Dava, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün ondan satın alındığı iddiası ile kişisel hakka dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa sahibi ile arasında arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yüklenicinin, şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Arsa sahibi ile arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmesinde ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir....
Davalı arsa sahibi, yüklenici ...in sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini ileri sürerek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece asli müdahilin açtığı davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı arsa sahibi tarafından temyiz edilmiştir. Müdahil ... tarafından açılan dava, hukuki niteliği itibariyle kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Yüklenici ile arsa sahibi arasındaki 08.06.1999 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibinin ayrıca, yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye, sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuşsa kat irtifak tapusunu devretmesi gerekir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu bir bina meydana getirmektir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde; BK'nın 61 ve izleyen maddeleri gereğince ve “haksız iktisap kuralları” uyarınca, taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini ve bu kapsamda karşılıklı olarak mal varlıklarına kattıklarının geri verilmesini isteyebilirler. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “geriye etkili sonuç doğurur” şekilde feshine dair verilen mahkeme kararının kesinleştiği tarih itibariyle taraflar yararına haksız iktisap gerçekleşmiş olur. Bu hukuksal nedenle somut olayda davacı yüklenici tarafından yasal şekilde yapılan inşaatın ya da inşaat kısmının bedelinin uzman bilirkişi kurulu aracılığıyla yerinde keşif yapılmak suretiyle serbest piyasa rayiçlerine göre yanlar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine ilişkin mahkeme kararının kesinleştiği tarih olan 22.11.2001 tarihi itibariyle belirlenmesi gerekir....
Somut olayda, taraflar arasındaki 11.08.2009 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı şekilde yapılmasına rağmen inşaatın tamamlanması sebebiyle geçerli hale gelmiştir. Bu nedenle mahkemenin sözleşmenin geçersiz olduğu yönündeki kabulünde isabet yoktur. Ayrıca, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan alacaklar TBK'nın 147/6. maddesi uyarınca beş yıllık zaman aşımına tabiidir. Davacı arsa sahibinin kendisine düşen bağımsız bölümleri başkasına satarak devretmesi, bağımsız bölümleri zımnen kabul ettiği anlamına gelmeyeceği gibi sözleşme gereği eksiklik nedeniyle tazminat istenmesine de engel değildir. Bu nedenle davacı arsa sahibi beş yıllık zaman aşımı süresi içerisinde eksik ifa nedeniyle alacak talebinde bulunabilir....
Arsa payı karışlığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı B.K.'nun 155 vd. Maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin tüketici kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı yasada tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Arsa sahibi temlikte bulunmasa bile, arsa sahibi ile üçüncü kişinin birlikte hareket ederek, yükleniciye karşı beraber, dava açmaları durumunda arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden doğan haklarını, üçüncü kişiye zımni olarak temlik ettiği kabul edilmelidir. (Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapım sözleşmelerinde bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin hukuksal durumları adlı kitap, AVCI Dr. ALİ Syf. 84) Görüldüğü üzere, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak, arsa sahibinin yükleniciye karşı, dava hakkı sözleşmeden doğan haklarını, devretmediği sürece devam etmektedir. Arsa sahibi T2 yüklenici davalı ile 21/02/2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde dayanarak açtığı dava sonucunda sözleşmeden dolayı, kendisine düşen daireler ve ortak alandaki eksik iş bedelini davalıdan istemektedir....
Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün kişisel hakkın temliki suretiyle edinilmesi nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, 2010/13963 - 2011/441 ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi veya sahipleri ile yüklenici arasında yapılan ve eser sözleşmelerinin bir türü olan sözleşmelerden. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK m.706, BK m. 213, Tapu Kanununun Kanununun 60. maddesi uyarınca Tapu sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur....
Mahkemece iddia, savunma ve dosya kapsamında; taraflar arasındaki uyuşmazlığın konut amaçlı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, davalı vekilince de cevap dilekçesi ile göreve karşı itirazların sunulduğu, davacıların tüketici, davalının yüklenici olduğu, tüketici işlerinden kaynaklanan her türlü davanın dava tarihinde yürürlükte bulunan 4077 Sayılı Yasanın .... maddesi gereği Tüketici Mahkemesinde görülmesi gerektiği gerekçesiyle davanın görev yönünden usulden reddine karar verilmiştir. Kararı, davacılar vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemece, tüketici mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle mahkemenin görevsizliğine, davaya Tüketici Mahkemesi sıfatıyla bakılmasına karar verilmiştir. Ancak, taraflar arasındaki hukuki ilişki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklandığından, davaya Asliye Hukuk Mahkemesinin bakmakla görevlidir....
Yevmiye ve 16.02.2010 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile müvekkili arsa sahibine ait taşınmaz üzerine davacının belirlenen vasıflanma inşat yapımım üstlendiğini, müvekkilinin; ediminin sözleşme gereğince yükleniciye isabet eden arsa payının devri olduğunu, bunun dışında söz konusu inşaat ile ilgili olarak yapılacak olan tüm imalat, işçilik masrafları, vergiler, SGK Primleri, harç ve sair tüm giderlerin muhatabının davacı yüklenici olduğunun açıkça belirtildiğini, faturalardan kaynaklanan KDV alacağı talebinin haklı ve hukuki hiçbir yanının bulunmadığını ve zaman aşımı itirazında bulunduklarını, müvekkili ile davacı arasında imzalanan sözleşme yükümlülüklerinde; Sözleşmede Arsa ve İnşaat Bedeli Başlığı İle “Taraflar Birbirlerine Arsa Payı ve İnşaat Bedeli Olarak Nakdi Ödeme Yapmayacak” olduğunu, “Arsa Bedeli İnşaat Yapılmak, İnşaat Bedeli ise Arsadan Arsa Sahibince Arsa Payı ve/veya Bağımsız Bölüm Payı da Bağımsız Bölüm Verilmek” sureti...
