Aslında arsa sahibinin Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca kural olarak eserin tesliminde devri gereken arsa payını inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırmasıdır. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir....
"İçtihat Metni"MAHKEMESİ :Tüketici Mahkemesi Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 10.10.2005 gününde verilen dilekçe ile yükleniciden temlik alınan hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 05.10.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davalı yüklenici, davaya cevap vermemiş, arsa malikleri ise yüklenicinin edimini yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davacının eksik işler bedelini ödemeyi kabul etmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir....
Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Fakat temlik alanın ifa talebine muhatap olan borçlu (arsa sahibi) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan kimse temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa bile borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve defilerde bulunmak imkanına sahiptir. Gerçekten BK m.167’ye göre "Borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu def'ileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir."...
Davacı İkbal tarafından yüklenici Mustafa aleyhine açılan eksik işlem bedelinin talep edildiği (aynen ifa) davasında ise mahkemece bir kısım eksikliklerin aynen ifası mümkün olmadığından bu kısımlara ilişkin bedelin yükleniciden tahsiline 15.06.2011 tarihinde karar verilmiş, hüküm Yargıtay 15. Hukuk Dairesi tarafından 11.10.2012 tarihinde onanarak kesinleşmiştir. Davalı Hakan tarafından bu onama ilamından sonra açılmış tescil istemli bir dava bulunmamaktadır. Davacı tapuda kayıt maliki olup ayni hak sahibidir. Davalı ise yükleniciden temlike dayalı şahsi hak sahibidir. Kural olarak hakların yarışmasında ayni hakka üstünlük tanınması gerektiğinden Bölge Adliye Mahkemesince şahsi hakka üstünlük tanınarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir." gerekçesiyle bozulmuştur. Yargıtay bozma kararına uyulmasına karar verilmiştir....
Bu istek doğrudan yüklenici tarafından arsa sahibine karşı ileri sürülebileceği gibi yükleniciden şahsi hakkını temellük eden üçüncü kişilerde yazılı olmak koşuluyla devir ve temlik aldıkları şahsi hakka dayanarak arsa sahibine karşı hak iddiasında bulunup tescil isteyebilir. Somut olayda, davacılar yüklenicinin sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim ettiği, tescile hak kazandığı iddiası ile temellük ettikleri kişisel hakka dayanarak dava açmıştır. Davada 17.08.1999 tarihindeki depremde yıkılarak telef olan binadaki bağımsız bölümler arsa paylarının tescilini istenmektedir. Burada hemen belirtilmelidir ki, yüklenicinin eseri meydana getirerek teslim borcundan sonra bunların yerini ayıba karşı tekeffül borcu alır....
Yapılan bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; Mahkemece, 2011/88 Esas sayılı dosyasında alınan raporlarda inşaatın tamamına yakınının bittiği tanık beyanlarına göre de dava konusu satış tarihinden site inşaatının büyük bölümünün bittiği ve dairelerin malikler tarafından kullanılmaya başladığı bildirilmekle inşaat şirketinin üzerine düşen edinimi ifa ettiği anlaşılmış olmakla eksik işler bedeli ile ilgili hüküm kurulduğundan bu dosyada tekrar karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş ise de bu tür davalarda tapu iptali ve tescil talebi yönünden yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın...
Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 09.02.2012 gün ve 191-54 sayılı hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Taraflar arasındaki uyuşmazlık yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin şahsi hakka dayalı tapu iptâli ve tescil talebinden kaynaklandığından kararın temyizen incelenmesi görevi Yargıtay Yüksek 14.Hukuk Dairesi'ne aittir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle dosyanın görevli Yargıtay Yüksek 14.Hukuk Dairesi Başkanlığı'na GÖNDERİLMESİNE, 26.06.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi....
Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dosya içeriğine, bozmanın mahiyeti ve kapsamına göre taraflar arasındaki uyuşmazlık, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası, 818 Sayılı BK’nın 163 vd. (TBK 183 vd.) 3. Değerlendirme 1. Davacı ... vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesinde; Dava, davalı arsa sahipleri ve davalı yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün sözleşme ile temlik alınması nedeniyle kişisel hakka dayalı tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir....
kazanacağı şahsi hakkı davacıya temlik etmiştir. Ne var ki, dosyada yer ... bilgi ve belgelerden davacının 29.04.2003 günlü sözleşmeyle yüklenicinin temliki yoluyla kazandığı hakkını 04.01.2006 tarihinde yine noterde düzenlenen sözleşmeyle dava dışı ... ...’e temlik ettiği anlaşılmaktadır. Her ne kadar, davacı ile ... ... arasında düzenlenen aynı tarihli adi yazılı sözleşmede bu hakkın gerçekte temlik edilmediği yazılı ise de tadil sözleşmesi asıl sözleşmenin biçim koşuluna uygun yapılmamış, adi yazılı düzenlenmiştir. Davacı, dava dışı ... ...’e yükleniciden kazandığı şahsi hakkı temlik ettiğinden artık şahsi hak üzerinde tasarruf yetkisi kalmamıştır. Kısaca, arsa sahibine karşı hak iddia edecek kişi davacı değil, ... temlik alacaklısıdır....
Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz....
