Dava harici satın almaya dayalı tapu iptal ve tescil veya tazminat isteminden ibarettir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır. İncelenen dosyada, ilk derece mahkemesi tarafından davanın kısmen kabulüne karar verilmiş ise de, toplanan deliller karar vermeye elverişli değildir. Mahkemece davacının tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olmadığının değerlendirilmesi durumunda, davacı tarafından harici satış bedelinin davalılara ödendiği ispatlandığı takdirde, hükmedilecek tazminat taşınmazın rayiç bedeli değil, ödenen bedelin dava tarihine göre uyarlanmış bedeli olmadır. Harici satışta ödenen satış bedelinin, denkleştirici adalet ilkesi göz önünde tutularak satış tarihinden dava tarihine kadar güncellenmek suretiyle hüküm altına alınması mümkündür....
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: DAVA; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshi, borçlu olunmadığının tespiti ve düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı yapılan ödemelerin iadesi ile davalı bankadan kullanılan konut kredisi sözleşmesi nedeniyle borçlu olunmadığının tespiti ile ödenen kredi bedellerinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş olup, hüküm davalı T. T3 vekili tarafından istinaf edilmiştir. İstinaf incelemesi HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf sebepleri ile sınırlı olarak ve kamu düzeni yönünden yapılmıştır. 1- Davacının Kartal 12. Noterliği'nin 27/12/2016 tarihli 42686 yevmiye numaralı ''Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi'' başlıklı sözleşmesi ile satıcı davalı T6'den Sakarya ili Arifiye ilçesi Arifbey mah. 258 ada 1 parsel ve 262 ada 1 parsel üzerinde yapılacak Innovia Arifiye isimli projeden I blok 2....
KARAR Davacı, davalı ... ile diğer davalıların murisi ,,, ile 1.4.1985 tarihinde yaptığı harici sözleşme ile taşınmaz satın alıp bedeli olan 125,00 TL'sını ödediğini satın aldığı taşınmaz için masraflar yapıp ağaçlar diktiğini, ancak davalıların taşınmazın tapusunu vermedikleri gibi ağaçlarıda kestiklerini ileri sürerek satış bedeli olarak ödediği bedelin karar tarihindeki taşınmazın değeri ve paranın karar tarihindeki uluştığı değer tesbit edilerek bu bedelin ve ağaçların bedeli ile mahrum kalınan kardan fazlası saklı kalmak üzere 2000 TL'nın tahsilini istemiştir. Davalılar davanın reddini dilemişlerdir. Mahkemce, davacının satış bedeli olarak ödediği, taşınmazın 3.şahıs adına tescil edildiği 2.9.1997 tarihi itibariyla denkleştirici adalet ilkesine göre ulaştığı değerin 169.15 TL (yeni TL) olduğu, bu durumda ....sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle dava dilekçesinin görev nedeni ile reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir....
DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ Davacının tapu iptalinin yerinde görülmemesi halinde terditli olarak ödenen bedelin iadesi talep edilmesi nedeniyle denkleştirici adaleti ilkesi gündeme gelmiş olup buna göre haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder. Yargıtay kararlarına göre de denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Yargıtay .......
dan 17.10.1964 tarihli düzenleme şeklinde Satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz satın alıp bedelini ödediğini, davalıların tapu ferağını vermekten kaçındıklarını ve akabinde taşınmazın izale-i şuyuu davasında satışına karar verildiğini ileri sürerek davalılar adına olan satış bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile tahsilini istemiş, 6.4.2007 tarihli islah dilekçesi ilede, sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin dava tarihindeki değeri olan 12.323,00 TL'nın ödetilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar davaya cevap vermemişlerdir. Mahkemece, davacıların ıslah dilekçesi ile sözleşme uyarınca ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca tahsilini talep ettiği, bilirkişi raporu doğrultusunda bu bedelin 470,35 TL olduğu gerekçesiyle 470,35 TL'nın tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacılar tarafından temyiz edilmiştir....
Asliye Hukuk Mahkemesinin 17.12.2015 tarihli, 2010/531 Esas, 2015/1863 Karar sayılı kararı ile; taraflar arasında yapılan geçersiz satış sözleşmesi nedeniyle ödenen bedelin denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanacak karşılığının iadesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, 2.973,49 TL tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Özel Daire Bozma Kararı 7. Yukarıda belirtilen karara karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 8. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 23.01.2020 tarihli ve 2019/979 Esas, 2020/606 Karar sayılı kararı ile; “Dava, harici tapulu taşınmaz satımı nedeni ile ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir. Davaya konu 15/05/1991 tarihli sözleşme; TMK'nın 706, BK'nın 213 (TBK'nın 237), Tapu Kanunu'nun 26 ve Noterlik Kanunu'nun 60 ve 89. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmadığı için geçersizdir. Bu nedenle, taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler....
Zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi; satış bedeline ilişkin paranın verildiği tarih değil, sözleşme geçersiz olsada satıcının rıza ve ihtiyari ile taahhüdünü her zaman yerine getirebileceği gözönüne alınarak bunun ifasını beklemek durumunda bulunan alıcı için ancak davaya konu taşınmazın tapuda ferağ ümidinin ortadan kalktığı veya ifanın imkansız hale geldiği tarihtir. Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder....
Kural olarak, 10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre; harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Bilindiği üzere geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirmede mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğunu ifade eder....
İhtilaf konusu taraflar arasında yapılan gayrimenkul ön satış sözleşmesinin geçerli olup olmadığı, geçerli değil ise; davacının geçersiz sözleşme kapsamında yaptığı ödemeyi talep edip edemeyeceği ve talep edebilecek ise hangi miktarda talep edebileceği hususlarıdır. TMK.706, TBK.237 ve Tapu Kanunu 26. Maddeleri gereğince taşınmaz satış sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçersizdir. Türk Hukuk Sistemine göre geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar ancak verdiklerini isteyebilirler. Söz konusu iade işlemi yapılırken TBK 77. maddesi gereğince ödenen paranın ilk ödeme anındaki alım gücüne ulaştırılması gerekir. Burada denkleştirici adalet ilkesi nazara alınarak enflasyon, ÜFE, TÜFE, Faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaşı ve işçi ücretlerindeki artışlar vs. verilerin ortalamasına göre bir hesaplama yapılması zorunludur....
Hukuken geçersiz sözleşmeden kaynaklanan bu nitelikteki bir uyuşmazlığın sebepsiz zenginleşme kurallarına göre çözümlenip tasfiye edilebilmesi için öncelikle sebepsiz zenginleşmenin kapsamını tespitteki ilke ve esasların açıklanmasında yarar vardır. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır. Denkleştirici adalet ilkesi ise, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eder.Bu bakımdan, sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir....
