Hukuk Dairesi MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 30.10.2019 gün ve 2018/5578 Esas - 2019/7177 Karar sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Mahkemece verilen karar, Yargıtay 14. Hukuk Dairesince yasal ve hukuki dayanakları gösterilmek suretiyle bozulmuş olup, karar düzeltme istemi HUMK’nun 440. maddesindeki nedenlerden hiçbirisine dayanmamaktadır. Bu nedenle yerinde olmayan istemin reddi gerekmiştir....
Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir....
Mahkemece, davacının dayanağı sözleşme adi yazılı olup geçersiz bulunduğundan, mülkiyet aktarımı istemine ilişkin davanın reddine, bilirkişinin güncelleme yaparak bulduğu 27.193.00 YTL satış bedelinin davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davacı ile davalı arsa sahipleri temyiz etmiştir. 1-Davalılar arasında var olan 12.12.2003 günlü arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yükleniciye kişisel hak sağlar. Koşulları yerinde ise, yüklenici kazandığı şahsi hakka dayanarak arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Kişisel hak kazanan yüklenici, bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi, şahsi hakkını arsa sahibinin rızası gerekmeden yazılı olmak koşuluyla (BK m.163) üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Davacı ile davalı yüklenici arasındaki “gayrimenkul satış protokolüdür” başlıklı adi yazılı sözleşme bir temlik sözleşmesi olduğundan, mahkemenin kabulünün aksine, yeterli ve geçerlidir....
Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu def'ileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir." Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def'iler ileri sürebilecekse, aynı def'ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz....
Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: KA R A R Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Birleştirilen dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. Davacılar vekili, davalı ... ... ile diğer davalılar arsa sahipleriyle taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, ...ilçesi, 221-3 pafta, 2564 ada, 5 nolu parselde kayıtlı taşınmazdaki 2.bodrum kat 2 nolu dairenin taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi ile müvekkillerine 113.000,00 TL ye sattığını, müvekkillerinin borcunu ödediklerini ancak tapunun devrini alamadıklarını belirterek taşınmazın tapu tescilinin iptali ile müvekkillerinin adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 05.01.2009 gününde verilen dilekçe ile yükleniciden temlik alınan hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 16.02.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalılardan yüklenici davayı kabul etmiştir. Diğer davalı arsa sahipleri işin tümüyle bitirilmediğini, yapıda eksiklikler olduğunu, ruhsatın alınmadığını, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir. Belirtmek gerekir ki, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa sahibine karşı şahsi hak kazanır....
Somut olayda; yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapusunun iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir....
. - K A R A R - Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Davacı vekili, müvekkili ile davalı şirket arasında yapılan 13.10.2011 tarihli sözleşme ile ......
Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: _K A R A R_ Davacı; 28.02.2001 tarihli adi yazılı “satış protokolü” uyarınca davalı yüklenici ...nin temlikine dayalı olarak dava konusu daireyi satın aldığını ve 2001 yılından bu yana dairede oturduğunu, davalılar ...’e, bu kişi tarafından da diğer davalı ... A.Ş’ye tapudan yapılan devirlerin muvazaalı olduğu iddiası ile 46224 ada 1 parselde A blok, 10. kat, 43 numaralı meskenin ... kaydının iptali ile adına tescili isteminde bulunmuştur. Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, davalı ... A.Ş. vekili, davalı ... vekili ve davalı .... ... Kooperatifi vekili temyiz etmiştir. Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka ve muvazaa iddiasına dayalı ... iptal ve tescil isteğine ilişkindir....
Mahkemece, kararın aynı hukuki nedenlere ve vakıalara dayalı olduğu, taraflarının ve konusunun aynı olduğu, dolayısıyla tapu iptali ve tescil talebi yönünden dava tarihi itibariyle kesin hüküm oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bu tür davalarda yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacaktır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine dayanılarak açılan davalarda her halde kesin hükümden söz etmek mümkün değildir. Sözleşme geçerli olduğu sürece inşaata devam edebileceğine göre, açılan ilk davadan sonra inşaatın kabul edilebilir seviyeye getirilmiş olması mümkündür. Önceki dava sonraki dava için kesin hüküm oluşturmaz....
