Anılan hükme göre; “eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden davalıların murisi arsa sahibi ... ile davalı yüklenici ... arasında 05.01.1993 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile 196 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerine bina yapım işi kararlaştırılmıştır....
Hükmü, davalı arsa maliki vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün temlik alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez....
Davanın niteliği, tapu kaydı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, paylaşım krokisi ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmazın arsa niteliği ile davalı yüklenici Teknik Taahhüt.....AŞ.dışındaki diğer davalılar-arsa malikleri adına tapuda kayıtlı olduğu, davacı ile davalı Teknik...AŞ.arasında dava konusu 20 bağımsız bölüm nolu taşınmaza ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiği, davalılar arasında da düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, taşınmazda bağımsız bölümlerin oluşturulmadığı, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmediği taşınmazın tapuda arsa niteliğinde olduğu anlaşılmakla İDM'ce dava konusu 20 bağımsız bölüm nolu taşınmaza ilişkin ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır....
Emlak ve Madencilik San. Tic. Ltd. Şti. - ... 2 Emlak İnş. San. ve Tic. A.Ş. Taraflar arasındaki davada .... 3. Asliye Hukuk ve ... 2. Tüketici Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeniyle yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ile tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. .... 3. Asliye Hukuk Mahkemesince, uyuşmazlığın taraflar arasında düzenlenen eser sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğu bu nedenle; 6502 sayılı Kanun kapsamına girdiği ve tüketici mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. .... 2....
Noterliği'nin 25.02.2022 tarih ve ... yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, 25.12.2022 tarihi itibariyle geriye etkili olarak fesih edildiğinin/sözleşmeden dönüldüğünün tespiti talep ve dava etmiştir. e-imza e-imza e-imza e-imza CEVAP :Davalı usulüne uygun tebliğe rağmen dosyaya herhangi bir cevap sunulmadığı görülmüştür. DELİLLER VE GEREKÇE: Dava, Ankara ... Noterliğinin 25/02/2022 tarih ve ... yevmiye numaralı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 25/12/2022 tarihi itibariyle geriye etkili olarak fesih edildiğinin/sözleşmeden dönüldüğünün tespitini istemine ilişkindir....
Anılan hükme göre; “eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir." Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun şekilde imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da yüklenici edimini yerine getirmiş kabul edilemez. Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olaya gelince; ... Noterliği'nin 01.06.2005 tarihli ve 12081 yevmiye no'lu Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile; arsa sahibi ..., 312 ada 1 parsel sayılı 2500 m2 arsayı yüklenici ...'...
Noterliği eli ile düzenlenen 12/09/2017 tarih ve 20742 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine ve buna bağlı olarak Kadıköy 19. Noterliği eli ile düzenlenen 21/09/2017 tarih 21440 yevmiye nolu, 12/02/2018 tarih 3238 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, Kadıköy 19. Noterliği eli ile düzenlenen 14/10/2020 tarih 24995 yevmiye nolu, 15/10/2020 tarih 25091 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde tadil sözleşmelerinin geçersiz olduklarının tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davaya bakan İstanbul Anadolu 23. Asliye Hukuk Mahkemesi davaya İstanbul Anadolu nöbetçi Sulh Hukuk mahkemesince bakılması gerektiğinden bahisle görevsizlik kararı vermiş, bu karar davacılar vekilince süresinde istinaf edilmiştir....
Noterliği eli ile düzenlenen 12/09/2017 tarih ve 20742 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine ve buna bağlı olarak Kadıköy 19. Noterliği eli ile düzenlenen 21/09/2017 tarih 21440 yevmiye nolu, 12/02/2018 tarih 3238 yevmiye nolu düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespitine, Kadıköy 19. Noterliği eli ile düzenlenen 14/10/2020 tarih 24995 yevmiye nolu, 15/10/2020 tarih 25091 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde tadil sözleşmelerinin geçersiz olduklarının tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davaya bakan İstanbul Anadolu 23. Asliye Hukuk Mahkemesi davaya İstanbul Anadolu nöbetçi Sulh Hukuk mahkemesince bakılması gerektiğinden bahisle görevsizlik kararı vermiş, bu karar davacılar vekilince süresinde istinaf edilmiştir....
Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır. 17. Türk Hukuk Lûgatında, hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt 1, ... 2021, s. 669) kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir....
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir. Bu durumda eldeki davada uyuşmazlık 6502 sayılı Kanun kapsamında kalmadığından, davanın HMK'nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir....
