Diğer taraftan, TMK.’nun 688. maddesine göre; “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir” hükmü yer almaktadır. Bahse konu madde hükmüne göre de; paylı mülkiyete konu gayrimenkul payı satışa konu edilebilir ise de, paylı mülkiyette, payın, gayrimenkulün hangi bölümüne isabet ettiği belli olmayıp, yalnızca gayrimenkuldeki hissenin miktarına işaret ettiği tartışmasızdır. Taşınmazın müşterek mülkiyete konu olması halinde, ihale konusu taşınmazda diğer hissedar ya da onun kiracısının oturduğunun anlaşılması durumunda ihale alıcısı İİK.nun 135. maddesine dayalı olarak icra yoluyla tahliye isteyemez. Ancak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre mahkemeden tahliye talebinde bulunabilir....
Bilindiği üzere, yasal önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, taşınmaz mal üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer paydaş veya paydaşlara aynı şartlarla bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren, eşyaya bağlı, yenilik doğurucu (inşaî) bir dava ile kullanılan bir haktır. Nitekim 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732. maddesi “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” hükmünü içermektedir. Bu hak ile kanun koyucu, mülkiyet birliği yapan kişilerin ellerinde bulundurdukları hakkın parçalanmamasını ve üçüncü kişilerin ortaklığa girmemesi amacı ile hareket etmektedir. Yasal önalım hakkının, devir hakkının kısıtlamalarından biri olduğu açıktır. Yasadan kaynaklanan bu kısıtlama ancak hakkın kullanılması ile ortaya çıkacaktır.Önalım hakkı kullanılmadığı sürece devir hakkının kısıtlanması söz konusu olmayacaktır....
Değerlendirme Paylı mülkiyette pay maliklerinin maddi anlamda bölünmüş herhangi bir payları söz konusu olmayıp bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları kabul edilmektedir. Yani taşınmaz üzerinde sahip oldukları yer maddi olarak belirlenmemiştir. Hakları taşınmazın tamamına yaygındır. Ancak her pay birbirinden hukuken bağımsız olup, ayrı ayrı dava konusu yapılmaları mümkündür. Her ne kadar paylı mülkiyette paydaşların kendi payları üzerinde tasarruf yetkilerini kısıtlayan yasal bir düzenleme yok ise de, bir paydaşın diğeri adına tasarrufta bulunması da mümkün değildir; Somut olayda 146 ada 15 parsel sayılı taşınmazın paylı mülkiyete tabi olduğu ve taşınmazda davacılar dışında başka paydaşın bulunduğu ve dava dışı paydaş tarafından da usulen bir dava açılmadığına göre, 146 ada 15 parselin davamı niteliğinde olduğu belirtilerek açılan davanın bu şekliyle dinlenme imkanı bulunmamaktadır. V....
Kısaca, 3571 sayılı parsel, paylı mülkiyet rejimine tabidir. Türk Medeni Kanununun 688. maddesinde paylı mülkiyet, “birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmaları” şeklinde ifade edilmiştir. Bu tanımlamaya göre, paylı mülkiyetin söz konusu olabilmesi için; birden fazla kişinin bir mala paylı malik bulunması ve bu malın malikleri arasında maddi olarak paylaşılmış olunmaması gerekir. Paylı mülkiyette mülkiyet hakkına sahip birden ziyade kişi olmasına rağmen eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı mevcuttur. Türk Medeni Kanununun 718. maddesi uyarınca diğer kayıt maliklerinin de hakları mevcuttur. Zira, arazi mülkiyetinin kapsamına yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Binadaki yıkım işlemi diğer paydaşların hukukunu doğrudan etkileyeceğinden onlar davada taraf durumunu almadan yapıya yıkım kararı verilemez. Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır....
TMK' nun 691/1. maddesinde; “İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adi kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir....” hükmü ile paylı mülkiyette taşınmazın ne şekilde kiraya verileceği hususu düzenlenmiştir. 06.05.1955 tarih 12/18 sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararının ilk bendinde ifade edildiği üzere, müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır. Buna göre paylı mülkiyette taşınmaz pay ve paydaş çoğunluğu kararıyla kiraya verilebilir. Öte yandan, paydaşlardan birinin yapmış olduğu kira akdine, 818 s. BK' nun 38. maddesi (6098 s. TBK' nun 46. maddesi) hükmü uyarınca diğer paydaşın icazet vermesi halinde akde değer verileceği kuşkusuzdur....
