Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 19.03.2007 gün ve 2005/136-2007/96 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davacı tarafından davalı yüklenici şirket ile bu şirketin yetkilileri aleyhine satış sözleşmesine dayalı olarak açılmış olup davada akdin feshi, istirdat ve menfi zarar isteminde bulunulmuştur. Yanlar arasında eser sözleşmesi ilişkisi bulunmamaktadır. Uyuşmazlığın belirlenen bu niteliğine göre kararın temyizen incelenmesi görevi Dairemize ait olmayıp Yargıtay Yüksek 13. Hukuk Dairesinin görev alanında kalmaktadır. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın görevli Yargıtay Yüksek 13. Hukuk Dairesi Başkanlığına GÖNDERİLMESİNE, 29.12.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Yüklenicinin edimini sözleşme ve eklerine göre tamamlamadan tapuda kendisine pay devredilmiş olması avans niteliğinde olduğundan BK’nın 108/I. maddesi hükmünce sözleşmeyi fesheden arsa sahibi, yüklenici ya da ondan bağımsız bölüm satın alan 3. kişiler adına olan tapu kayıtlarının iptâl ve tescilini talep edebilir. Yükleniciden bağımsız bölüm ya da pay satın alanlar yönünden iyiniyet savunması dinlenemez. Ancak arsa sahiplerinden bağımsız bölüm satın alanlar veya cebri icra yoluyla yapılan ihalede pay satın alan kimseler aleyhine sözleşmenin geriye etkili feshi sebebiyle tapu iptâl ve tescil isteminde bulunulamaz....
Yukarıda açıklanan "alacağın temliki" hükümlerinin uygulanmasını gerektiren halefiyet durumunun doğal bir sonucu ve uzantısı olarak da; yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin bu taşınmazı bir başkasına satması halinde de, yeni alıcı satıcının halefi olarak ihbar ve zamanaşımı sürelerine uymak koşulu ile yükleniciye müracaat edebilir. Diğer bir deyişle; ikinci alıcı da alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak, örneğin ayıbın giderilmesini yükleniciden isteyebilir. Bu açıklamalara göre somut olaya gelince: Davacılar; T12, T4 ve Ayhan Işık'ın halen ana taşınmazda herhangi bir bağımsız bölüm maliki olmadıkları, bunlardan ilkinin dava tarihinde malik olmasına rağmen yargılama sırasında bağımsız bölümünü davada yer alan diğer davacı T3 devrettiği, dolayısıyla bu davacının yerini adı geçen davacının aldığı, ikincisinin ise bağımsız bölüm payını davadan önce davacı T2 devrettiği, Ayhan Işık'ın hiç malik olmadığı, incelenen tapu ve satış belgelerinden anlaşılmıştır....
Noterliği'nin 27.03.2014 tarih ve 3491 yevmiye numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile davalı yükleniciden satın aldığını, her ne kadar sözleşmede 6 nolu bağımsız bölüm denilmiş ise de söz konusu cephenin 5 nolu bağımsız bölüme karşılık geldiğini, bedelin tamamen ödendiğini, ancak 5 nolu bağımsız bölümün tapu devrinin yapılmadığını belirterek tapu iptâl ve adına tesciline, olmadığı takdirde bedelin ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir....
Ancak; Davacı, tescil talebinin reddi halinde ikinci kademedeki istek olarak bağımsız bölümün güncelleştirilmiş değeri ile 28 numaralı bağımsız bolümde yaptığı iyileştirme giderlerinin tahsilini de istemiştir. Borçlar Kanunu'nun 96. maddesi hükmünce akitten kısmen veya tamamen istifade edemeyen kusursuz taraf, diğer taraftan uğradığı zararların tazminini isteyebilir. O yüzden davacının akidi olan yükleniciden isteminin parasal tutan ve nedenleri açıklattırılmalı, delilleri istenip toplanarak talep hakkında bunun sonucuna uygun bir hüküm kurulmalıdır. Diğer taraftan, davacı 28 numaralı bağımsız bölümü yükleniciden kaba inşaat halinde satın aldığını, iyileştirme giderleri yaptığını iddia ederek arsa sahibi davalılardan da iyileştirme giderlerinin tahsilini talep etmiştir. Borçlar Kanunu'nun 410 ve devamı maddeleri hükmünce iş sahibinin menfaatine vekalet olmaksızın tasarrufta bulunan kimsenin de böyle bir istemde bulunması olanaklıdır....
