DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE: Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde; Dava; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir. Dava konusu olayda davalı arsa sahibinin dava dışı Karatay Belediyesi ile yapmış olduğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kendisine verilecek bağımsız bölümü davacıya resmi şekilde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaad ettiği, Karatay Belediyesi tarafından davalıya ait taşınmazda bulunan eski evin henüz yıkılmadığı, davalının yıkılmayan evden elde ettiği kira gelirinin satış vaadi sözleşmesi kapsamında davacı tarafından talep edildiği anlaşılmakta olup çözülmesi gereken hukuki sorun taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin kapsamının belirlenmesi ve kira bedelinin tahsilinin talep edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar....
Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağının bulunması zorunludur....
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır....
Dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil isteğinden ibarettir. HMK'nun 355.maddesi gereğince istinaf incelemesi; belirtilen istinaf sebepleri ve kamu düzeni ile ilgili konularla sınırlı olarak yapılmıştır. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir....
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Geçerli bir sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması halinde ise 6098 sayılı TBK'nun 112, 123, ve 125. maddelerinin dikkate alınması gerekmektedir. Somut olaya gelince, her ne kadar davaya konu satış vaadi sözleşmesinde 508 ada 57 parselde kain taşınmaz üzerinde bulunan 5 katlı binanın dubleks katının satışı vaad edilmiş ise de, dava konusu taşınmazın arsa vasfında olup davalı dışında başka paydaş veya paydaşların da bulunduğu ve taşınmazda henüz kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulmadığı anlaşılmaktadır. Ayrıca davaya konu satış vaadi sözleşmesinde pay devri de öngörülmediğinden satış vaadi sözleşmesinin bu aşamada ifa olanağı bulunduğundan söz edilemez. Bu durumda davacının tapu iptali ve tescile ilişkin talebi yerinde değildir....
in temyiz itirazlarına gelince; Dava, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı ve eksik iş bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. ... 2. Noterliği'nin 26.01.2004 tarih 1658 sayılı düzenleme şeklindeki arsa payı karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tarafları arsa sahibi ... ile yüklenici ... olup, 26.01.2004 tarih 1659 nolu vekaletname ile davalılar vekil tayin edilmiştir. Davalı ...'in anılan vekaletname ile diğer davalı ...'...
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Davacı vekili ilk derece mahkemesine verdiği dava dilekçesinde özetle; Adana ili İmamoğlu ilçesi Danacılı Mahallesinde kain 524 parsel numaralı ve 28280 m²'lik taşınmaz 6 kardeşe miras olarak kaldığını, 6 hissedardan biri olan T3 1995 yılında 1/6 hissesini kardeşi Hayriye Cangüven’ e, diğer kardeşi T3 de kendi hissesini T1 a, diğer kardeşi Bayram Ali Cangüven de 1/6 hissesini Hayriye Cangüven’e taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile sattıklarını, 2013 yılından itibaren Hayriye Cangüven hisselerini kardeşi T1 taşınmaz satış vaadiyle devrettiğini, 524 parsel nolu taşınmazın 5/6 hissesi, T1 ın zilyetliğinde olduğunu, T1 2013 yılından bu yana taşınmazın 5/6’ sını kullanmaktadır....
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır....
