Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemekte; yüklenici, finansı sağlayan arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir....
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR ESAS NO : 2020/677 Esas KARAR NO : 2021/368 DAVA : İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) DAVA TARİHİ : 30/12/2020 KARAR TARİHİ : 28/04/2021 K.YAZIM TARİHİ : 28/04/2021 Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetleDavalı taraf, 23/02/2005 tarihinde arsa sahipleri ile Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Ve Kat Ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalamış ve işbu sözleşmeye dayalı olarak müteahhit olan davalı sözleşme konusu arsanın inşaatına dair plan, proje, teknik şartname ve ruhsata uygun olarak anahtar teslimini taahhüt ettiği, sözleşmenin 16. maddesinde müteahhidin bu sözleşme ile yükümlükleri bakımından yeni maliklere karşı sorumlu olacağı belirtildiği, Davalı yan, sözleşmenin 9. maddesinde yer verilen anahtar teslim borcunu tam ve eksiksiz bir şekilde ifa etmediği ve Bahsi geçen arsa üzerine yapılan...
Noterliğini 26/03/2018 tarih ve 8737 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi arsa yapı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, yapı kullanım ruhsatı çıkan ve kat irtifakları kurulan bağımsız bölümlerin kötü niyetli arsa sahibi tarafından 3. Kişilere satılmasının mümkün olabileceğini bu nedenle müvekkili ile akdedilen düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ilgili tapu kütüğüne tescil ve şerhinin işlenmesi, yargılama neticeleninceye kadar satışı yapılan bağımsız bölümün tapu siciline davalıdır şerhi işlenmesini talep ve dava etmiştir. İlk Derece Mahkemesince; davanın kabulüne karar verilmiş, bu karara karşı bir kısım davalılar vekillerince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur....
Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür. 23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır....
(TC: ...) ve ... hakkında açılan ... ....yevmiye nolu düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin iptali ile 200.000,00 TL tazminat istemine ilişkin davanın yargılaması sonucunda Mahkemece davalı ...'in ortağı ve yetkilisi olduğu ... Sanat Yapıları Otomotiv İnşaat Nakliyat Maden Petrol Gıda Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilerek tarafların birbirlerini ibra ettikleri, şirket adına bu işlemleri yine ...'in gerçekleştirdiği, daha sonra ... 6. Noterliğinin 24/11/2015 tarihli düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yine davalı ... tarafından ve fakat bu kez şirket adına değil kendisi adına imzalandığı, yapılan ilk sözleşme doğrultusunda diğer davalı ...'...
Kararı, davacılar vekilleri ile müdahiller ... ve ... vekilleri temyiz etmiştir. 1-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri eser ve satış vaadi sözleşmelerinden oluşan karma nitelikli akitlerden olup, satış vaadini (arsa payının devrini) de içerdiğinden, tek taraflı irade beyanı ile feshi mümkün değildir. Dairemizin kararlılık gösteren içtihatlarında bu tip sözleşmelerin tarafların iradelerinin birleşmesi halinde ya da haklı sebeplerin bulunması durumunda mahkemenin vereceği fesih kararı ile sona ereceği kabul edilmektedir. Dolayısıyla bu sözleşmelerden dönmek isteyen tarafın, eğer karşı taraf dönmeyi kabul etmiyor ve karşı çıkıyorsa, hakimin kararına ihtiyacı vardır, yani mahkemede açacağı "sözleşmenin feshi" davası sonunda feshi (dönme) kararı ile sözleşmeden dönebilir....
Ancak, kanunun sistematiği nazara alındığında Kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/1-(k) maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç, kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır....
Tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmasına rağmen ileride kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğunda bir paya bağlanacak bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce satışının vaat edilmesi 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında tartışılmış, anılan kararın sonuç bölümünde “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce, bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa payı belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerce düzenlenen kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmesinin geçerli olduğuna, bu tür bir satış vaadi sözleşmesinin tapu memurunca düzenlenmesinin zorunlu bulunmadığı” benimsenerek tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olmakla beraber üzerine bina yapılan ve henüz kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda satış vaadi sözleşmesi yapılabileceği, bu sözleşmelerin geçerli hüküm...
Hukuk Dairesi Başkanlığı'nın 2016/5630 Esas - 2016/7071 Karar sayılı ilamı) Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK'nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gibi somut olayda satıcı durumunda da değildir....
Mahkemece, davalı arsa sahibi hakkındaki davanın reddine, davalı yüklenici hakkındaki davanın kabulü ile 40.000,00 TL’nin davalı yükleniciden alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Eser sözleşmelerinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve borçlar yüklemektedir. Yüklenici, finansman sağlayarak arsa malikinin taşınmazı üzerine bina yapma işini üstlenmekte, arsa maliki ise inşa edilecek binaya karşılık, bu binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmeyi vaat etmektedir. Belirtilen bu nitelikleri itibarıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyetin nakli borcu bir araya gelmektedir....
