HUMK'nun 432/4. maddesi ve 01.06.1990 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince süresi geçirilen temyiz isteminin reddi gerekmiştir. 2-Diğer davacıların temyiz itirazlarına gelince; Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümlerin temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları gerçekleşmiş ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir....
Yüklenici eserin meydana getirilmesinden sonra temlik yapılmamışsa arsa payının devrini doğrudan arsa sahiplerinden isteyebileceği gibi kazandığı kişisel hakkını sözleşmede aksine hüküm yoksa yazılı olmak koşulu ile üçüncü kişiye de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak temlik edebilir. Nitekim, davacının dayandığı tarihsiz sözleşmeden yüklenici 18.03.1992 tarihli sözleşme ile dayandığı kişisel ... davacıya temlik etmiştir. Yükleniciden kazanılan şahsi hakka dayanılarak açılan davalarda üçüncü kişinin satış ilişkisini yükleniciye karşı şahsi hakkın kazanıldığına dair iddianın ise arsa sahibine karşı ispat etmesi gerektiğinden, davada dava dışı yüklenici ... ... ...’nin ve arsa sahiplerinden ... ...’nin taraf olması zorunludur. Üzerine bina yapılarak kat irtifakı kurulan dava konusu bağımsız bölümün tapuda davalı ... adına kayıtlı olması sözleşmenin tarafı olan diğer arsa sahibi ... ...’nin taraf durumu almasını engellemez....
Yüklenici kendisine bırakılan bağımsız bölümler tapusunu doğrudan arsa sahibinden isteyebileceği gibi, yazılı olması koşuluyla şahsi hakkını Borçlar Kanunu'nun 162. maddesi hükmünce üçüncü kişilere de temlik edebilir. Davadaki davacı üçüncü kişilerin isteminin dayanağı yüklenicinin yaptığı temlik işlemidir. Alacağı devralan kişi de evvelki alacaklının yerine geçeceğinden, borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak hakkını kazanır. Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde, mahkeme yüklenicinin arsa sahibi ile olan sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinde durulmalıdır. Çünkü, yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmışsa onu temlik edebilir. Gerçekten, temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak neyse odur....
Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir....
Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir. Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince; “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir....
"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.07.2004 gününde verilen dilekçe ile yükleniciden temlik alınan hakka dayalı tapu iptali ve tescil, tescile karar verilmezse alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın davalı ... yönünden kabulüne diğer davalılar yönünden reddine dair verilen 09.10.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek yükleniciye temlik nedeniyle ödenen 25.000 ... davalılardan tahsili veya inşaatın devamına izin verilmesi istemlerine ilişkindir. Davalı arsa sahipleri, eserin ancak % 40 seviyelerine getirildiği aşamada sözleşmenin feshedildiğini, açılan davanın reddini savunmuştur....
Yüklenici ancak bu edimlerini yerine getirirse şahsi hak kazanacağından kural olarak sözleşmenin bir bakıma bedeli olan arsa payı devrinin o takdirde talep edebilir. Yükleniciden şahsi hakkın devri suretiyle bağımsız bölüm satın alan kişiler açısından da durum farklı değildir. Yüklenicinin arsa sahiplerinden doğrudan isteyemeyeceği bir hakkı onun devrettiği üçüncü kişilerin istiyebileceği düşünülemez. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ve bu sözleşmeden doğan şahsi hakların temlik edilmesi sonucunda ortaya çıkan karmaşık ilişkilerin ... bir sonuca ulaştırılması açısından bu tür davalara mutlaka yüklenici konumundaki kişilerin de taraf olması gerekir. Zira davacılar yükleniciden temlik aldıkları şahsi hakka dayandıklarından öncelikle şahsi hakkın temellük edildiği yükleniciye karşı ispat edilmelidir. Denilebilir ki, bu davalarda yüklenici ile arsa sahibi olan kişiler arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır....
Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
K A R A R - Dava, yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptali ve tescil talebine ilişkindir. Davacılar, dava konusu bağımsız bölümü yükleniciden temlik alanlar, davalılar ise bağımsız bölümün eski ve yeni kayıt malikidir. Davacılar vekili, müvekkillerinin dava dışı yüklenici ile yaptıkları 20/03/2006 tarihli adi yazılı sözleşme uyarınca yükleniciye ait inşaatlarda çalışmaları karşılığında işçilik alacağı olarak 401 ada 5 parselde yapılan binanın 3. kat 6 nolu bağımsız bölümün yüklenici tarafından davacılara devredilceğinin kararlaştırıldığını, davacıların inşaatta çalışarak edimlerini yerine getirdiğini ve davacılardan ...'nın daireye zilyet olduğunu ancak tapu devrini alamadıklarını, dava konusu taşınmazın davalı ... tarafından 02/07/2013 tarihinde muvazaalı olarak satış adı altında davalı ...'...
nin davacıya şahsi hakkını devretmesine ilişkin “alacağın temliki” (alacağın devri) sözleşmesidir. Sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin (davacının) davalıyı ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanununun 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir. Buna göre temliki öğrenen davalı, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, taşeron ile yüklenicinin yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden taşeronun yükleniciden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin yüklenici bakımından bir önemi bulunmamaktadır....
