ye karşı açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı işler bedeli ile kira tazminatı istemine ilişkin davanın bekletici mesele yapılması gerektiği; yine yüklenicinin edimlerini katlanabilir seviyede yerine getirdiğinin anlaşılması h...nde, eksik ve ayıplı işler bedeli ile varsa sözleşmeden kaynaklanan tazminat alacaklarının tümünün davacı tarafından depo edilmesi için önel verilmesi, yerine getirildiğinde tapu ipt... ve tescil isteminin kabulüne karar verilmesi, aksi halde şimdiki gibi davacıların ikinci kademedeki isteminin değerlendirilmesi gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulmasının hatalı olduğu gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Mahkemece, bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda, tapu ipt... ve tescil isteminin reddine; davalılar ... ve ...'ya yönelik tazminat talebinin pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine; davalılar ... ve ...'...
Şirketi tarafından karşılanacağı hükme bağlandığından bu bedellerin arsa sahiplerinden talep edilmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, asıl davada taraf vekilleri ile birleşen davada davacılar vekili temyiz etmiştir. 1-Asıl dava arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili, birleşen dava ise, aynı sözleşmeye dayalı tapu iptâli ve tescil ve alacak istemlerine ilişkindir. Birleşen davada davacılar yüklenici şirket ve müşterek borçlu müteselsil kefil sıfatıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayan ... ... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin (eski ... Asliye Hukuk Mahkemesi) 2010/367 esas sayılı dava dosyasında, arsa sahiplerinden davalı ... ... aleyhine diğer istek kalemleri yanında birleşen davada dava konusu edilen A blok 2 nolu ve B blok 2 nolu bağımsız bölümlerin tapularının hile ve gabin nedeniyle iptal ve tescilini talep etmişlerdir....
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: İlk derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; "...Davacının davaya konu taşınmazı dava dışı Fahri Erdemir'den aldığı ve taşınmazdaki eksik ve ayıplı işlerin bedelinin davalı müteahhitten talep ettiği anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümleri daha sonradan üçüncü kişilere satmış olsa dahi mevcut hali ile ve eksiklikleri sebebiyle daha düşük bir bedelle satmış olacağından arsa sahibinin eksik işlerin giderim bedelini yükleniciden istemesi mümkündür. Üçüncü kişilerin ancak arsa sahibi ile dava açmaları veya temlik sözleşmesi sunması halinde talep hakkı vardır (Yargıtay 15. H.D.’nin 15.02.2005 gün ve 2004/4852 Esas, 2005/1252 Karar sayılı ilamı) Belirtilen yargıtay ilamından da anlaşılacağı üzere davacının eksik ve ayıplı iş bedelini tek başına talep etme hakkı bulunmamaktadır....
Davalı arsa malikleri yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresinde ve gereği gibi yerine getirmediğini, bu nedenle yüklenici aleyhine ... 18.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/166 esas sayılı dosyası ile eksik işlerin tamamlanması için yetki verilmesi ve tazminat talepli dava açtıklarını ve bu davanın derdest olduğunu derdest davanın sonucu beklenmesi gerektiğini ve davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, eserin arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmemesi ve yüklenicinin arsa maliklerine borçlu bulunması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Somut olayda: davacı, davalı arsa malikleri ile davalı ... İnşaat Ltd. Şti. arasında 09.01.2004 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan 5 numaralı bağımsız bölümü 18.08.2005 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur....
Arsa sahiplerinin ve temlik alan üçüncü kişilerin sözleşmeden doğan haklarını teminat altına alabilmek amacıyla elde tutulan bağımsız bölüm veya bölümlerin eksik ve ayıplı işleri tamamlamadan veya eksik ve ayıplı işler bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden yüklenici tescile hak kazanamaz. Bu durumda mahkemece, davalılardan ...’nun dairesinde sözleşmeden kaynaklı eksik veya ayıplı imalatın bulunup bulunmadığının araştırılarak, eksik imalatın bulunması halinde birlikte ifa kuralı gereği karar verilmesi ya da eksik imalat bedelinin depo edilerek tapu iptali ve tescile karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır....