Kısaca belirtmek gerekirse, taraflar 2465 sayılı parselde paylı maliktir. Türk Medeni Kanununun 688.maddesinde paylı mülkiyet “birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmaları” şeklinde ifade edilmiştir. Bu tanıma göre, paylı mülkiyetin söz konusu olabilmesi için; birden fazla kişinin bir mala paylı malik bulunması ve bu malın malikleri arasında maddi olarak paylaşılmış olunmaması gerekir. Paylı mülkiyette, mülkiyet hakkına sahip birden ziyade kişi olmasına rağmen eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı vardır. Eşya üzerindeki bu tek mülkiyet hakkı, malikler arasında bir paylı mülkiyet birliği meydana getirir. Her paydaş, mülkiyet hakkının belli bir payına sahip olur. Her pay diğerinden bağımsız ayrıca tasarrufi işlemlere konu olabileceği için kanun bazı istisnalar hariç payları taşınmaz hükmüne tabi tutmuştur....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece iddia, savunma ve dosya kapsamına göre; "Söz konusu icra takibine ve kira uyuşmazlığına konu taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde; Samsun Canik 1192 ada 23 parsele ilişkin olduğu ve maliklerinin 1/3 pay oranı ile Hasan, Hüseyin, T1 oldukları göz önüne alındığında mevcut uyuşmazlık ve icra takibine yönelik TMK 691 uyarınca paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması halinde işlem yapılabileceği ve hukuki işlemlerin geçerli olabileceği göz önüne alınarak dosyadaki mevcut icra takibi ve davada maliklerden sadece T1 müdahil olduğu göz önüne alınarak pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadığından davanın usulden reddine, Rize İcra Dairesi'nin 2020/787 esas sayılı icra takibinin iptaline" dair karar verildiği anlaşılmıştır....
SULH HUKUK MAHKEMESİ TARİHİ : 15/12/2020 NUMARASI : 2020/654 E 2020/1440 K DAVA KONUSU : Ortaklığın Giderilmesi (Paylı Mülkiyette) KARAR : TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Çorum, Merkez, Yaydiğin köyü, 2819 ada, 6 parsel, Çorum, Merkez Yaydiğin köyü, 2820 ada, 7 parsel, Çorum, Merkez, Yaydiğin köyü, 2819 ada, 1 parsel ile Çorum, Merkez, Bahçelievler Mahallesi, 181 ada, 7 parsel, 15 bağımsız bölüm nolu taşınmazların müvekkili ile davalılar arasında hisseli olduğunu, taşınmazların anlaşma yolu ile ortaklığının giderilmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle taşınmazların satış suretiyle ortaklığının giderilmesini talep ve dava etmiştir. Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı hakkında Çorum 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2018/325 esas sayılı dava dosyasında vesayet davası bulunduğunu, davacının taraf ehliyeti açısından bu davanın sonucunun beklenmesini gerektiğini, yine Çorum 2....
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ: Yargıtay bozma ilamında özetle; "çekişmeli parselin davacı tarafın dayandığı tapu kapsamında kalmasına rağmen paylı mülkiyette her paydaş kendi payı için dava açabileceğinden lehine tescil hükmü kurulan dava dışı ...'ın davaya müdahale talebi de göz önünde bulundurularak, davanın davacının payı ile sınırlı olarak kabulüne, dava açmayan diğer tapu malikinin payının Hazine üzerine bırakılması gereğine" işaret edilmiştir. Mahkemce bozma ilamına uyularak yapılan yarglama sonunda davanın kısmen kabulüne, çekişmeli parselin yarı payının davacı adına, kalan hissesinin ise Hazine adına müşterek mülkiyet hükümlerine göre tesciline karar verilmiş; hüküm, Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dosya içeriğine ve mahkemece uyulan bozma kararı gereğince hüküm verilmiş olmasına göre yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun bulunan hükmün ONANMASINA, 07.06.2012 gününde oybirliği ile karar verildi....
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. 4721 s. Türk Medeni Kanunun (TMK) 706, 6098 s. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 237, Tapu Kanunu'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz....
