabilir duruma geldiği gözetildiğinde, tam malik olmayan davacının önalım hakkını kullanması mümkün değildir. Davacının sınırdaş arazinin satışından sonra paydaşı olduğu taşınmazda kalan payı temellük ederek tam malik olması ise satış tarihinde tek başına kullanabileceği bir önalım hakkı bulunmadığından sonucu değiştirmeyecektir. Zira, önalım hakkının doğduğu ve kullanılabilir duruma geldiği tarihten sonra önalım hakkının edinilmesinden söz edilemez. 34....
Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Bu nedenle önalıma konu davalı parsele paydaş olan davacının önalım hakkı nedeniyle yasal süresinde önalım davası açmasında ve davacıya tapudaki satış bedeli ve masrafları üzerinden önalım hakkının tanınmasında bir usulsüzlük bulunmadığından, yerel mahkeme kararına yönelik davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvuru isteminin esastan reddine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur....
Yasal önalım ... paya bağlı bir haktır, pay üzerinde hak sahibi olan kişi tarafından kullanılabilir. Yasal önalım ... ayni nitelikte bir hak olmayıp, paya bağlı olduğundan bu hakkın paydan ayrı ve bağımsız olarak başkasına devredilmesi sözkonusu değildir. 3. Paydaşlardan ... ve ... 28.09.2017 tarihli sözleşmeyle önalım haklarını davacı ...’ya devretmişlerdir. ...’nın taşınmazda paydaş olan muris ...'nın 5/14 payına dayanarak önalım hakkını kullandığı İstanbul 20. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/68-45 sayılı dava dosyasında ön alım ... tanınması talep edilmişse de reddedilen bu dava yönünden temyiz talebinde bulunulmamıştır. 4.Mahkemece açıklanan ilkeler gözetilmeden İstanbul 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/197 Esas, 2015/208 Karar sayılı dosyasında önalım hakkını kullanan Zülal ve Gülşen’in dava konusunu devrettiği değerlendirmesiyle hüküm kurulması doğru görülmemiş bu sebeple hüküm bozulmuştur. 5....
Karara karşı davacı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur. 30.04.2014 tarihli ve 6537 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda değişiklik yapılmış ve Kanuna “Önalım hakkı” kenar başlıklı 8/İ maddesi eklenmiştir. Bu maddenin ikinci fıkrası uyarınca, tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin de önalım hakkına sahip olduğu; tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş maliklerin önalım haklarını kullanamayacağı; önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikinin önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrini talep edebileceği ve önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümlerinin uygulanacağı hükmü yer almaktaydı....
(Yargıtay 7.Hukuk Dairesi 2021/1162- 647 esas ve karar sayılı ilamı) 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na 6537 sayılı Kanunla eklenen 8/i maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında; "Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Önalım hakkının kullanılmasında TMK hükümleri uygulanır." hükmü getirilmiştir. Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir....
(Yargıtay 7.Hukuk Dairesi 2021/1162- 647 esas ve karar sayılı ilamı) 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'na 6537 sayılı Kanunla eklenen 8/i maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında; "Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Önalım hakkının kullanılmasında TMK hükümleri uygulanır." hükmü getirilmiştir. Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir....
Kanuni önalım hakkının, başlıca iki amacının olduğundan bahsedilir. Birincisi, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önlemek; diğeri ise, paydaş sayısını azaltmak ve paylı mülkiyetin ortadan kalkmasını kolaylaştırmaktır. 4721 sayılı Kanunun 2. maddesinde; herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uyması zorunluluğu getirilmiş, uyulmamasının yaptırımı olarak da hakkın kötüye kullanılmasının hukuk düzeni tarafından korunmayacağı belirtilmiştir. Tüm bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince; davacının, önalım hakkına konu taşınmazda paydaş olduğu, davalının aynı taşınmazda paydaş olan dava dışı hissedar tarafından davalıya satışının yapıldığı, satıcı veya alıcı tarafından davanın açıldığı 20/12/2021 tarihinden önce davacıya noter aracılığı ile bildirimde bulunulmadığı yine, davanın satış tarihi olan 26/11/2021 tarihinden sonra süresinde açıldığı anlaşılmıştır....