Bu açıklamalar ve dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı temsilcisinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. ...-Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan eksik ve ayıplı işler bedelinin tazmini istemine ilişkindir. Hükme esas bilirkişi raporunda sözleşme kapsamında eksik ve ayıplı işler ile bunların bedelleri belirlenmiştir. Eksik ve ayıplı işlerin büyük bir kısmının binanın ortak alanlarıyla ilgili olduğu anlaşılmaktadır. Kural olarak ortak alanlardaki eksik ve ayıplı imalatların giderilme bedeli arsa sahibinin sözleşmedeki paylaşım oranı nazara alınarak hesaplanmalıdır. Bu durumda mahkemece, öncelikle dava konusu taşınmazın tapu kaydı ile ... .......
Ek raporun incelenmesinde davalı ile aralarında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan davacı T2'nın kendi bağımsız bölümlerindeki eksik ve ayıplı işleri isteyebileceği gibi ortak alandaki eksik ve ayıplı işlerin ancak tapudaki arsa payına düşen oranda isteyebileceği kanaatine varılarak davacı T2ya ait 13 bağımsız bölüm numaralı taşınmazdaki eksik ve ayıplı işler bedelinin 4.012,80- TL olduğu, yine davacı T2nın 13 bağımsız bölüm sayılı taşınmaza malik olması nedeniyle arsa payı oranında ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler bedelinin 584,36- TL olduğu davacının iş bu dava kapsamında 13 bağımsız bölüm sayılı taşınmaza malik olduğu için bu taşınmaz ve ortak alanlardaki arsa payı yönünden toplam 4.597,16- TL alacağının olduğu kanaatine varılmıştır. 4- Davacı T2nın fazlaya ilişkin talepleri yönünden ise; davacı T2'nın dava konusu Tokat İli, Niksar İlçesi, İsmetpaşa Mahallesi, 688 ada 23 parsel sayılı taşınmazın 18 Bağımsız Bölüm numaralı taşınmazını dava tarihinden önce 16/03/2015 tarihinde...
Davalı arsa malikleri yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresinde ve gereği gibi yerine getirmediğini, bu nedenle yüklenici aleyhine Ankara Onsekizinci Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2006/166 esas sayılı dosyası ile eksik işlerin tamamlanması için yetki verilmesi ve tazminat talepli dava açtıklarını ve bu davanın derdest olduğunu, derdest davanın sonucu beklenmesi gerektiğini ve davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, eserin arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmemesi ve yüklenicinin arsa maliklerine borçlu bulunması nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir. Somut olayda davacı, davalı arsa malikleri ile davalı K… … İnşaat Ltd. Şti. arasında 09.01.2004 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan 5 numaralı bağımsız bölümü 18.08.2005 tarihli harici satış sözleşmesi ile satın aldığını belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur....
Davalı vekili, işin %100 oranında tamamlandığının, arsa sahiplerinin de imzası bulunan iş bitirme tutanağı ile tespit edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece, iddia, savunma ve dosya kapsamına göre, davacı taraf binada eksik işler bulunduğunu iddia etmiş ise de, vekili vasıtasıyla imzaladığı 09.02.2009 tarihli iş bitirme tutanağında işin %100 seviyesinde tamamlandığının belirtildiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir. Dava, arsa payı arsa payı karşlığı inşaat sözleşmesine dayalı eksik ve ayıplı iş bedeli ile iskan harcı bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir. Kural olarak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir....
Arsa sahiplerinin ve temlik alan üçüncü kişilerin sözleşmeden doğan haklarını teminat altına alabilmek amacıyla elde tutulan bağımsız bölüm veya bölümlerin eksik ve ayıplı işleri tamamlamadan veya eksik ve ayıplı işler bedeli ödenmeden, sözleşmeye uygun olarak teslim olgusunun gerçekleştiği kabul edilemeyeceğinden yüklenici tescile hak kazanamaz. Mahkemece, bozma ilamına uyulduğu halde, birlikte ifa kuralına uygun şekilde hüküm kurulmamış olması ya da eksik imalat bedelinin depo edilmesi suretiyle tapu iptali ve tescile karar verilmesi de doğru olmamıştır. 3-Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden: Bilirkişi kurulu raporu ile tespit edilen ve mahkemece ayıplı imalat olduğu kabul edilerek bedeline hükmedilmiş olan, çatıdaki yağmur suyu iniş oluklarının temizlenmemesi nedeniyle oluşan su birikintisinin yol açtığı yıpranma bedelinin, ayıplı imalata dayanmadığı anlaşılmakla, davacıya yüklenmesinde isabet bulunmamıştır....