Dava dışı kooperatif ile davalı yüklenici arasında imzalanan 25.07.2003 tarihli sözleşmenin 5. maddesinde; yüklenicinin bağımsız kat maliklerinden toplanacak 16.000,00 TL’yi uhdesine alacağı kararlaştırılmış ve bu madde gereğince davacılar, 01.08.2003 tarihli teslim ve tesellüm belgesi ile eski yüklenici ...’ya sözleşme gereği isabet eden daireleri, ...’dan satın alan kişilerden toplanan 5.250,00 TL’yi yüklenici ...’na elden ve nakit olarak teslim etmişlerdir. Teslim ve tesellüm belgesi içeriğinden davalıya teslim edilen paraların eski yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerden toplandığı açıkça anlaşılmaktadır. Bu kişiler adına vekâleten hareket eden davacılar vekil sıfatıyla ödenen paranın iadesini talep etmekte haklı değil ise de, kendilerinin de adı geçen şahıstan bağımsız bölüm satın alan şahıslar arasında olmaları halinde yaptıkları ödeme oranında verdiklerini geri istemekte hukuki yararları mevcuttur....
Dava yükleniciden bağımsız bölüm satın alımına ilişkin tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır....
Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine...
Ancak taşınmazı edinme sebebi araştırılmamış, yükleniciden mi yoksa dava dışı kişiden mi satın aldığı açıklığa kavuşturulmamıştır. Davacı bağımsız bölüm maliki, taşınmazı yükleniciden satın aldığının anlaşılması durumunda uyuşmazlığın 4077 sayılı Yasa'nın 4. maddesinde düzenlenen "ayıplı mal" satışına ilişkin olup olmadığı değerlendirilmelidir. Öyle olunca mahkemece davacının bağımsız bölümü kimden satın aldığı sorulup saptanarak yükleniciden satın alınmasına ilişkin akit tablosunun getirtilmek ya da haricen satın almaya ilişkin sözleşme örneği istenmeli ve akdî ilişkinin varlığı açıklığa kavuşturulmalı, yükleniciden satın aldığının anlaşılması durumunda anılan Yasa kapsamına girdiği kabul edilmelidir. Yine diğer davacı yönetimin ise aktif husumet ehliyeti bulunup bulunmadığı da görevli mahkemede değerlendirilmelidir. 4077 sayılı Yasa'nın 23. maddesi, bu Kanunun uygulanması ile ilgili her türlü ihtilâfa tüketici mahkemelerinde bakılacağını öngörmüştür....
Somut olayda; davacı, 05.12.2001 tarihli adi yazılı bir sözleşme ibraz ederek dava konusu bağımsız bölümü iş karşılığı olarak davalı şirketten satın aldığını, ... kaydının sonradan verileceğinin kararlaştırıldığını belirterek ... iptali ve tescil talebinde bulunmuştur. Bu tür davalarda tescili talep edilen bağımsız bölümün arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılmış olan bir inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden temlike dayanılıyor ise veyahut da arsa sahibi ile yüklenici sıfatı bir gerçek kişi veya tüzel kişide birleşmiş ise Borçlar Kanununun 162. vd maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine göre araştırma ve inceleme yapılması gerekir. Bunun için de öncelikle yapımı devam etmekte olan bir inşaattan bağımsız bölüm temlik alınıp alınmadığının belirlenmesi gerekir. Davaya konu olayda mahkemece bu konuda herhangi bir araştırma yapılmış değildir....
